Logic Immo s’est associé à MSN pour vous proposer tous les mois les carnets de l’immobilier!

Retrouvez Laura Ténoudji qui vous donnera, en vidéo, toutes les réponses aux questions que vous vous posez sur les questions brulantes de l’actualité immo.

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Vous envisagez d’effectuer un investissement locatif ou d’acheter un appartement que vous envisagez d’occuper plus tard ? Pourquoi ne pas vous tourner vers l’achat d’un bien occupé ?

En optant pour l’acquisition d’un bien occupé, vous avez la possibilité de réaliser une économie sur le prix d’achat qui peut atteindre jusqu’à 25%.

Les réductions seront plus ou moins importantes selon la durée et la nature du bail du locataire occupant. Il est important de savoir que, bien que l’économie réalisée soit plus importante, l’achat d’un bien occupé par un locataire en loi 1948, un locataire de plus de 70 ans ou un locataire handicapé peut s’avérer être un pari risqué du fait de la protection de ces derniers par le législateur.

L’achat d’un bien occupé peut être un investissement extrêmement intéressant d’une part parce que le rendement locatif sera connu d’avance, le locataire ayant été validé par l’ancien bailleur. D’autre part, avoir un locataire solvable permet de faciliter l’obtention d’un prêt auprès de la banque.

Après une fin d’année difficile compte tenu de la baisse du marché de l’emploi et de la baisse du moral des ménages en France, la progression des loyers tendrait à se stabiliser en ce début d’année 2009 en atteignant 0,2% sur un glissement annuel.

Premier constat sur les villes en France, pour 43,8% d’entre elles, les loyers ont connu un fléchissement : Paris (-1.8%), Toulouse (-1%), Lille (-0.3%) contre une tendance à la hausse pour d’autres villes de la métropole telles que Lyon (3.3%) ou bien Nice (4.1%).

Deuxième constat concerne le prix au mètre carré. En effet, la région Parisienne reste la plus chère avec un prix avoisinant les 18€/m² environ en revanche un prix de 7.9€/m² démontré pour la Franche-Comté.

Espérons que la progression des loyers maintienne cette propension sur l’année en cours.

Avec l’accumulation des difficultés pour accéder à la propriété, on observe un recours accru à la location.

Selon une étude de l’Association Départementale d’Information sur le Logement (ADIL 75), le loyer des parisiens représente en moyenne 35% de leurs revenus contre 20% pour les personnes habitant en province.

Cette part est d’autant plus importante pour les personnes célibataires ou à faibles revenus. Pour les personnes dont les revenus sont inférieurs ou égaux à 2000€, le loyer peut représenter un poste de dépense de plus de 35%.

Seuls 27% des célibataires payent un loyer qui représenter moins de 25% de leurs revenus contre 51% des couples.

Les populations les plus touchées

Les Seniors

Pour 65% des ménages qui partent à la retraite et dont les revenus ont diminué, le loyer représente 25% des revenus. Cependant, 17% des plus de 65 ans voient 45% de leurs revenus investis dans leur loyer.

Les jeunes

Pour environ 30% des jeunes de moins de 25ans, le loyer représente plus de 45% des revenus notamment chez les célibataires.

Afin de réduire la part représentée par le loyer, de plus en plus de personnes se tournent vers la colocation traditionnellement plébiscitée par les jeunes et notamment les étudiants. On observe désormais une augmentation du nombre de jeunes cadres, de personnes divorcées et de seniors qui se tournent vers cette solution afin de bénéficier d’un appartement plus grand à un prix moindre.

La loi de mobilisation pour le logement de Christine Boutin s’oriente en 2009 vers des efforts accrus dans la construction de nouveaux logements et d’autre part une plus grande mobilité des locataires sur le parc HLM. Entre autres mesures, le plan prévoit des mesures phares.

Un abaissement du plafond de ressources

Le plafond de ressources qui permet un accès au logement social va être abaissé de 10% ce qui porte le nombre de ménages pouvant prétendre à un logement social de 70% à 60% de la population. Ces plafonds seront indexés sur l’indice des loyers.

Libération des logements sous occupés

Les locataires qui occupent des logements devenus trop grands pour eux suite à des changements de situation familiale se verront proposer jusqu’à trois logements à loyer égal ou inférieur d’une superficie plus adéquate à leur foyer.
Sont exemptés de cette mesure les personnes de plus de 60 ans, les personnes handicapées ou ayant une personne handicapée à charge.

Suppression du droit au maintient dans un logement HLM

Dans les zones en manque de logements sociaux, si pendant deux ans les ressources des locataires dépassent de deux fois les plafonds des offices HLM, il lui sera alors demandé de déménager.

Limitation des délais d’expulsion

Pour rassurer les bailleurs, les délais de suspension d’expulsion passent désormais de trois ans à un an.

Toutes ces mesures s’inscrivent dans le cadre d’un plan de relance global visant à permettre au plus grand nombre de se loger.