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Tchat live immobilier – Les réponses de nos experts

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Retrouvez toutes les réponses à vos questions par ordre chronologique :

Est-ce que les prix sont actuellement au plus haut sur Paris ? (Nicolas)
Laurent Vimont : Ils n’ont jamais été aussi élevé (190% de hausse en 10 ans) et malheureusement pour les acheteurs il n’y peu de chances que les prix ne baissent.

Doit-on prévoir un krach immobilier ou pas ? (Sam)
Laurent Vimont : La structure du marché français, déficit de logement d’environ 800 000 d’après la fondation Abbé Pierre, la façon dont les banques françaises prêtent de l’argent, vérification des revenus et des charges, endettement maximum 33%, me laisse penser qu’il n’y a pas de krach en vue.
François Payelle :
Il faut ajouter que l’offre de logements neuf est globalement  faible ( moins d’une année de vente) ce qui la aussi rend un krach peu probable.

Prendre un crédit à taux révisable est-il une bonne décision a court et moyen terme ? (Dumont)
Laurent Vimont : Les taux actuels se situant aux alentours de 3.3%, ce qui est historiquement bas, il y a en ce moment peu d’intérêt à prendre un crédit à taux révisable

J’habite à Paris et je souhaiterais acheter. Je viens de trouver mon premier emploi. Comment dois-je m’y prendre en tant que primo-accédant en ce qui concerne la négociation de mon crédit immobilier mais également la relation avec les agences ? (Vicky)
François Payelle : S’agissant de vos ou de votre prêt immobilier, le bon conseil est de consulter plusieurs prêteurs.
Laurent Vimont :
Pour bien démarrer une acquisition, il est important de se faire établir un bon plan de financement. Concernant les démarches en agences, les sites internet des différentes marques vous permettent d’accèder à l’offre assez facilement et d’utiliser les systèmes d’alertes vous avertissant automatiquement dès qu’un bien correspond à votre recherche. Un tour des agences vous permet de prendre la température des marchés et d’affiner votre choix.

Je cherche à acheter une petite maison en banlieue parisienne, et j’ai pu constater un écart de prix de 20 KE sur un bien (une agence le met à 243 et l’autre à 263 KE). Comment explique t-on une telle différence de prix entre les 2 agences? Comment savoir si nous avons un peu de marge pour négocier le prix du bien avec l’agence qui a le plus bas prix? (Tettelle)
Laurent Vimont : Vous pouvez toujours tenter de faire une offre inférieure au prix le plus bas constaté dans les agences.

Est-ce encore pertinent de faire de l’achat locatif suite aux projets gouvernementaux de limitations des loyers ? (Nicolas)
François Payelle : Dans la durée, l’investissement locatif à toujours démontré une réelle pertinence, l’époque actuelle n’échappe pas à la règle.

Est-ce le moment idéal pour acheter sa résidence principale sans attente afin de profiter des taux bas et de la baisse enregistrée ?
François Payelle : Si l’achat d’une résidence principale correspond à votre aspiration et si vous avez trouvé le logement qui vous plaît alors il n’y aucune raison de ne pas sauter le pas.
Laurent Vimont :
Il n’y a pas de moment idéal, l’achat de sa résidence principale correspond à un projet de vie. Il est vrai qu’aujourd’hui, si un bien correspond à votre projet et à votre budget, les taux sont très favorables à votre acquisition.

Je veux acheter des biens en «mauvais état» pour les rénover et les revendre (sur la Côte d’Azur). Pensez-vous que ce business rapporte encore ? Si oui, quel type de bien rapporte le plus ? J’ai l’impression qu’avec des studios la marge serait trop faible (Olivier).
Laurent Vimont : Le projet que vous évoquez s’apparente à l’activité de marchand de biens avec avantages et inconvénients, il n’y a pas de solutions miracles et il faut toujours bien mesurer le risque financier en évitant de trop rêver sur le prix de vente.

Je suis handicapé et viens d’acquérir un appartement mitoyen au mien. Quels avantages pourrais-je avoir en fonction des travaux à réalisés pour accès handicapés,salle de bains, etc ? (Alain)
Laurent Vimont : Aujourd’hui il existe peu de plus-value financière constatée sur les logements aux normes handicapés.
François Payelle :
L’évolution de la réglementation en matière de logements neufs conduit aujourd’hui à ce qu’ils répondent aux dernières normes en matière d’adaptation au handicap.

