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Comment estimer gratuitement son bien à vendre au juste prix ?

La dernière étude Logic-Immo révèle que 2 millions de Français ont pour projet de vendre un bien immobilier.

– Comment estimer le prix du bien que vous souhaitez vendre gratuitement et sans aucun engagement ?

– Quels outils pour avoir l’approche la plus juste ?

 

La valeur d’un bien dépend surtout de la demande

Pour bien vous y prendre, il faut commencer par accepter le fait que le prix est dépendant des caractéristique de chaque bien mais il est surtout dépendant de la demande.

Chaque bien est unique. Deux appartements identiques dans un même immeuble, à un même étage et ayant les mêmes aménagements et surfaces de pièces ne vont pourtant pas nécessairement se vendre au même prix.

Pourquoi ? Car il faut également prendre en compte l’état général, la vue, l’orientation, les matériaux utilisés, la psychologie du vendeur et l’urgence de la transaction.

 

 

La difficulté pour les propriétaires de porter un regard objectif sur leur bien à vendre

En tant que propriétaire, on a souvent du mal à porter un regard objectif sur le bien qu’on va proposer à la vente, surtout lorsque vous l’occupez  en tant que résidence principale. Et ceci est humain. Pourquoi ?

– Au fil des années, c’est une toute une histoire qui vous relie au bien, vous vous attachez au quartier,

– Vous vous habituez à certaines nuisances qui peuvent fortement pénaliser la valeur du bien (comme un vis-à-vis proche, le passage d’un train par exemple ou encore un 5ème étage sans ascenseur) …

– Vous oubliez également parfois que ce qui vous plaît n’est pas forcément du goût des acquéreurs potentiels

– Et surtout, en tant que particulier, vous n’êtes souvent pas au fait des évolutions de prix du marché dans le quartier, des évolutions prévues dans l’environnement du bien…

 

 

Les clés pour réaliser une estimation au juste prix gratuitement

Ni surestimer, ni sous-estimer… Trouver ce juste prix qui va permettre de passer à la suite en toute sérénité et gagner du temps dans la mise en vente.

Et cela passe bien souvent par une combinaison d’éléments, dont voici quelques uns :

  • Le fichier Patrim, une approche pour une valeur raisonnable du bien

C’est quoi Patrim ? Proposé par le site des impôts, Patrim n’est pas un outil conçu pour l’évaluation d’un bien à vendre.  Crée en 2014, Patrim est fichier sécurisé en ligne sur le site des impôts destiné à aider les contribuables à estimer la valeur vénale de leurs biens pour une utilisation administrative et fiscale (calcul des droits de succession ou imposition par exemple).

Proposé par l’administration fiscale, il permet de rechercher des transactions immobilières pour aider à estimer la valeur d’un bien immobilier.

Il est gratuit et accessible à tous à l’aide d’identifiants (numéro fiscal et mot de passe de connexion au site des impôts – mais également via le dispositif France Connect)

C’est un premier indicateur pour évaluer une « valeur raisonnable » du bien, mais cela reste une démarche grossière pour un premier avis.

 

  • Estimer son bien gratuitement à l’aide des outils d’estimation en ligne proposés par les portails d’annonces immobilières

Le Bigdata devient aujourd’hui le meilleur ami du vendeur pour estimer son bien au juste prix. Différents acteurs  de la recherche immobilière mettent les données collectées via leur portail au service de l’estimation avec précision de la valeur d’un bien à vendre.

Seloger propose par exemple un nouveau moteur d’estimation exclusif de la valeur de leur bien à l’aide d’un algorithme propriétaire de nouvelle génération. Comment ça marche ? Grâce au machine learning basé sur la caractérisation (analyse textuelle, mesure de la tension immobilière…) de plus 7 millions d’annonces de biens à vendre et vendus.

C’est le moyen le plus scientifique pour calculer un prix car il confronte la connaissance des attributs de ces 7 millions de biens publiés annuellement sur SeLoger mais aussi de 50 millions de visites (la demande). Ce qui permet à l’outil de calculer une tension locale par type de bien en fonction de ses caractéristiques.

En 5 minutes, une estimation affinée est proposée au vendeur, calculée en comparant le bien à des biens similaires vendus via SeLoger et ses partenaires.

 

  • Faire estimer son bien gratuitement par 1 ou plusieurs professionnels de l’immobilier

La visite sur place d’un ou de plusieurs professionnels experts du marché local est également un passage obligatoire pour affiner l’estimation du bien.

Ils connaissent la tension sur le marché local, les attentes et les freins des acquéreurs attirés par le secteur, le volume de biens « similaires concurrents » actuellement sur le marché, les éventuels aménagements et services à venir dans le quartier…
Un regard de professionnel qui passe au peigne fin le bien et porte un verdict tiré de son expérience et de son historique en tant qu’acteur de proximité.

Et pour choisir le meilleur professionnel pour évaluer la valeur d’un bien, le portail d’annonces Logic-Immo propose un outil d’estimation en ligne couplé à un moteur de recommandation d’agences. En 1 minute, le vendeur obtient 1 valeur qui sera affinée par la suite par 3 agences sélectionnées parmi les professionnels les plus à même de l’accompagner dans son projet de vente.

 

  • Se familiariser avec les codes des facteurs à prendre en compte pour déterminer la valeur du bien

Peaufiner sa cotation avec un professionnel qui connaît le ressenti et les attentes des acquéreurs sur votre secteur est un véritable atout pour une estimation au juste prix.

Il maîtrise également les codes qui permettent d’ajuster le prix du bien, parfois à la baisse mais parfois à la hausse, par exemple, des études montrent qu’à Paris, la différence de prix du mètre carré entre le rez-de-chaussée et le dernier étage dans un immeuble avec ascenseur est de 19%, soit près d’1 cinquième de la valeur du bien. En région, l’impact est moins marqué mais reste significatif (15%).

De même, un bien orienté au Nord s’achète et se vend aussi en moyenne 5% moins cher qu’un bien mieux exposé. Dans un autre registre, un vis-à-vis à moins de 10 mètres c’est en moyenne 10% de décote par rapport au quartier ou encore, une mauvaise distribution (chambre en enfilade, trop de couloir…) c’est une décote en moyenne de 10% (à l’achat comme à la vente).

Mais il saura également pointer les véritables atouts de votre bien par rapport aux autres biens du marché, par exemple, une luminosité exceptionnelle, la proximité d’un établissement scolaire recherché, des parties communes particulièrement soignés ou encore des équipements rares dans le marché… des atouts que vous n’auriez pas nécessairement identifié en tant que vendeur et qui peuvent jouer en votre faveur pour accélérer la vente. Des éléments que seul un professionnel expert du marché local peut connaître pour définir l’impact sur le bien à estimer.

 

Les diverses estimations permettent ainsi d’avoir une idée plus claire de la valeur que le vendeur peut espérer pour son bien… le dernier mot sera toujours donné au vendeur selon son propre ressenti une fois l’ensemble de ses éléments collectés et l’urgence de son projet de vente.

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