Mon propriétaire, mon locataire

Bien préparer son état des lieux de sortie : vérifier le bon entretien du logement (et aussi la bonne rédaction de l’état des lieux)

Avant l’état des lieux (et idéalement tout au long du bail!), pour éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire que le locataire assure son obligation d’entretien, et de réparations des dommages causés par lui-même (ou par un tiers qu’il a introduit dans le logement) dans les locaux et pour les équipements dont il a un usage privatif * **.

Que faut-il faire concrètement* **?

Un grand dépoussiérage et/ou lessivage des plafonds, des murs et des sols s’impose.

Les parquets seront encaustiqués, les moquettes shampouinées, en cas de taches ou de brûlures de cigarette des raccords de moquette et/ou de papier peint pourront être posés.

Le locataire devra également reboucher les trous qu’il a pu pratiquer dans les murs ou le plafond.

Les vitres rayées ou brisées devront être changées, les autres lavées. Les portes, fenêtres, verrous devront être graissés si besoin.

Les robinetteries, cuvettes, lavabos, éviers et éléments de plomberie seront nettoyés, les dépôts calcaire ôtés.

Les conduits d’évacuation de fumées et gaz seront ramonés.

Les différents équipements mentionnés au bail seront révisés.

Si le logement comporte un espace à l’extérieur dont le locataire a un usage exclusif, les allées, pelouses, arbres, massifs devront être entretenus et taillés. La mousse et les herbes folles devront être arrachées des allées et des terrasses.
Cette liste n’est pas exhaustive mais le précepte a garder en tête est le suivant : tout nettoyer, et remplacer ou remettre en état tout ce qui a pu être détérioré volontairement ou accidentellement par le locataire ou quelqu’un introduit dans le logement par le locataire – excepté ce qui a été altéré peu à peu par l’effet du temps.

En outre, la Loi prévoit que le locataire ne doit pas transformer les lieux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire*. A défaut de cet accord, le locataire devra remettre les lieux et/ou les équipements dans l’état où ils lui ont été loués initialement. Par exemple, si le locataire a abattu une cloison sans l’accord du bailleur, il devra à ses frais en faire remettre une nouvelle avant son départ, à moins que le bailleur souhaite conserver cette modification à son bénéfice. Un accord écrit du bailleur s’impose alors.

Comme nous l’avons vu dans le précédent article consacré à l’état des lieux de sortie et la responsabilité du locataire, le locataire ne doit pas oublier également de se munir de toutes les autres preuves tangibles qui viendront appuyer le fait qu’il n’est pas responsable des dégradations commises par un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ou par cas de force majeure.

Attention à la comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Si les peintures étaient réputées « en très bon état » à l’entrée et si elles sont désormais uniformément défraîchies, la tentation est forte de cocher ou de n’inscrire qu’un lapidaire « état moyen » sur l’état des lieux de sortie.

Si l’altération est affaire de vétusté, il ne faut pas hésiter à (faire) ajouter sur l’état des lieux de quoi il s’agit.

« Etat moyen » accompagné de « peintures uniformément défraîchies » ou « peintures tachées par endroit » évoque dans le premier cas la vétusté, alors que dans le second cas elle implique la responsabilité du locataire, et dès lors une retenue possible sur le dépôt de garantie, pour remettre les murs en état.

Par ailleurs, rappelons que les retenues arbitraires sur le dépôt de garantie sont interdites par la loi. Le propriétaire devra présenter des devis ou des factures détaillés***.

Enfin, si la situation est déjà conflictuelle avant l’état des lieux, si des problèmes sont à prévoir, il est recommandé de demander à ce que l’état des lieux soit réalisé par un huissier de justice, qui restera totalement impartial.

La Loi prévoit que l’état des lieux peut être établi par huissier de justice dès lors que le locataire ou le propriétaire le demande : l’autre partie ne peut s’y opposer, et les frais seront alors partagés pour moitié, même si seulement l’une des deux parties en a fait la demande****.

* Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 7.

** Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives

*** Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 22.

**** Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 3.

Ces dispositions s’appliquent aux locations vides régies par la loi du 6 juillet 1989.

 

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