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La restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie a été établi à l’amiable entre le locataire et le propriétaire, ou par une tierce partie mandatée par eux comme une agence immobilière par exemple. Cet état des lieux a également pu être réalisé par un huissier de justice, à l’initiative du locataire ou du propriétaire, à frais partagés pour moitié entre chacun. Les clefs ont été remises par le locataire au propriétaire (ou à son représentant) à cette occasion. Qu’advient-il maintenant du dépôt de garantie?

Le dépôt de garantie est une somme qui est demandée par la plupart des propriétaires aux locataires au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie est alors mentionné dans le bail. Depuis février 2008, son montant ne peut excéder un mois de loyer hors charge pour une location vide. Il ne peut être révisé.

Le dépôt de garantie, comme son nom le suggère, sert à garantir l’exécution des obligations locatives. Le locataire est en effet tenu, et ce durant toute la durée du bail, à différentes obligations. Le paiement du loyer et des charges en fait partie bien entendu, mais le locataire doit également entretenir le logement et les équipements mentionnés au bail. Il doit aussi répondre des dégradations commises durant le bail, hors dégradations consécutives à la vétusté, à une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure, un fait du propriétaire ou d’une personne non introduite dans le logement par le locataire.

L’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux d’entrée. Si cette comparaison met en avant des dégradations imputables au locataire, le propriétaire doit alors faire établir des devis ou des factures correspondants aux travaux de remise en état du logement loué, de réparation(s) ou révision(s) obligatoire(s) des équipements portés au bail.

Le dépôt de garantie peut servir également à dédommager le bailleur en cas de loyer(s), taxe sur les ordures ménagères et taxe d’habitation impayés. A noter que si la taxe sur les ordures ménagères est calculée au prorata temporis de l’occupation du locataire, la taxe d’habitation est normalement payée intégralement et pour l’année calendaire et complète par l’occupant du logement au 1er janvier.

Ces différentes sommes pourront, le cas échéant et si elles sont dûment justifiées, être déduites du montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail par le locataire. Ces retenues peuvent correspondre à tout ou partie du dépôt de garantie, et même excéder le montant initial du dépôt de garantie : dans ce cas, le bailleur peut réclamer une somme supplémentaire au locataire.
En aucun cas le bailleur n’a la possibilité de déduire du dépôt de garantie une somme forfaitaire, ou approximative : les retenues doivent être précises et justifiées. En revanche, le propriétaire n’est pas obligé de présenter des factures : les devis sont recevables.

Le dépôt de garantie (tout ou partie) doit être restitué au locataire au maximum deux mois à compter de la restitution des clefs. A défaut de restitution dans les deux mois, le dépôt de garantie est valorisé au taux d’intérêt légal, au profit du locataire.


Ces dispositions concernent les locations vides, régies par la loi du 6 Juillet 1989 (articles 3 et 22).

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