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La notion de vice caché dans l'immobilier ancien

On dit qu’il y a vice caché lorsque :

– un défaut était invisible, mais existait avant l’achat,

– que ce défaut amoindrit la valeur et l’usage d’un bien immobilier, voire le rend impropre à l’usage,

– l’acheteur peut prouver que ce défaut lui était inconnu au moment de l’achat,

– l’acheteur, s’il avait connu ce défaut, n’aurait pas acheté le bien immobilier ou aurait payé un prix moindre*.

Il ne peut donc y avoir situation de vice caché lorsque le vice était apparent et que l’acheteur aurait pu s’en convaincre lui-même.

Par ailleurs, l’acheteur est supposé avoir été diligent, c’est-à-dire qu’il est censé avoir observé le bien avant de l’acheter, pris les précautions et réalisé les vérifications nécessaires pour effectuer un achat éclairé.

Toutefois, le vendeur doit de son côté avoir fourni à l’acheteur toutes les informations qui concerne le bien et dont il avait connaissance, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’une maison, d’un appartement, d’un terrain (existence d’hypothèque, de servitudes, présence de plomb dans les peintures…).

Les renseignements essentiels doivent être donnés, idéalement, dès la signature de l’avant-contrat. Le notaire de l’acheteur veillera à obtenir toutes les informations nécessaires sur le bien immobilier avant la signature de l’acte authentique.

Le vendeur non professionnel peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, via une clause spécifique incluse dans l’acte de vente. Le vendeur doit toutefois être de bonne foi : il est supposé qu’en cas de vice caché, et étant non professionnel, il n’en avait pas connaissance et ne possédait pas l’expertise nécessaire pour détecter le défaut en question.

En cas de contentieux entre un acheteur et un vendeur concernant un vice caché présumé ou réel, le juge saisi cherchera ainsi à déterminer :

– d’une part si l’acheteur a été diligent, était ou n’était pas en mesure de déceler le vice au moment de l’achat – notamment s’il disposait des connaissances et compétences nécessaires pour le faire,

– d’autre part si le vendeur était de bonne foi – s’il ignorait ou connaissait l’existence du vice et s’il a caché de façon délibérée une information essentielle à l’acheteur.

Le juge pourra décider une réduction du prix d’achat (action estimatoire), voire une annulation de la vente (action rédhibitoire) avec remboursement et versement d’indemnités (couvrant par exemple les frais de déménagement de l’acheteur).

En ce qui concerne les diagnostics immobiliers à fournir par le vendeur au moment de la vente, nombre ne sont pas exonérés de la garantie de vice caché :

– constat de risque d’exposition au plomb,
– constat d’amiante,
l’état relatif à la présence de termites,
– l’état de l’installation intérieure de gaz,
– l’état des installations d’électricité.

L’acheteur dispose désormais d’un délai maximal de deux ans, à compter de la découverte du vice, pour intenter une action contre le vendeur*.

* Articles 1641 à 1649 du Code civil, paragraphe 2 “de la garantie des défauts de la chose vendue”

Cet article concerne l’immobilier ancien, et n’aborde délibérément pas le point de la garantie décennale.

 

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