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Vendre à sa famille, les pièges à éviter

Mis à jour en mai 2019

Tout propriétaire est libre de vendre un logement ou un terrain à l’acquéreur de son choix. Il peut même vendre un bien à un membre de sa famille s’il le souhaite. Pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions, il y a quelques règles à respecter. Voici nos conseils pour réussir votre vente au sein de votre famille.

 

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Quoi de plus naturel de commencer par demander à l’un de vos proches ? Mais vendre un logement à un membre de sa famille n’est pas dénué de risques et il y a quelques pièges à éviter.

 

Bien immobilier : Vendre à votre famille, oui… mais au prix juste !

Si vous mésestimez votre bien et que vous le vendez à un prix inférieur à sa valeur, votre transaction risque de se transformer en donation déguisée. Pour éviter cela, il faut impérativement faire estimer correctement son bien, et ne pas hésiter, à faire appel à un professionnel de l’immobilier qui connaît bien le marché local. Un professionnel saura prendre en compte l’ensemble des critères pour vous recommander une fourchette de prix cohérente avec la réalité du marché immobilier.

Si l’administration fiscale estime que vous avez vendu votre bien à un prix trop bas, la personne qui en bénéficiera pourrait se voir imposer des frais par les autorités fiscales. Les droits de mutation et les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 8 %, mais les frais de donation peuvent atteindre 60 % de la valeur du bien si la personne qui en profite est un parent éloigné. Les frais peuvent être encore plus importants en cas de mauvaise foi et de manœuvres frauduleuses. Il est donc dans votre intérêt et celui de votre acheteur de lui vendre un logement ou un terrain au juste prix.

 


Le droit de disposer de son bien

Les articles 537 et 544 du Code civil indique que chacun a le droit de disposer librement de ses biens. L’article 1594 précise « tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas, peuvent acheter ou vendre. » Donc, rien ne s’oppose au fait de vendre un bien immobilier à un membre de sa famille. Notez que si le vendeur est sous tutelle, le tuteur ne peut pas prétendre acquérir le logement.


 

Maintenez toujours le contact avec les héritiers

Si vous avez choisi de vendre votre bien à un parent héritier, tout d’abord, privilégiez le dialogue ! Informez vos autres héritiers de vos intentions et jouez la transparence en leur montrant, par exemple, le montant de l’estimation du bien. Les mettre devant le fait accompli ne pourrait que les rendre suspicieux et faire du partage d’héritage une source importante de conflit. L’idéal reste d’obtenir l’accord de tous les héritiers avant de conclure une telle transaction.

 


Vendre en viager à un membre de sa famille

Si vous décidez de vendre un logement en viager à un membre de votre famille, assurez-vous de demander un bouquet en accord avec les prix du marché et de bien percevoir les rentes. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’administration fiscale pourrait estimer que cette transaction est en réalité une donation déguisée.


 

Enfin, si le but de la transaction est de donner un toit à l’un de vos proches, vous pouvez parfaitement, plutôt que vendre, lui permettre de l’occuper à titre gracieux. Là, l’administration fiscale n’y trouvera rien à redire.

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