«Nous assistons à un atterrissage en douceur. On peut s’attendre à une correction des prix de 5% en moyenne, rien de dramatique. » Franck Hamon, directeur de Swixim Nice Centre

Nice accueille chaque année pas moins de 4,5 millions de touristes, générant une recette de plus de 1,5 milliards d’euros pour la ville. Ses attraits ? La proximité de l’Italie, de Monaco, et surtout une situation privilégiée : les pieds dans l’eau et à une heure de route des pistes de ski. Il n’est ainsi pas étonnant que la demande internationale et “extra-locale” (notamment parisienne) soit si forte sur le marché immobilier niçois.

Des acheteurs à fort pouvoir d’achat qui ont d’ailleurs largement alimenté la flambée des prix ces dernières années. Il y a encore quelques mois, tous les produits se vendaient, quel que soit le tarif affiché. Aujourd’hui, “la demande est moins forte”, reconnaît Franck Hamon, directeur de l’agence Swixim Nice Centre. Les acquéreurs sont plus pragmatiques, et préfèrent prendre leur temps. “Ils se posent beaucoup de questions, constate ce professionnel, si bien que les délais de vente ont tendance à s’allonger: il y a un an, il fallait compter 1 à 3 mois pour vendre un appartement et 3 à 6 mois pour une maison. Aujourd’hui, c’est plutôt le double. Pour autant, un beau produit dans un immeuble de qualité et dans une rue correcte se vend sans problème”.

L’offre niçoise couvre une gamme très étendue, avec des disparités de prix considérables d’un quartier à l’autre, de 2 000 à 15 000 euros le mètre carré. Au sein d’un même immeuble, les écarts se creusent selon les prestations : un bel appartement bénéficiant d’une terrasse et d’une vue sur la mer se négociera au moins 15 % plus cher qu’un bien comparable, mais dépourvu de ces atouts.

Si le Mont Boron et la Promenade des Anglais continuent de susciter les convoitises des acquéreurs aux budgets les plus importants, les actifs locaux résident plutôt dans les secteurs Est et Nord de Nice, deux quartiers qui devraient bénéficier de “l’effet tramway”. Depuis novembre dernier, celui-ci dessert 21 stations sur près de 9 km, traversant le territoire de part en part.

Coincée entre mer et collines, la ville de Nice peut difficilement développer son centre. La seule solution est donc d’exploiter les espaces limitrophes. La vaste opération d’aménagement de la Plaine du Var, à l’Ouest de Nice, offre ainsi de nouvelles perspectives d’extension. Situé à 500 mètres de l’aéroport international et deux minutes de l’autoroute A8, ce projet a été lancé par la communauté d’agglomération Nice-Côte d’Azur. Sur 22 hectares, il prévoit la réalisation de 40 000 m² de logements, 58 000 m² de bureaux, plus de 27 000 m² d’activités commerciales et hôtelières et 20 000 m² de locaux d’enseignement et de recherche. Un nouveau quartier dont les premières réalisations seront visibles dès 2009. Cette nouvelle offre d’habitation s’adressera en particulier aux actifs de la région ne trouvant pas à se loger dans le centre niçois, ainsi qu’aux étudiants.

4 Questions à …
Bruno Zerbib
Directeur d’agence Logic-Immo Nice

1. Quelle tendance générale observez-vous sur le marché niçois ?
Le marché est moins euphorique que les années précédentes, notamment 2007. Nous constatons un ralentissement du marché depuis le début de l’année. Le nombre de signatures de compromis a diminué. C’est un problème de confiance des acteurs, car finalement, le contexte économique n’est pas si mauvais. Il est même bien meilleur qu’au début des années 1990. Inutile de s’inquiéter, nous assistons finalement à une simple accalmie du marché de l’immobilier faisant suite à une période faste, de très forte augmentation des prix.

2. Les acheteurs internationaux sont-ils encore nombreux ?
Nice attire une clientèle européenne à fort pouvoir d’achat. La Promenade des Anglais en particulier a toujours eu la cote auprès des étrangers. Mais la crise financière a éclipsé provisoirement les investisseurs anglo-saxons. Quant aux Russes et aux Scandinaves, ils continuent d’investir.

3. Y a-t-il un “effet tramway” sur le marché immobilier ?
Tous les quartiers traversés par le nouveau tramway vont en bénéficier, du centre au Nord de la ville. Ça a pris du temps, mais le résultat est là : le réseau de transport en commun niçois est aujourd’hui optimum.

