Une zone à urbaniser en priorité (ou ZUP, appelée plus précisément à leur origine “Zone à urbaniser par priorité”) est une procédure administrative d’urbanisme opérationnel créée en France entre 1959 et 1967 afin de répondre à la demande croissante de logements.

Les ZUP étaient destinées à permettre la création ex-nihilo de quartiers nouveaux, avec leurs logements, mais également leurs commerces et leurs équipements.

Elles ont permis la construction en France de grands ensembles, et, si elles ont permis de résorber le retard de l’époque en termes de besoins de logements, on considère généralement qu’elles n’ont pas permis la création de quartiers dynamiques, et elles sont généralement concernées par les actions de la politique de la ville ainsi que par le programme national de renouvellement urbain porté par l’ANRU.

En France, la zone d’aménagement différé (ou ZAD) est un secteur où une collectivité publique, un établissement public y ayant vocation ou une Société d’économie mixte (SEM) titulaire d’une convention d’aménagement dispose, pour une durée de 14 ans, d’un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux

Une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) est une procédure d’aménagement du droit français de l’urbanisme instituée par la loi d’orientation foncière N°67-1253 du 30 décembre 1967 pour se substituer aux Zone à urbaniser en priorité (ZUP), et modifiée à de nombreuses reprises depuis.

Elle avait pour principal objet de faciliter la concertation entre les collectivités publiques et les promoteurs privés qui faisaient preuve de beaucoup de réticence à l’égard des ZUP ; accessoirement, il s’agissait aussi de procéder à une déconcentration des contrôles étatiques sur les opérations d’aménagement urbain et à une uniformisation de ceux-ci.

Comme les ZUP, les premières ZAC ont été conçues comme des procédures d’aménagement dérogatoires, qui n’avaient pas l’obligation de respecter les documents de planification de l’urbanisme. Ce n’est que la Loi N°76-1285 du 31 décembre 1976 portant réforme de l’urbanisme qui a imposé aux ZAC d’être compatibles avec les SDAU et d’être localisées dans les zones urbaines ou d’urbanisation future des POS, tout en pouvant être dotées d’un document d’urbanisme autonome, les plans d’aménagement de zone (PAZ)

La dernière réforme majeure du régime des zones d’aménagement concerté est celle de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (Loi “SRU”) N°2000-1208 du 13 décembre 2000, qui a supprimé la possibiliter de doter les nouvelles ZAC d’un PAZ. Elles sont donc soumises au Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune[1].

Cette zone est réservé principalement à l’habitat.

Le zonage résidentiel est défini :

d’une part dans le document graphique du document d’urbanisme, qui délimite les diverses zones du document (zone centrale, zone résidentielle, zone d’activité, zone agricole, zone naturelle…).
d’autre part dans le document écrit appelé réglement (En France, réglement de lotissement, réglement de Plan local d’urbanisme…), qui détermine ce qu’il est possible de construire dans la zone.
Ce règlement énumère les activités autorisés ou interdites dans la zone et définit les règles de prospect à respecter, soit, habituellement :

la hauteur maximale,
les reculs par rapport aux voies et par rapport aux limites mitoyennes,
les couleurs et matériaux à utliser dans la construction,
la surface des bâtiments autorisée, habituellement déterminée par le coefficient d’occupation des sols (COS), ainsi que le coeficient maximal d’emprise au sol, parfois appelé « C.E.S »,
les type de plantation d’alignement à utiliser.

Le zonage est un système d’origine nord-américaine de règlementation et de contrôle de l’utilisation du sol. Le mot est dérivé de la pratique de préciser les usages permis à l’aide de cartes qui séparent les usages les uns des autres. La règlementation de zonage a théoriquement pour but de séparer géographiquement les usages incompatibles, mais en pratique, il est utilisé comme un système de permis visant à prévenir les nouveaux développements qui pourraient nuire aux résidents ou aux commerces existants.

Le zonage est généralement régi par les gouvernements locaux comme les municipalités (en France), les municipalités régionales de comté (au Québec) et les comtés (aux États-Unis).

Un règlement de zonage régit habituellement le type d’activité qui sera permis sur un lot particulier (comme espace vert, résidences, agriculture, commerce ou industrie), les densités d’occupation du sol de ces activités (souvent exprimée par un coefficient d’occupation des sols ou COS), la hauteur des immeubles, l’espace qu’un immeuble peut occuper au sol, les distances entre les immeubles ou de l’immeuble à la limite du lot. Le zonage régit aussi les proportions de chaque usage sur un même lot (par exemple, le pourcentage d’espace vert) et la quantité de parking qui doit être fourni.

La plupart des règlements de zonage ont une procédure pour l’autorisation de dérogations (variations mineures à la règlementation). Elles sont accordées lorsque les particularités de la propriété en cause rendent difficile la satisfaction complète du règlement et que la dérogation demandée ne cause pas de détriment au voisinage.