Mis en place depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier permet de défiscaliser jusqu’à 75000€ sur 9 ans en achetant un logement neuf à des fins locatives.

Le gouvernement publiera demain, mercredi 15 avril un nouvel arrêté de zonage qui étendra le dispositif à 1224 nouvelles communes dont 782 en zone C.

Grâce au succès remporté par le dispositif depuis sa mise en place, de nombreux promoteurs voient doucement leurs ventes décoller.

Après une année faste en 2007, l’immobilier a connu la morosité en 2008. Les ventes dans le neuf ont chuté de 40% en 2008 par rapport à 2007. Les promoteurs et constructeurs ont enregistré une diminution de 369000 mises en chantier (-15,7%) par rapport à l’année précédente et les promoteurs ont enregistré des baisses record de leurs bénéfices.

Face à la situation, les promoteurs ont pris des mesures de crise. Outre le gel des embauches, les diminutions d’effectifs, les promoteurs ont multiplié les mesures incitatives pour liquider leurs stocks de logements (cadeaux, frais de notaire offerts…), ont stoppé ou décalé des programmes afin d’éviter l’accumulation des stocks et enfin ont effectué des économies sur les matériaux et lancé des logements qui correspondaient plus à la demande.

D’autre part, les acheteurs sont restés frileux face à un marché sur lequel l’argent est demeuré cher malgré plusieurs baisses des taux directeurs de la BCE. Les annonces de baisses des prix ont incité les acquéreurs potentiels à adopter une attitude attentiste.
La tendance actuelle dans l’immobilier est à l’assainissement du marché par la fermeture d’agences non viables, le regroupement d’agences.

Quant au bâtiment, 2009 s’annonce comme une année où les professionnels devraient ressentir les effets du Grenelle de l’environnement en effectuant beaucoup de travaux d’assainissement et d’entretient.

Enfin, avec le doublement du prêt à taux zéro, l’extension du Pass-Foncier, l’acquisition de logements neufs par l’Etat, la mise en place du dispositif Scellier qui devrait encourager l’investissement locatif, 2009 commence sur une note un peu plus optimiste que ne s’est achevée 2008.

Le gouvernement qui souhaite encourager l’investissement locatif lance à partir du 1er janvier 2009 un nouveau dispositif de défiscalisation, la loi Scellier.

Le nouveau dispositif de défiscalisation vise à remplacer à terme les dispositifs Borloo et Robien et devient non plus une baisse du revenu imposable, mais une réduction d’impôts sur une durée de 9 ans.

Le fonctionnement

Le dispositif Scellier sera mis en place en deux phases. La première phase du dispositif concerne les investissements locatifs acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. Pendant cette période, la réduction d’impôts sera égale à 25% de la valeur d’acquisition du bien locatif et plafonnée à 300000€.

La seconde phase du dispositif concerne les investissements effectués entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012. La réduction d’impôts ne sera plus que de 20%

Au cours de l’année 2009, le nouveau dispositif Scellier cohabitera avec les dispositifs Borloo et Robien, les futurs investisseurs ayant le choix entre les 3.

Conditions d’obtention

Afin de pouvoir prétendre à un programme de défiscalisation, les futurs investisseurs devront remplir plusieurs conditions :
Acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
Acquérir un logement situé dans une zone où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande, ces zones étant définies par décret
Mettre en location le logement pour 9 ans minimum en qualité de résidence principale
Appliquer des loyers plafonnés définis en fonction de la zone

Application

La réduction d’impôts sera étalée sur une durée de 9 ans. Cette réduction sera de 2/10 la première année puis de 1/10 les huit années suivantes.

Voté par le sénat en octobre, le projet de loi de mobilisation pour le logement et l’exclusion ne sera pas examiné par le parlement avant mi janvier voire février.

Le retard pris par l’examen du projet de loi est préjudiciable à la relance de l’immobilier. En effet, le projet de loi comporte des éléments clé pour la relance comme l’étendu du Pass-Foncier aux immeubles collectifs à usage d’habitation, la TVA à 5,5% pour certains logements, le doublement du PTZ (prêt à taux zéro) ainsi que la vente de logements neufs aux bailleurs sociaux.

90000 logements de moins pour 2009

La France s’enlise dans la crise. Les réservations de logements neufs ont baissé de 50% au quatrième trimestre 2008 par rapport à la même période en 2007.

Les professionnels du secteur estiment la perte de mises en chantier de 60000 logements pour 2008 et des pertes pouvant aller jusqu’à 100000 logements en 2009.

Les prix des terrains étant stables, les promoteurs devront activer d’autres leviers afin de faire des économies. Les surfaces des logements seront vraisemblablement réduites et les professionnels prévoient de compresser les coûts sur les matières premières.

De plus, les promoteurs mettent en place une nouvelle mesure pour les personnes qui financent l’achat d’un logement neuf par la revente de leur ancienne résidence. Cette nouvelle mesure permet aux personnes qui n’ont pas revendu leur bien d’annuler leur option sans pénalités. Afin, de s’assurer que les futurs acheteurs revendent leur bien, les promoteurs accompagnent les vendeurs afin de mettre toutes les chances de leur côté.

Le secteur de l’immobilier neuf voit ses ventes chuter de 40% cette année. Les prévisions ne s’avèrent pas plus réjouissantes pour 2009 et la chute devrait se poursuivre avec une baisse estimée entre -15% et -20%. De plus, la baisse des mises en chantier accroît le risque de pénurie de logement à partir de 2011.

La crise perdure et s’intensifie pour atteindre un niveau encore jamais connu même lors de la précédente crise entre 1990 et 1995. Les ventes sont passées de 37 000 logements vendus au premier trimestre 2007 à 16 000 ventes au troisième trimestre 2008.

La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) estime des mises en chantiers nettement moins importantes en 2009 que cette année avec pour conséquence un risque de pénurie de logements neufs dès 2011 entraînant une hausse des prix de l’immobilier et des loyers.

La FPC attends des mesures fortes et souhaite la mise en place d’un système permettant à l’investissement locatif d’être plus avantageux ainsi qu’un soutien à l’accession à la propriété.
Afin de relancer le secteur, Nicolas Sarkozy devra proposer des solutions lors de l’annonce de son plan de relance demain.