4. Vous attendez-vous à une baisse des prix de l’immobilier ?
Les professionnels estiment que le marché va s’assainir, et que les vendeurs vont être contraints de devenir plus raisonnables. Et si les prix diminuent, l’obtention d’un crédit pour les candidats à l’accession sera moins compliquée. On pourrait alors tendre vers un nouvel équilibre entre l’offre et la demande dans les mois à venir. Dans ces conditions, on peut s’attendre à une petite baisse des prix d’ici au début de 2009.

La cote des quartiers

Le centre-ville
Ancien de 4 000 à 8 000 euros/ m²
Neuf de 7 500 à 9 500 euros/ m²

Dans le cœur de la capitale des Alpes-Maritimes, le prix des appartements varie généralement entre 4 000 et 6 000 euros le mètre carré. Le Carré d’or (boulevard Victor Hugo, avenue Jean Médecin, rue Meyerbeer, rue de la Buffa,…) et le quartier des Musiciens attirent les acquéreurs souhaitant disposer de toutes les commodités, et notamment les Niçois se séparant de leur maison pour s’installer ou revenir en ville. Le boulevard Victor Hugo est particulièrement recherché pour ses beaux immeubles Art Déco, datant du début du XXe siècle. Pour des biens de grand standing, par exemple un 100 m² avec terrasse Place Masséna, le mètre carré peut dépasser 8 000 euros.

A l’ouest, les collines
Ancien de 3 000 à 3 500 euros/ m²
Neuf -

Très résidentiel, l’ouest de Nice n’est guère recherché par les acquéreurs étrangers, qui le jugent souvent un peu excentré. Si un hôtel particulier en parfait état, de style Belle Epoque, y est estimé entre 2 et 3 millions d’euros, on y trouve également une offre plus abordable, prisée par les ménages actifs de la région, les jeunes cadres de Sophia Antipolis ou encore les commerçants. “Dans une résidence récente, avec terrasse, un 3-pièces se négocie en moyenne 210 à 220 000 euros. Pour un 4-pièces, il faut compter 280 à 300 000 euros, estime Marc Occelli, responsable de l’agence Occelli Immobilier. L’offre est aujourd’hui plus abondante, et les prix de ce type de produits ont commencé à baisser, de l’ordre de 10% par rapport à l’année dernière”.

Nice Nord
Ancien 3 000 euros/ m²
Neuf -

Dans ce quartier, parmi les plus abordables de Nice, entre la voie rapide et l’autoroute A8, le prix moyen au mètre carré avoisine aujourd’hui les 3 000 euros. La cherté des biens situés dans le cœur de ville a peu à peu entraîné un report des acquéreurs locaux vers le Nord, générant une explosion des prix en l’espace de quelques années. En 2001, le mètre carré moyen ne dépassait pas 1 440 euros. Grâce à la création du tramway, ce secteur est désormais relié en un quart d’heure à la place Masséna, en plein centre-ville. “Aujourd’hui, pour un 3-pièces de 60 à 70 m² dans un immeuble de style niçois (début du XXe siècle), il faut débourser un enveloppe de l’ordre de 250 000 euros”, indique Franck Hamon, directeur de l’agence Swixim Nice Centre.

Nice Est – Saint Roch
Ancien de 2 500 à 4 000 euros/ m²
Neuf -

Les primo-accédants travaillant dans la région constituent l’essentiel des acquéreurs du secteur de Nice Est, désormais relié par le tramway au centre de Nice. Les prix y démarrent à 2 500 euros le mètre carré (voire moins cher dans le quartier de Saint Charles), et peuvent atteindre 4 000 euros dans les résidences les plus récentes. “C’est un marché en plein bouleversement : les immeubles sont réhabilités, les entrepôts disparaissent. Le quartier était “populaire”, mais les prix ont beaucoup grimpé. Cette hausse pourrait se poursuivre grâce à la rénovation urbaine en cours”, décrit Franck Hamon. Des 3-pièces s’y échangent entre 170 000 et 230 000 euros. Et du côté de la faculté Saint Jean d’Angely (médecine, odontologie, psychologie), “les investisseurs trouveront des studios moyennant 80 000 à 120 000 euros, affirme Marc Occelli. Ils peuvent en attendre une rentabilité de l’ordre de 5 à 6 %”.

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« Les étrangers sont très demandeurs de services : personnel bilingue, explication du processus d’achat, traduction de l’acte, recommandation de professionnels de la rénovation,… »
Michaël Fusaro, directeur de l’agence Nice Properties

”La demande de haut de gamme à Nice reste soutenue, même si le nombre de transactions est un peu moindre par rapport à l’an dernier, indique Roxane Petitpierre, de l’agence Manopoly International. Les prix se sont stabilisés”. La Baie des Anges attire une clientèle internationale : au total, les étrangers représentent 17 % des acquéreurs d’appartements à Nice, et 10 % des acheteurs de maisons. “Si les candidats britanniques sont aujourd’hui moins nombreux, la demande émanant des Danois, des Suédois, des Finlandais, et des Russes ne faiblit pas.