Pensez-vous que le nouveau pouvoir en place reviendra prochainement sur la réforme ayant passé l’exonération des impôts sur les plus-values des logements autres que résidences principales de 14 à 30 ans. (Perrier)
Laurent Vimont : C’est un sujet qui a été évoqué par François Hollande pendant sa campagne. Affaire à suivre…

Quelle est la position de M. Payelle sur le fait que, compte tenu de l’effondrement des ventes de neuf, les prix du neuf vont forcément chuter, et que d’autre part le côut de la construction devenant de plus en plus élevé si on tiens compte de l’augmentation des matières premières, ainsi que des normes technique, acoustique, d’accessibilité. (Michel)
François Payelle : L’offre commerciale de logements neufs reste faible ce qui n’est à priori pas un facteur de baisse des prix.

Je viens d’hériter d’une petite maison en Savoie (60% de droits à régler dans les 6 mois aux impôts). Vaut il mieux la vendre et placer le produit restant (mais où placer en ces temps?) ou la conserver et attendre des jours meilleurs ? (Nicole)
Laurent Vimont : Cela dépend de votre situation financière (devez vous vendre la maison pour régler ces droits?) et de votre attachement à cette maison. Ce qui est sur, c’est qu’il n’y pas de réponse miracle.

Que deviendront, si M. Payelle le sait, la Loi Scellier et autre avantages fiscaux avec le gouvernement en place ? Idem pour l’ancien avec la loi sur les plus values immobilier. (Richard)
Laurent Vimont : Concernant l’ancien, voir ma réponse précédente sur la taxation des plus values.

Je souhaite acheter un appartement à Paris, à priori dans l’ancien donc. Je comptais faire appel à un chasseur de bien mais celui-ci me demande des frais avant même d’avoir débuté sa recherche. Est-ce normal ? (Camille)
Laurent Vimont : En passant par une agence immobilière, vous n’engagez aucun frais. La loi (Hoguet) qui régie la profession d’agent immobilier prévoit une rémunération au résultat sans qu’aucune agence ne puisse vous demander le moindre euro dans le cadre de vos recherches.
François Payelle :
Neuf ou ancien, s’adresser à des professionnels est en tout état de cause, le meilleur moyen de bénéficier des garanties légales.

J’ai une propriété avec un terrain constructible (une partie l’est, le reste le deviendra au prochain PLU). Je souhaite la louer en bail à réhabilitation ou la vendre à un promoteur. Quel type d’agence spécialisée s’occupe de cela ? (Roger)
François Payelle : S’agissant de la vente à un promoteur, je vous recommande de vous adresser à ceux qui construisent à proximité de votre terrain car ils connaissent le marché et pourront vous proposer un prix adapté.

Nous avons visité une maison par le biais d’une agence immobilière et nous avons signé un mandat de visite. Nous sommes limités dans notre budget. Par contre si nous traitons directement avec le vendeur, sans les frais d’agence, c’est possible. A-t-on le droit légalement de le faire sans risque que l’agence se retourne contre nous et nous réclame des pénalités, sachant que le bien n’est pas en exclusivité ? (Isabelle)
Laurent Vimont : En achetant cette maison directement après avoir eu recours aux services d’une agence, vous prenez le risque que l’agence exige le paiement de sa commission.

Est-il possible de déclarer sa résidence secondaire en résidence principale ? Nous vivons depuis notre retraite 8 mois sur 12 dans notre résidence secondaire. Quelles sont les démarches à faire? Quels sont les délais pour revendre ensuite ? (Michèle)
Laurent Vimont : Il est utile d’aller consulter un notaire qui saura vous conseiller.

J’ai un appartement refait à neuf et je ne trouve pas de locataires. Si je prends une agence, combien cela va-t-il me coûter ? (Manchester)
Laurent Vimont : La fixation des honoraires étant libre en France, correspondant souvent à un niveau de service, je vous invite à contacter, pour avoir une réponse plus précise, quelques agences de votre secteur.

