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Questions d'argent et de droit

Définitions : droit de propriété, droit d'habitation, nue-propriété, usufruit…

Droit de propriété, droit d’habitation, usufruit, quasi-usufruit, usufruit temporaire ou viager, démembrement, nue-propriété…voilà des mots et autres locutions que l’on est amené à entendre lorsque l’on se retrouve devant un notaire pour une donation, un héritage, une succession, ou encore une vente en viager, et concernant un bien immobilier. Mais que désignent tous ces termes?

Le droit de propriété confère au propriétaire trois droits : le droit d’habiter le logement, le droit de le louer et enfin celui de le vendre.
Cet ensemble de droits peut être également divisé en deux attributions distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Cette séparation du droit de propriété en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété, se nomme démembrement.

L’usufruit est le droit de jouir du logement et de l’utiliser, donc de l’habiter, de le louer et d’en percevoir des revenus.
L’usufruitier ne peut en revanche pas modifier ou transformer le bien immobilier. Il prend le bien en état mais est toutefois dans l’obligation d’en assurer l’entretien*. Il appartient également aux usufruitiers de s’acquitter de la taxe foncière, même s’ils n’occupent pas le bien concerné.

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier et dès lors de le modifier, ou même de le vendre avec, normalement, l’accord de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à entretenir le bien dont il a l’usufruit. Le nue-propriétaire n’est tenu qu’aux « grosses réparations » (gros murs, voûtes…). Toutefois, une convention peut mettre à la charge de l’usufruitier toutes les réparations, y compris les plus importantes. En effet, le nu-propriétaire ne tire pour sa part aucun revenu du bien puisqu’il ne peut le louer et donc toucher les bénéfices d’une location – à la différence de l’usufruitier pour qui le bien peut constituer une source de revenus.

L’usufruit peut être viager ou temporaire. Lorsque l’usufruit est viager, il s’achève avec le décès de l’usufruitier. C’est l’exemple très connu du viager occupé : un propriétaire vend son bien immobilier mais en conserve l’usufruit, ce qui implique qu’il peut continuer à y habiter jusqu’au terme de sa vie. Si l’usufruit est temporaire, l’usufruitier aura la jouissance du logement pendant une période précise et déterminée seulement. En tout état de cause, l’usufruit s’éteint toujours, et au plus tard, au décès de l’usufruitier.

L’usufruit locatif social est une mesure entrée en vigueur il y a seulement deux ans. Elle permet à un propriétaire privé de céder l’usufruit d’un logement à un bailleur social ou une association agrée, ce pour une durée de 15 ans minimum à 30 ans maximum.

Le quasi-usufruit est un usufruit qui porte sur des biens qui disparaissent à l’usage (usage fait par l’usufruitier). Toutefois, ce dernier sera tenu, lorsque l’usufruit s’achèvera, de restituer ou remplacer la ou les choses dont il a eu l’usufruit, par une ou des choses de même nature, de même valeur, en même nombre ou en même quantité. Si l’usufruitier décède, le quasi-usufruit s’achève mais les héritiers de l’usufruitier ont alors une dette envers le nu-propriétaire.

Le droit d’usage et d’habitation est une forme diminuée de l’usufruit, puisqu’elle donne uniquement le droit d’occuper le logement personnellement. A la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne permet pas de mettre le bien immobilier en location, d’en tirer des revenus.

Pour toute information concernant le droit de propriété, le droit d’habitation, la nue-propriété, l’usufruit et quasi-usufruit, l’usufruit locatif social, le démembrement, contactez votre notaire.

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