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Comment voir le potentiel d’un bien avec travaux ?

Vous avez jeté votre dévolu sur un logement à rénover, mais vous n’êtes pas certain(e) de parvenir à vous projeter dans cet espace, une fois qu’il sera restauré. Utilisez tous les outils à votre disposition pour réaliser des simulations et savoir quels travaux vous allez effectuer.

Consultez le plan du logement

Si vous souhaitez acheter un bien à rénover, la première chose que vous devez faire pour évaluer ses qualités sera de consulter les plans. Cet espace doit vous correspondre sur différents points : regardez si la surface totale et le nombre de pièces sont suffisants par rapport à ce dont vous avez besoin, relevez quels sont les murs porteurs qui seront les plus délicats à abattre ou à modifier pour voir si l’aménagement vous convient en conservant ces murs, etc.

Les plans vous permettent également d’avoir une vue d’ensemble des surfaces de chaque pièce, et de savoir si vous allez laisser chaque pièce en l’état ou non. A la vue des différentes pièces, de leur agencement et de leur surface respective, est-ce que vous pensez avoir besoin de modifier l’agencement, d’ajouter une cloison dans une pièce ou au contraire d’en ouvrir une autre ?

Les plans sont précieux pour commencer à mettre au point votre éventuel projet de rénovation.

Choisissez des outils pour vous projeter

La plus grande difficulté pour beaucoup d’acquéreurs d’un bien à rénover consiste à se projeter dans une maison vide, et qui n’est pas encore en état d’être habitée. Pourtant, des astuces et des outils existent pour visualiser au mieux l’espace une fois rénové et aménagé, c’est le cas notamment des logiciels et des sites comme kozikaza, qui vous permettent de créer votre maison virtuelle.

Vous allez ainsi pouvoir dessiner les plans du logement, décorer l’espace virtuellement à partir des motifs, couleurs et ambiances proposés, et obtenir ainsi un plan 3D qui vous permet de visiter le futur logement comme si vous y étiez. Cela vous permet notamment de tester différents plans et différents aménagements.

Vous pouvez par exemple faire un plan avec une cuisine ouverte et un autre avec une cuisine fermée, réaliser un plan avec deux pièces fusionnées ou au contraire en séparant des pièces en plusieurs plus petites, vous pouvez également changer les coloris pour savoir lesquels vous plaisent, etc.

Bon à savoir

Pour la réalisation des travaux, plusieurs possibilités s’offrent à vous : faire appel à un architecte, un entrepreneur, un maître d’œuvre, ou encore réaliser tout ou partie des travaux vous-même.

Comment estimer le prix des travaux ?

Pour estimer le budget pour la rénovation d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez déjà vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment qui va évaluer le montant des travaux. Mais pour commencer à vous faire une idée, commencez par prendre en compte certains paramètres :

La surface du logement : le budget sera plus élevé s’il s’agit d’un logement de grande superficie.

L’état du logement : plus il est dégradé et plus les travaux seront importants et donc onéreux.

Le type de travaux que vous souhaitez réaliser : un simple rafraîchissement des revêtements, un réagencement des pièces, l’abattage de certains murs, etc.

Les matériaux que vous souhaitez installer : les prix peuvent varier du simple au quadruple. Du carrelage sera par exemple moins cher que du parquet massif.

Les prix pratiqués par le professionnel : certains appliquent une marge plus ou moins importante.

Dans l’absolu, si vous souhaitez réaliser une rénovation simple comme les peintures et les revêtements, vous devrez compter entre 200 et 350 €/m2.

Ce prix sera plutôt aux alentours de 400 à 500 €/m2 si vous souhaitez des rénovations moyennes, comme le changement de cuisine et le système électrique en plus des revêtements.

Enfin, si vous envisagez des rénovations lourdes comme le changement ou la création de cloison, la plomberie, la création de salles de bains, l’électricité, le changement de cuisine et les revêtements par exemple, le prix sera de 600 à 1 000 €/m2 environ.

Acheter un bien à rénover : les avantages et les inconvénients

Si vous hésitez encore à acheter un bien à rénover, il vous suffit de peser les pours et les contres et d’évaluer si ce projet vous correspond.

Parmi les intérêts d’un logement à rénover, on relève le fait de pouvoir acheter un bien mieux situé qu’un logement neuf (notamment au cœur des grandes villes et à proximité), et que vous pouvez personnaliser et rénover à votre guise pour obtenir les mêmes performances qu’un logement neuf ainsi qu’un grand confort.

Vous maîtrisez également davantage le prix que vous coûte la maison, car il est plus facile de négocier le prix de vente d’une maison à rénover, mais également de maîtriser le coût des travaux, par exemple en optant pour des matériaux moins onéreux, en réalisant certains travaux vous-même et en négociant le prix de la main d’œuvre.

Cependant, vous devrez attendre que les travaux soient réalisés avant de vous installer, et même s’il est possible de réaliser un plan en 3D pour avoir un aperçu final, vous n’aurez une idée précise du rendu que le jour de la livraison.

De plus, vous devrez présenter un budget plus flexible que pour un logement neuf ou sans travaux, car les aléas existent toujours.

Bon à savoir

Si vous réalisez des travaux visant également à améliorer les performances énergétiques du logement (isolation, remplacement des fenêtres et de la chaudière) vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt et d’aides de l’Anah.

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