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La vente à réméré, vous connaissez ?

Également appelée « vente avec faculté de rachat », la vente à réméré est très peu connue en France. Elle offre pourtant des avantages non négligeables, au vendeur comme à l’acheteur ou à l’investisseur. Découvrons ensemble cet acte de vente méconnu !

Qu’est-ce que c’est ?

Son nom, qui peut paraître un peu barbare, vient en fait du terme latin redimere, qui signifie « racheter ». Comme son nom l’indique, cet acte de vente est donc formulé de manière à permettre au vendeur de récupérer son bien en échange de la restitution du prix principal et du remboursement des frais afférents. On trouve des traces de cette pratique dès le Moyen Âge ! Et pour la petite histoire, c’est le code civil napoléonien de 1804 qui l’a introduit officiellement dans la loi.

Aujourd’hui, il s’adresse principalement à des propriétaires en situation de surendettement et/ ou fichés à la Banque de France, et ne pouvant donc plus emprunter pour solder leurs dettes. Son principe semble simple et presque magique… Attention, cependant, elle n’est pas toujours à l’avantage du vendeur.

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Comment ça marche ?

Le vendeur cède son bien, appartement ou maison, et perçoit, en contrepartie, 50 à 80 % de sa valeur au prix du marché. Il peut continuer à occuper ledit logement contre une indemnité d’occupation calculée soit au pourcentage de la valeur du bien (autour de 1 %), soit en fonction des loyers en vigueur. Un contrat d’occupation des lieux est alors établi entre le vendeur et l’acquéreur.

La somme reçue permet au vendeur d’assainir sa situation en soldant ses dettes, et donc éventuellement de sortir du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) de la Banque de France. Il dispose ensuite d’un délai de six à soixante mois maximum pour procéder au rachat de son propre bien au prix convenu, moyennant le remboursement des frais supplémentaires. En général, c’est en souscrivant un nouveau crédit qu’il y parviendra, ce qui est rendu possible par l’apurement préalable de sa situation financière.

Gare aux inconvénients…

Évidemment, la vente à réméré n’est pas la solution idéale à tous les problèmes de surendettement des propriétaires de biens immobiliers. Si elle permet bien souvent d’assainir une situation difficile et de repartir du bon pied, elle représente tout de même un coût pour le vendeur, qu’il vaut mieux bien calculer avant de se lancer.

L’article 1673 du code civil prévoit en effet que « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaire, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. »

N’oubliez pas que l’investisseur n’acquerra pas votre bien uniquement pour vous faire plaisir, mais il devra aussi y trouver son compte. Pensez donc à bien calculer tous les frais qui seront à votre charge au bout du compte, y compris l’indemnité d’occupation et la commission de l’acquéreur selon un pourcentage calculé en fonction du taux moyen du marché, soit environ 4 %.

Ensuite, il restera à payer les frais notariés et d’inscription-désinscription au registre des hypothèques, soit environ 8 %, ainsi que les divers bilans obligatoires lors de la vente d’un bien (énergétique, absence de plomb, d’amiante, etc.).

En conclusion, cette solution n’est à envisager que si le prix de la vente, après avoir soustrait l’ensemble des frais, reste supérieur à l’ensemble de l’encours de vos crédits.

Et vous, connaissiez-vous la possibilité de vente à réméré ? Y avez-vous déjà eu recours ? Venez partager vos conseils et votre expérience sur le blog, il est là pour ça !

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