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Le vice caché et l'exonération de vices cachés

Un vice caché est un défaut invisible au moment de l’achat immobilier, mais qui existait bel et bien avant l’achat. Ce défaut amoindrit la valeur du bien, en diminue l’usage, et dans les cas extrêmes peut même le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné : la maison est rendue inhabitable, le terrain inconstructible…
Par ailleurs, l’acheteur, s’il avait eu connaissance de ce défaut, aurait payé un prix moins élevé ou aurait  renoncé à son achat.

Côté vendeur, celui-ci doit avoir fourni à l’acheteur toutes les informations dont il a connaissance et qui concernent le bien qu’il met en vente.

Côté acheteur, il est censé avoir été diligent au moment de l’achat, c’est-à-dire qu’il doit prendre le temps de visiter et d’observer avec attention le bien avant de l’acheter, et réaliser les vérifications qui s’imposent.
C’est aussi le rôle du notaire d’obtenir toutes les informations incontournables sur le bien, si possible avant même la signature de l’avant-contrat.

En cas de vice caché, l’acheteur dispose d’un délai maximal de deux ans à compter de sa découverte pour intenter une action. L’acheteur devra prouver qu’il n’avait pas connaissance du défaut au moment de l’achat, que ce défaut n’était pas apparent et qu’il ne pouvait donc pas le déceler. Le vendeur devra pour sa part prouver sa bonne foi, et notamment démontrer qu’il ignorait également la présence du défaut et qu’il n’a pas cherché à le dissimuler à l’acheteur lors de l’achat.

Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. En revanche, si le vendeur est un particulier, il peut faire insérer dans l’acte authentique une clause spécifique par laquelle il s’exonère des vices cachés. Attention toutefois, cela ne fonctionne que pour les vices dont il ignorait réellement l’existence.

Enfin, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondant à la plupart des diagnostics qu’il doit fournir au moment de la vente : constat de risque d’exposition au plomb, constat d’amiante, état relatif à la présence de termites, état de l’installation intérieure de gaz, état des installations d’électricité.

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