Nous rencontrons de plus en plus de clients venant des pays baltes, de Hongrie, de Bulgarie et de Roumanie”, observe Michaël Fusaro, directeur de l’agence Nice Properties. Leur motivation ? Le plus souvent, s’offrir une résidence secondaire au soleil, en misant sur une appréciation de la valeur du bien. “Ils savent que sur la Côte d’Azur, entre Cannes et Menton, le haut de gamme connaît encore une croissance à deux chiffres, car l’offre est limitée. Un acquéreur qui investit aujourd’hui 2 millions d’euros peut revendre l’an prochain son bien pour 2,2 millions d’euros”, explique Michaël Fusaro. “Les étrangers pensent qu’il y a encore de la marge pour les biens de qualité”, confirme Benjamin Mondou, directeur de l’agence Century 21 Lafage Transactions.

3 Questions à …
Roxane Petitpierre
Responsable de la communication et agent commercial chez Manopoly International

1. Avec quel type de clientèle travaillez-vous ?
Il s’agit souvent d’hommes d’affaires à la recherche d’une résidence secondaire. Certains y installent leur famille et en font leur point d’ancrage entre deux voyages à travers le monde. Tous gardent à l’esprit la revente du bien à terme, et donc le potentiel de plus-value de leur acquisition.

2. Quelles sont les exigences exprimées par ces acquéreurs ?
Ils souhaitent des biens en parfait état, disposant d’un accès facile par la route, avec un aéroport à proximité et bien sûr, une jolie vue sur la mer.

3. La clientèle haut de gamme est-elle difficile à satisfaire ?
Nous devons réaliser d’importants efforts pour répondre à leur demande. Des clients russes avaient eu un coup de cœur pour un superbe duplex en centre ville, mais le jugeaient trop petit. Nous avons alors dû prendre contact avec le propriétaire voisin et le convaincre d’accepter de vendre son propre appartement. Après d’âpres négociations, la transaction a pu se faire, et nos acquéreurs ont acheté l’ensemble pour moins de 3 millions d’euros.

Les quartiers

Bord de mer
Ancien de 4 000 à 10 000 euros/ m²
Neuf -

“Dans sa meilleure partie, entre le jardin Albert 1er et le Négresco, la Promenade des Anglais atteint facilement 10 000 euros le mètre carré, assure Benjamin Mondou. Ensuite les prix diminuent à mesure que l’on s’approche de l’aéroport”. En moyenne, un beau 3-pièces de 80 à 90 m² se monnaye 850 000 euros. Si la Promenade est très prisée par les étrangers, le port attire plutôt une clientèle française. “Les prix y varient de 3 000 à 8 000 euros le mètre carré selon la vue, l’état du bien et la présence ou non d’un ascenseur”, explique Roxane Petitpierre. Le beau panorama du versant ouest se négocie au prix fort. Côté est, le mètre carré tourne plutôt autour de 6 000 euros.

Mont Boron
Ancien de 10 000 à 12 000 euros/ m²
Neuf -

Dans ce quartier résidentiel, à l’est de Nice, les habitants jouissent d’une splendide vue sur la mer. Un panorama qui se paye cher : le mètre carré se négocie en moyenne entre 10 000 et
12 000 euros. Un appartement de 150 m² avec terrasse est estimé entre 1,3 et 1,8 million d’euros, selon ses prestations et la qualité de sa vue. “Une villa contemporaine de 200 m² avec piscine et vue époustouflante a même trouvé preneur pour 3,5 millions d’euros”, raconte Roxane Petitpierre. Un hôtel particulier Belle Epoque, en parfait état, vaut entre 4 et 6 millions d’euros. “Les produits rares partent très vite, prévient Michaël Fusaro. Il a suffit d’une matinée pour qu’un 120 m², avec 50 m² de terrasse donnant sur la Baie des Anges, trouve preneur, à 1,2 million d’euros.”

Cimiez
Ancien 4 000 euros/ m²
Neuf -

Sur les collines du nord est de Nice, un hôtel particulier Belle Epoque à moderniser
de 350 m², sur un terrain de 700 m², a été cédé au prix affiché, à 1,390 million d’euros. “Ce quartier présente un inconvénient aux yeux des acquéreurs : il n’offre pas de vue, à moins d’habiter aux derniers niveaux des anciens palaces aujourd’hui divisés en appartements”, explique Roxane Petitpierre. En étage élevé, un 200 m² de standing en parfait état se vend aux alentours de 1,3 million d’euros. Les plus beaux sont adjugés autour de 7 500 euros le mètre carré.

