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Location meublée : quelles clauses ajouter dans le bail?

Dans le précédent article consacré à la location meublée, nous avons vu que le bail doit désormais être obligatoirement écrit dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Le bail doit comporter les coordonnées du locataire et du propriétaire, la durée de la location et la date de fin de bail, ainsi que le montant du loyer.

Les textes* ne prévoient rien en ce qui concerne les autres éléments pourtant importants du contrat – contrairement à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides et qui aborde de multiples points.

Si pour la location meublée les durées de préavis sont bien spécifiées par la loi, les modalités de délivrance du congé restent floues.

En outre, il n’est même pas prévu de porter au bail la liste du mobilier, alors même qu’il s’agit d’une location meublée! L’impasse est également faite sur l’état des lieux.

Il est donc conseillé, pour éviter les malentendus et les mauvaises surprises (aussi bien pour le locataire que le propriétaire) d’ajouter au bail un certain nombre de clauses supplémentaires :

– la destination des locaux (habitation, professionnelle ou mixte),

– les modalités de révision du loyer : à noter que sans cette clause, le bailleur ne pourra réévaluer le loyer. Même avec cette clause, le loyer ne pourra être révisé qu’à date convenue dans le bail, ou à défaut à date anniversaire de la signature du bail. L’augmentation ne pourra dépasser la variation de l’indice de référence des loyers**.

– L’obligation d’assurance contre les risques locatifs,

– les modalités de paiement du loyer et des charges,

– le montant des charges – qui peut être également détaillé,

– le montant du dépôt de garantie le cas échéant, et les modalités de restitution de celui-ci à la fin du bail,

– les clauses résolutoires (c’est-à-dire les clauses qui vont prévoir qu’en cas de manquement d’une parties à ses obligations, le bail sera résilié de façon automatique),

– la forme de la lettre du congé (par recommandé AR ou acte d’huissier).

 

Il est également prudent d’annexer au bail les éléments suivants :

– un inventaire complet du mobilier et des équipements du logement, ainsi que leur état,

– un état des lieux. En l’absence d’état des lieux, il est considéré que le locataire a reçu le logement en bon état. Si ce n’était pas le cas, il sera nécessaire pour le locataire de pouvoir le prouver***.

On peut lire les trois précédents articles consacrés à la location meublée : définitionle cas des contrats antérieurs au 20 janvier 2005, et le cas des contrats de location signés à partir du 20 janvier 2005.

 

* Loi N°2009-323 du 25 mars 2009, du Code de la construction et de l’habitation, articles L632-1 à 3.

** Telle que mentionnée par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. On peut donc aussi lire les articles consacrés à l’augmentation du loyer dans le cas des locations vides : en cours de bail, et au moment du renouvellement du bail.

*** Article 1731 du Code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Ne s’applique pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

 

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