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L’encadrement des loyers en pratique

Lundi 21 mars, le Conseil Constitutionnel validait définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Avec pour objectif de « réformer profondément la location d’habitation », le gouvernement souhaite dorénavant que les loyers en zones tendues soient maîtrisés. Zoom sur cette mesure phare qui fait grand bruit.

Un encadrement des loyers pratiqué depuis 2012

Le saviez-vous ? Un premier décret sur le sujet est déjà entré en vigueur depuis le 1er Août 2012 et il s’applique dans 39 agglomérations françaises. Il s’agit de l’encadrement de la revalorisation d’un bien lorsque le logement en question est loué à un nouvelle personne (un changement de locataire) ou au même locataire lors du renouvellement de bail. L’augmentation du nouveau loyer ne peut désormais excéder celle de l’indice de référence ad hoc (IRL). Seuls deux cas de figures peuvent y déroger :

•   Si l’ancien loyer était sous-évalué vis-à-vis d’un bien identique dans le même secteur géographique.
•   Si le propriétaire peut justifier de vrais travaux d’amélioration dans le logement à louer.

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En quoi consiste cette nouvelle législation sur les loyers ?

L’encadrement des loyers est basé sur une fourchette comprise entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré. Elle ne concerne que le parc locatif privé (vide ou meublé) et les logements à usage de résidence principale des locataires.

Pour calculer cette fourchette et fixer le montant le plus haut et le plus bas, chaque préfet concerné par une zone tendue dans son département, doit se référer aux données issues des Observatoires des loyers mis en place sur les localités concernées. De ces calculs ressort le seuil le plus bas, soit le loyer minoré, face à son pendant, le médian majoré.

À savoir : le calcul du loyer médian sera revalorisé chaque année par le préfet via un arrêté. De plus, il ne concerne pas les logements sociaux.

Des loyers médians au cas par cas

Tous les quartiers et tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne. C’est pourquoi cette fourchette s’appuie sur 4 critères bien précis :

•   Le type de logement (individuel ou collectif)
•   La période de construction
•   Le nombre de pièces
•   Le fait que le logement soit loué meublé ou vide

À savoir : Les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels bénéficieront d’un complément de loyer non plafonné que le propriétaire sera libre d’ajouter au loyer médian majoré.

L’encadrement des loyers dans la loi Alur : pour quand et pour qui ?

Bien que la loi soit votée et publiée au Journal Officiel, son application n’est pas encore d’actualité. En clair, parmi les 28 agglomérations de métropole de 50 000 habitants et plus concernées, ce sont a priori les franciliens qui seront les premiers concernés et ce, pour la rentrée scolaire de 2014. Ce n’est que vers la fin de l’année, voire le début de 2015, que cette mesure s’appliquera sur les autres villes de France.

À savoir : Voici la liste par ordre alphabétique des villes désignées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les contrats de location en cours sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d’effet rétroactif de cette mesure. Dès lors que la loi Alur sera mise en application sur la zone dite « tendue », elle ne concernera que les nouveaux baux d’habitation. Par ailleurs, à partir du moment où cette loi prendra effet (comme mentionné ci-dessus), un locataire pourra contester le loyer dans les trois mois suivant la signature pour ce qui concerne les logements à la localisation ou au confort exceptionnels.

Et vous, que vous inspire cette mesure ? Pensez-vous qu’elle va faciliter l’accès au logement ou qu’elle risque, au contraire, d’effrayer les futurs investisseurs et les détourner du marché de la location ? Faites-nous part de vos points de vue, le blog est là pour ça !

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