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Achat en construction en lotissement : à quel point suis-je libre de mes choix ?

Vous prévoyez d’acheter une maison en construction en lotissement ? Si ce type d’acquisition vous permet d’obtenir un certain nombre de garanties, en contrepartie, vous devrez respecter des règles architecturales et urbanistiques strictes. On fait le point sur les droits et les obligations pour construire en lotissement.

Construire en lotissement : quelles obligations ?

Si la construction sur un terrain isolé doit respecter des règles d’urbanisme fixées par le Code de l’Urbanisme ou par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) propre à la ville, pour une construction en lotissement, des contraintes supplémentaires viennent s’ajouter à ces règles.

Respecter le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement fixe les règles d’urbanisme à respecter pour construire en lotissement. Il peut être assez contraignant. Ces normes et obligations peuvent par exemple concerner les hauteurs des bâtiments, les surfaces maximales constructibles, la ou les formes de toitures acceptées, les largeurs de façades, les distances minimales entre chaque construction et la voirie, mais aussi les matériaux ou couleurs à utiliser, ou encore imposer l’installation de dispositifs d’énergie renouvelable.

Tenir compte du cahier des charges

Si le cahier des charges du lotissement regroupe les règles de bon voisinage, d’entretien des parties communes et plus généralement tous les droits et devoirs que doivent respecter les colotis, il peut également mentionner des obligations spécifiques en matière d’urbanisme. Celles-ci peuvent notamment concerner le choix des plantations ou de la clôture pour son jardin ou l’installation d’une antenne.

Le règlement de lotissement et le cahier des charges ont pour objectif de créer une harmonie architecturale et urbanistique dans l’ensemble du lotissement. Les obligations fixées dans le règlement de lotissement sont valables durant les 10 ans suivant l’obtention du permis d’aménager. En revanche, le cahier des charges n’a aucune limite de validité.

De quelles modifications puis-je décider..?

L’achat d’une maison en construction dans un lotissement s’assimile à un achat sur plan en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le promoteur se charge ainsi de la viabilisation du terrain à construire, autrement dit, qu’il est bien raccordé à l’électricité et à l’eau potable, de l’obtention du permis de construire, de la conception des plans et de la gestion et du suivi des travaux et de la livraison. 

À la différence d’une construction, l’achat sur plan ne peut pas être modifié intégralement. Néanmoins, malgré ces contraintes, faire des modifications d’une construction en lotissement est autorisé, à condition de respecter certaines réglementations.

…À l'intérieur ?

Il est tout à fait possible d’opérer des modifications à l’intérieur d’une construction en lotissement. Ces changements peuvent notamment concerner le plan de la maison et la distribution des pièces, le choix des matériaux, les couleurs, les revêtements de sol, etc. Du moment qu’ils sont conformes aux normes du Code de la Construction, vous n’avez besoin d’aucune autorisation et êtes libre de changer ce que vous souhaitez.

…À l'extérieur ?

Si vous désirez modifier l’aspect extérieur d’une construction en lotissement, qu’il s’agisse de créer une extension ou un étage supplémentaire, d’opérer des changements sur la façade, d’installer une piscine ou une cabane dans le jardin, avant de faire une demande de permis de construire ou d’entamer les travaux, vous devez impérativement consulter le règlement du lotissement ainsi que le cahier des charges – s’ils sont toujours en vigueur – ainsi que le règlement d’urbanisme de votre ville. Si vous avez un doute, pour être sûr de ce que vous pouvez faire ou non, renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune.

Quels recours en cas de désaccord ?

En cas de refus, si les règles du lotissement ne vous permettent pas de réaliser ces changements, il est possible d’adresser une demande de modifications du cahier des charges et du règlement du lotissement auprès de la mairie et du préfet de votre ville. Pour être recevable, cette demande devra avoir obtenu l’accord de la majorité des propriétaires détenant au minimum les trois-quarts du lotissement.

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