Blog > Observatoire du moral immobilier 2013 : Michel Mouillart réagit !
Non classé

Observatoire du moral immobilier 2013 : Michel Mouillart réagit !


Enquête trimestrielle menée auprès d’un échantillon représentatif  de plus de 1000 personnes ayant l’intention d’acquérir un logement d’ici à 1 an – Janvier 2013

« Par nature, les prix sont toujours trop élevés pour les acheteurs et trop faibles pour les vendeurs ! »

La neuvième vague de l’Observatoire du moral immobilier Logic-Immo.com / TNS Sofres a été publiée début février.  Michel Mouillart, professeur d’Économie à l’université Paris-Ouest et directeur scientifique de l’Observatoire Crédit Logement-CSA apporte son éclairage sur les faits saillants.

————-

Notre étude révèle une augmentation du nombre d’acquéreurs, comment l’expliquez-vous ?

Michel Mouillart : Habituellement, les candidats à un achat immobilier se « réveillent » avec l’arrivée du printemps. Et ceux qui avaient suffisamment préparé leur projet – une épargne préalable importante, une définition réaliste de leur besoin… – passent à l’acte au cours de ce printemps ou au début de l’été. Cette année encore, l’étude Logic-immo.com en fournit une illustration. Il n’est donc pas étonnant que les intentions d’achat soient plus élevées en janvier qu’elles ne pouvaient l’être en octobre, lorsque la demande et les marchés entraient en sommeil. Le niveau des intentions est ainsi comparable en janvier 2013 à ce qu’il était en 2011 à la même époque. Seul, à cet égard, le début de l’année 2012 se singularise mais il est vrai que la fin 2011 avait été particulièrement agitée sur le front des transactions dans l’ancien. L’annonce de la suppression du PTZ+ dans l’ancien avait conduit une large partie de la demande à réaliser ses projets plus tôt que prévu et ces ménages ne se retrouvent évidemment plus en janvier 2012, alors même que la demande se retrouve déprimée par la suppression de ce PTZ+.

Elle montre aussi que deux acquéreurs sur trois attendent encore une baisse des prix avant de passer à l’acte et que, parmi eux, 21 % envisagent une baisse supérieure à 10 %. Rêve ou réalité ?

M. M. : Lorsque les ménages rêvent à leur futur logement, ils n’envisagent pas toujours le monde sous son angle réel. Ce n’est pas nouveau : la proportion de ceux qui envisagent d’acquérir ce qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter est toujours aussi grande, voire impressionnante. Alors, la faute sera toujours à l’autre : le vendeur qui demande trop cher, le promoteur qui ne baisse pas ses prix, le banquier trop exigeant… Et comme, depuis quelques années, le thème à la mode – maintenant relayé par des ministres – est celui des prix qui doivent baisser, il n’y a rien d’étonnant à le constater dans un baromètre du marché.

Qu’est ce qui bloque les transactions et grippe le marché ?

M. M. : Le marché des transactions s’est grippé durant l’été 2011 et il est maintenant bloqué. Plus précisément, le marché de la revente est bloqué et seules les transactions de nécessité – changements familiaux ou professionnels, par exemple – se réalisent encore. C’est habituel lorsque l’économie tourne au ralenti et que le risque de récession se renforce : les projets immobiliers ne résistent pas, en général, à la montée du chômage, aux pertes de pouvoir d’achat et à la crainte en l’avenir. Cette réaction est logique puisque la plupart des acheteurs s’endettent sur quinze à vingt ans afin de financer la réalisation de leurs projets immobiliers. S’engager sur aussi longtemps suppose une bonne confiance en l’avenir ! D’ailleurs, c’est bien ce qui se constate aussi pour les projets de consommation durable tels l’achat d’une automobile ou l’installation d’une cuisine équipée. Plus largement, depuis plus d’un an, les ménages hésitent à s’endetter : ils le montrent à toutes les enquêtes et les chiffres de la production de crédits sont là pour le confirmer, avec une baisse de l’ordre de 25 % en 2012. Et rien ne peut les pousser à faire plus : les taux, qui sont au plus bas, ne sont même plus de nature à déclencher un sursaut d’activité.

Faut-il espérer un retour à des ambitions raisonnables du côté des futurs acquéreurs et à une raison retrouvée côté vendeurs ?

M. M. : Ce n’est pas parce que, tout d’un coup, les vendeurs vont retrouver la raison et donner à l’acheteur le prix qu’il souhaite que le marché va repartir. Par nature, les prix sont toujours trop élevés pour les acheteurs et trop faibles pour les vendeurs ! Pourtant, en 2011 encore lorsque les prix étaient dit-on « trop », le nombre d’acheteurs s’est affiché à un des plus hauts niveaux de ces cinquante dernières années. Même chose en 2007, avant le déclenchement de la crise des subprimes. Le marché repartira lorsque la reprise économique permettra la baisse du chômage et la remontée du pouvoir d’achat. Mais dès que la reprise fera ressentir ses effets sur l’activité, la hausse des prix aura toutes les raisons de se manifester, comme lorsque la « reprise » se confirma au printemps 2010 et, avant encore, comme lors du redémarrage du marché en 1998. Cette remontée des prix constitue un bon indicateur de la reprise puisqu’elle ne fait, alors, qu’accompagner le redémarrage du marché de la revente !

Tags  

Suivez-nous sur