Faut il acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? (Pierre)
François Payelle : Oui dans le neuf
Laurent Vimont : Oui dans l’ancien
LV / FP : Plus sérieusement l’un n’empêche pas l’autre, on constate qu’il a des supporters inconditionnels du neuf comme de l’ancien, chacun ayant ses avantages. L’important est que le marché offre en quantité suffisante les deux familles de produits.

Est ce qu’il est toujours intéressant d’acheter en loi Scellier? Qu’en est-il de la loi Repentin? (Nicolas)
François Payelle : Bien sur, le dispositif fiscal en vigueur présente toujours un réel intérêt.

J’ai un projet d’achat d’appartement à Paris. J’aimerais connaître votre opinion sur l’évolution des prix de vente à Paris au 2è semestre 2012. Les prix vont-ils baisser ? (Ano)
Laurent Vimont : Il y a très peu de chances que les prix baissent en 2012
François Payelle : La rareté de l’offre ne conduit pas à pronostiquer une baisse de prix

Comment expliquer la part importante de personnes choississant de vendre/acheter de particuliers à particuliers et donc de se passer des services de «professionnels» de l’immobilier ? Est-ce dû au simple fait d’honoraires jugés trop élevés ou les agences immobilières sont-elles réellement impactées par l’image qui leur colle à la peau ? Pour exemple, il y a deux jours, un article publié dans le Parisien sur les dessous de table pratiqués à Paris. (Nicolas)
Laurent Vimont :
Il existe dans toutes professions des brebis galeuses. L’article dans Le Parisien concernait le marché de la location et pas de la transaction. Je condamne ces pratiques. Concernant les transactions de particulier à particulier (environ 35 %) , chacun a le droit de choisir de passer par agence ou pas en identifiant bien les risques qu’il prend, mettre son logement en vente seul implique d’ouvrir sa porte, de livrer des informations confidentielles à de parfaits inconnus. L’agence apporte sécurité, conseil et neutralité entre acheteurs et vendeurs.

Sachant que le marché locatif est fourni à 90% par des propriétaires privés, que faites-vous pour la défense des petits propriétaires qui doivent attendre deux ans sans encaisser de loyers et payer avocat, huissier, charges de copropriété afin d’obtenir l‘expulsion de leurs locataires de mauvaise foi et qui ne reçoivent aucune aide ? (Cecchi)
Si vous confiez votre bien à une agence immobilière vous pourrez bénéficier au minimum de la garantie de loyers impayés et sans remettre en cause la pertinence de vos propos il existe une majorité de locataire qui paient leur loyers régulièrement.

Le mot de la fin…
Nous avons été heureux de participer à ce chat, nous avons essayé de répondre au mieux aux questions que vous nous avez posés. En espérant avoir éclairé vos projets immobiliers.

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Tchat Live – Immobilier neuf et ancien, perspectives & opportunités
en partenariat avec 20minutes.fr

Logic-immo.com et 20minutes.fr sont heureux de vous convier à la prochaine édition du Tchat Live spécial immobilier au cours duquel 2 experts seront présents pour répondre à vos questions. Pour cette nouvelle édition, ce sont les futurs acquéreurs qui sont à l’honneur. Que ce soit pour votre logement principal, secondaire ou simplement pour investir, nos experts seront présents pour éclaircir les zones d’ombres de vos futurs projets.

Vous pouvez dès maintenant poser toutes vous questions à nos deux experts en laissant un commentaire via le module présent en bas de cet article. Ils seront ensuite en Live ce vendredi 15 juin à 15h00 pour y répondre.

François Payelle, directeur général de Procivis Immobilier, a été élu par ses pairs le 7 février dernier, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Il a pris ses fonctions le 11 mai dernier. Professionnel aguerri, François Payelle était membre du Bureau de la FPI depuis 2009.

Laurent Vimont ,Depuis sa prise de fonction en tant que président directeur général de Century 21 France en 2009, Laurent Vimont a fait du réseau CENTURY 21, le n°1 en termes de chiffre d’affaires pour l’activité de transaction dans l’immobilier ancien, et le n°2 en gestion locative.

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