Je suis locataire

Bien préparer son état des lieux de sortie : la question de la responsabilité du locataire

Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie est établi de façon contradictoire entre le locataire et le bailleur, ou leurs représentants.

L’état des lieux d’entrée est une photographie du logement loué à l’entrée du locataire, tout comme l’état des lieux de sortie est une photographie de l’état du logement au moment où le locataire rend les clefs.

Les deux documents vont être comparés afin de mettre en avant d’éventuelles différences.

Durant le bail, la Loi* prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail, et les petites réparations locatives (notamment celles mentionnées dans le décret du 26 août 87**).

Si des dégradations sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, elles seront imputables au locataire, sauf elles ont été causées* :

– par un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement (dommages causés lors d’un cambriolage par exemple, ou par le voisin du dessus qui a laissé fuir sa machine à laver et inondé le plafond),

– par la faute du bailleur (on peut lire à ce sujet les deux articles sur les obligations du bailleur ici et ),

– ou résultant d’un cas de force majeure (il s’agit d’une circonstance exceptionnelle et étrangère au locataire, et qui l’a notamment empêché de faire).

 

Bien entendu, le locataire devra pouvoir prouver que les dégradations ne sont pas de son fait ou le fait d’une personne qu’il a introduit délibérément dans son logement.

Si le bailleur a diligenté des travaux dans l’appartement et qu’il en est résulté des déteriorations (par exemple, l’électricien a dû arracher une plinthe pour affectuer une réparation, qui n’a jamais été remplacée), il est plus prudent d’en obtenir une preuve écrite. Déclarations et certificats d’assurance, du bailleur, d’entrepreneurs commandités par le bailleur, jugements éventuels…seront bienvenus et même nécessaires au locataire pour prouver sa bonne foi.

 

Le locataire n’aura pas non plus à répondre de la vétusté et donc des effets du temps, de l’usure normale sans aggravation de son fait, bien que cette notion reste soumise à interprétations multiples, et qu’elle ne soit pas toujours aisément démontrable.

Si le papier peint a vieilli et jauni uniformément, si le soleil a décoloré la peinture, si la pollution urbaine a rendu gris le papier peint, si la moquette est fatiguée dans son ensemble, il ne s’agit pas d’une dégradation commise par le locataire (délibérément ou par manque d’entretien), mais bien une action du temps qui passe et qui altère inéluctablement les choses : selon la Loi*, le locataire ne devrait pas en être pénalisé.

En revanche, si le plafond blanc est devenu jaune pour cause d’abus de cuisine grasse et de défaut de lessivage régulier, il s’agit d’un défaut d’entretien du locataire, et son altération peut lui être imputée.
De même, si la moquette est tachée de sauce, le papier peint arraché par les griffes du chat ou gribouillé de feutre par le petit-dernier, le locataire devra également répondre des ces dégradations.

Il existe des « grilles » et « taux » de vétusté qui sont davantage affaire de conventions, accords collectifs ou protocoles, et qui, quand ils existent sont variables d’une agence, d’une ville, d’un organisme à l’autre. Ils indiquent qu’une moquette peut être considérée usée après tant d’années, et que des peintures sont acceptées défraîchies après tant d’autres années…

Enfin, on retiendra que la jurisprudence nous fournit un élément supplémentaire en faveur du locataire : si le bailleur n’a pas fait changer moquettes ou papier peints depuis de nombreuses années (13 ans, 16 ans, … selon les arrêts), cette absence d’entretien de la part du bailleur exonère le locataire d’éventuelles dégradations sur ces supports qui pourraient lui être imputables – la vétusté ayant été établie de fait par le grand nombre d’années écoulées sans travaux***.

Quels petits travaux et autre entretien réaliser avant le grand jour?
Quelles mentions porter sur le document le jour J pour éviter les mauvaises surprises?
C’est ce que nous verrons la prochaine fois!

* Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 7.

** Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives

*** CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyer et copr. Déc. 1998 n° 289 – Cass. Civ.3, 24 janv. 2001, Actualité Jur. Droit Immo. juin 200. Source Adil du Morbihan.

Ces dispositions s’appliquent aux locations vides régies par la loi du 6 juillet 1989.

 

Articles similaires

  • Twitter
  • Facebook
  • LinkedIn
Tags : , , , , , , ,
Un commentaire
  1. Eric Delhaye

    Bonjour,
    Suite à mon départ de mon ancien logement et après avoir réalisé l’état des lieux moi-même avec la dame de l’agence. Cette dernière c’est autorisée a faire remplacer le mitigeur de la baignoire (228€) sans nous en informer.
    Ce travail n’a pas était pris en compte ni signifié lors de l’état des lieux, il ne figure pas non plus sur le document, il est écrit  » état d’usage ».
    Je lui avais expliqué que j’avais du rajouter un petit collier en métal sur le bouton qui actionné le mitigeur pour faciliter son usage par mes enfants. en tant que premiers locataires du logement, le matériel était neuf et ce collier n’a pas altéré la fonction du mitigeur.
    Avait-elle le droit après signature de l’état des lieux qui n’en faisait pas mention de faire cette modification sans nous prévenir et sans notre accord.
    D’avance merci.

Laissez un commentaire

Connectez-vous avec votre profil

*

*Champs Obligatoires

Se connecter avec Facebook