Grenoble : Un marché mature propice à l’achat et à la vente

A l’occasion du salon de l’immobilier de Grenoble, Logic-Immo.com a réuni six experts pour faire un point complet sur ce marché local. Voici les moments forts de cette table ronde.

L’ancien résiste en volume et en prix.

« Depuis début 2012 on observe sur Grenoble un nombre de transactions sensiblement équivalent à celui de l’an dernier », observe Frédéric Napolétano, directeur de la transaction chez Pellissier Ronzino. En terme de prix, l’ancien n’a pas baissé à quelques exceptions près et notamment le centre-ville où les biens avec travaux s’échange dès 2 500€/m2 et jusqu’à 3 500€/m2 pour ceux en parfait état. En revanche, en périphérie où les prix oscillent entre 1 800 et 2 500 €/m2 la valeur des copropriétés 1960 est en train de se tasser.

Amorce de baisse des prix dans le neuf.

Si les réservations de logements neufs recule c’est en raison du recul des mises en vente mais aussi du décalage entre la solvabilité des ménages et les prix de vente qui s’élèvent à 3 600€/m2 en moyenne sur Grenoble et son agglomération. « Pour renouer avec un marché dynamique nous nous efforçons de rationaliser nos prix de revient, achat de terrain et coûts de construction, et ainsi parvenir à faire baisser les prix de vente », explique Olivier Clarey, directeur commercial de Cogedim Grenoble.

RT 2012 : attention à sa mise en œuvre.

A partir du 1er janvier 2013 la nouvelle norme thermique RT2012 renchérira les coûts de construction d’environ 10% en moyenne. Elle n’en permettra pas moins de substantielles économies d’énergie par la suite. « Faire appel à un constructeur professionnel garantit que la maison sera bien conforme à la norme. Depuis la pré-étude thermique, jusqu’à l’obtention du certificat de conformité après la fin des travaux, un constructeur s’occupe de tout », insiste Jean-Pierre Ferraro, président de l’Union des Maisons Françaises de l’Isère.

Attention de faire appel à un diagnostiqueur certifié.

Damien Fantini, co-gérant du cabinet ACTE 2i, rappelle qu’il existe pas moins de 7 diagnostics obligatoires selon la nature et l’année de construction du bien (plomb, gaz, DPE…) pour un coût moyen de 300/350€ dans le cas d’un 3 pièces. « Attention de ne pas privilégier systématiquement le moins cher, la qualité du diagnostic est primordiale. Vérifiez que le diagnostiqueur dispose d’une certification et d’une assurance responsabilité civile professionnelle », insiste-t-il.

Taux immobilier, c’est le moment d’acheter.

« De mémoire de banquier, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, affirme Sylvain Vuillet, directeur commercial de la Banque Postale. Actuellement, un emprunteur peut obtenir entre 3 et 3,1% pour un crédit immobilier de 120 000€ souscrit sur 15 ans.

Le Scellier est mort, vive le Duflot.

Malgré l’imposition de plafonds de loyer plus bas, le dispositif Duflot pourrait s’avérer intéressant à Grenoble où les plafonds de loyer Scellier sont de toute façon rarement atteints. En effet, à durée équivalente, 9 ans, et à montant d’investissement annuel identique, 300 000€, le taux d’amortissement passerait de 13% pour le Scellier BBC à 18% pour le Duflot. « En revanche, attention de bien vérifier si vous atteignez le plafond général des niches fiscales qui devrait passer de 18 000 euros plus 4% du revenu imposable par an actuellement à 10 000 euros par an au 1er janvier 2013 », précise maître David Ambrosiano, représentant de la chambre des notaires de l’Isère.

Séverine Amate, Responsable Communication & RP Logic-Immo.com

« A travers son baromètre et son indice du moral immobilier, Logic-Immo.com met en lumière les préoccupations des personnes en phase d’acquisition d’un bien. Les derniers chiffres permettent de détecter une certaine réticence des futurs acquéreurs en ce qui concerne l’évolution du marché immobilier. La crainte d’une détérioration du contexte économique pèse sur leur projet d’acquisition. Néanmoins, ils sont de plus en plus nombreux à attendre une baisse des prix dans les six prochains mois. Si seuls 11% envisageaient cette possibilité en janvier 2011, ils sont désormais 52% à anticiper ce retournement en octobre 2012. Dans un marché immobilier perçu comme plus favorable, les futurs acquéreurs sont dans l’attente franche d’une baisse des prix avant toute action d’acquisition. »

 

 

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