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La répartition des charges en copropriété

Les charges désignent les dépenses engagées pour la copropriété. On distingue les charges générales des charges spéciales.

Les charges générales correspondent :
– aux charges d’entretien (ménage, jardinage…),
– aux charges d’administration (syndic…),
– aux frais de conservation (travaux, réparations…).

Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou des millièmes. Chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots, et donc une certaine quote-part de la copropriété, exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Le nombre de millièmes par lot est décidé et réparti par le règlement de copropriété, et n’est pas uniquement fonction de la superficie des parties privatives détenues par chaque copropriétaire comme on pourrait le croire. Les parties privatives ont en effet une valeur relative, déterminée également par leur situation et leur consistance*. Les rédacteurs des règlements de copropriété disposent donc d’une certaine liberté pour fixer les quote-parts et répartir les tantièmes.
Si vous estimez que les millièmes de charges sont mal répartis et que vous souhaitez faire modifier la répartition des charges, il s’agit d’une modification qui doit être votée à l’unanimité en assemblée des copropriétaires. Il est aussi possible de saisir le Tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans qui suivent la première vente d’un lot.

Les charges spéciales renvoient aux services collectifs et aux équipements communs : chaudière collective, ascenseur par exemple.
Ces charges ne sont pas réparties en fonction des millièmes ou des tantièmes, mais selon l’utilité relative potentielle pour chacun des lots.
Ainsi, en cas d’installation d’un ascenseur, le lot du rez-de-chaussée n’est normalement pas concerné par cette dépense. Ce sont les lots des étages supérieurs qui devront la supporter, car les occupants ont la possibilité d’utiliser l’ascenseur – même si dans la réalité ils préféreront gravir les étages à pied et boycotter l’ascenseur! Plus l’étage est élevé, plus les lots situés à ces étages supporteront une part importante de cette charge : le lot situé au quatrième étage tire en effet un bénéfice plus grand de l’ascenseur que l’appartement du premier étage.


*Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 5.

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