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L'augmentation de loyer

Un loyer peut-il être augmenté en cours de bail? Est-il possible de réviser un loyer au moment du renouvellement du bail? Un propriétaire peut-il augmenter le montant loyer autant qu’il le souhaite? Quelles sont les méthodes de calcul? Sur ToutMonImmobilier, on fait le point sur l’augmentation de loyer.

En cours de bail, le loyer peut être augmenté une fois par an, à la condition qu’une clause prévoyant la révision du loyer ait été insérée dans le bail initial. La date de révision peut y être précisée. Dans le cas contraire, c’est à la date anniversaire de la signature du bail que le loyer sera révisé.
Depuis le 1er janvier 2006, cette augmentation ne peut plus être supérieure à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre. La clause prévoyant la révision annuelle du loyer peut également spécifier le trimestre à prendre en considération pour le calcul de l’augmentation du loyer. A défaut, c’est le dernier indice trimestriel publié à la date de signature du bail qui sera retenu.

Le loyer peut également être augmenté si le bailleur fait réaliser à ses frais des travaux d’amélioration dans le logement, et si cette augmentation a été spécifiquement prévue et portée au bail. Cette clause doit clairement indiquer qu’à achèvement de tels travaux, une majoration de tant sera appliquée au loyer. Si cette augmentation n’est pas prévue dans le bail initial, bailleur et locataire peuvent la prévoir ultérieurement par un avenant au contrat initial, qu’ils doivent tous deux signer.

Au moment du renouvellement du bail, il n’est possible d’augmenter le loyer que si celui-ci est réellement sous-évalué.
Le cas échéant, le bailleur doit envoyer au locataire six mois avant l’échéance du bail une proposition d’augmentation de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. Le bailleur doit justifier sa proposition d’augmentation de loyer en l’accompagnant notamment de trois références de loyers constatés dans le voisinage a minima, et six pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette proposition.
En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire, le bailleur peut saisir (dans un délai de quatre mois avant l’échéance du bail) la commission départementale de conciliation, puis éventuellement le tribunal en cas d’insuccès. Si la date de renouvellement du bail est dépassée, celui-ci est reconduit automatiquement au loyer initial.
En cas d’acceptation de l’augmentation par le locataire, il faut également savoir que celle-ci ne peut se faire brutalement : l’augmentation est échelonnée sur trois à six ans, selon son importance.


Ces dispositions concernent les logements loués vides et régis par la loi du 6 juillet 1989.

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