La cote du luxe

Appartement neuf

Prix minimum 4 700 euros/ m²
Prix maximum 7 000 euros/ m²

Villa en front de mer
Prix minimum 2 000 000 euros
1Prix maximum 4 500 000 euros

Fourchette de prix Juin 2008 réalisée par Demeures & Châteaux à partir d’une base d’informations interne issue des annonces de nos partenaires agents immobiliers.

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« Dans le passé, il fallait trois mois pour vendre un bien au prix du marché, aujourd’hui, il nous faut en moyenne quatre à cinq mois. » David Bessis, agence de la Comtesse

Assurément, Marseille subit le contrecoup des hausses excessives des dernières années. Plutôt surprenant pour une ville longtemps boudée qui restait parmi les moins chères de l’Hexagone et qui caracole désormais dans le peloton de tête des villes les plus chères après Lyon, Nice ou Aix en Provence. TGV, Euroméditerranée, réhabilitations tous azimuts, tramway inauguré récemment, y ont fortement contribué. Résultat, en quelques années, les prix de l’immobilier ont plus que doublé dans la cité phocéenne.

Pour preuve, en 2000, la valeur moyenne d’un appartement ancien se situait, à 1 316 euros. Or, selon les dernières statistiques publiées récemment, ce prix atteint aujour-d’hui 2 996 euros le mètre carré. Mais désormais, les prix n’augmentent plus vraiment, voire baissent sur un certain nombre d’arrondissements, tandis que d’autres voient toujours des hausses importantes, tels le 15e (+23 %), le 2e (+15 %), les 5e et 7e (+9 %), le 8e (+10 %) et le 13e (+6 %). Des secteurs où la demande reste vive. En revanche, les 3e, 6e, 10e, 16e arrondissements sont en chute, la baisse des prix oscillant entre 1 et 6 % selon les secteurs. Une situation qui tient à la dégradation de la demande sur les produits les plus classiques. “On sent très nettement le fléchissement de l’activité et l’écrasement des prix, surtout sur les produits de moyen de gamme”, lance Pierre Criquet, responsable de l’agence Rond Point Immobilier.

La raison en est simple : l’offre de biens à la vente s’est reconstituée et les acquéreurs ont davantage de choix. Les vendeurs, eux, sont difficiles à convaincre. Bref, d’un côté, des vendeurs têtus, rêvant toujours de plus values mirobolantes ; de l’autre des acquéreurs au pouvoir d’achat qui s’essouffle. Pour les agents immobiliers, nul doute qu’il faut dépenser beaucoup plus d’énergie qu’auparavant pour aboutir à une vente. Même analyse chez les promoteurs dont l’optimisme s’est envolé. Car si les acquéreurs caressent toujours le rêve d’acheter plutôt que de louer – 44 % d’entre eux sont propriétaires à Marseille contre 57 % à l’échelon national - c’est bien souvent au prix de concessions sur la superficie ou la localisation de leur bien.

4 Questions à …
Laurent Benzaken
Directeur de zone Logic-Immo Sud-Est

1. Que pensez vous du marché immobilier à l’heure actuelle ?
Quand les prix montent fortement en quelques années et que dans le même temps les banques relèvent leur niveau d’exigence sur l’obtention d’un crédit, naturellement le marché ralentit. Les agents immobiliers installés depuis longtemps n’en seront donc pas à leur première crise immobilière sur ce marché cyclique.

2. Quel est le comportement des banques ?
Aujourd’hui, les banques n’acceptent plus un seuil d’endettement supérieur à 30 ou 33 % des revenus des ménages, alors que les années précédentes, elles étaient plus conciliantes. Malgré tout, la demande reste bien orientée. Pour les Français, c’est toujours un rêve de devenir propriétaires. Le seul ennui c’est que les prix ont beaucoup monté.

3. Quel mouvement observez-vous sur les prix ?
A Marseille, le haut de gamme ne baisse pas. Si baisse il y a, elle concerne les produits modestes et de moyen de gamme. Les acquéreurs ne s’emballent plus et espèrent une baisse. Mais pendant ce temps, les taux de crédit augmentent. Quoi qu’il en soit, les prix devraient redevenir plus sages et nous n’assisterons plus à des niveaux de hausse comme
les années passées.

4. Existe-t-il une clientèle en résidence secondaire ?
Absolument. D’autant que Marseille est une ville agréable et abordable par rapport aux stations de la Côte d’Azur. On voit arriver des Parisiens mais aussi des acquéreurs des quatre coins de la France, de même que quelques étrangers. Nous avons le soleil, la mer, le TGV à
3 heures de Paris et à un peu plus d’une heure de Lyon, des infrastructures
routières de premier plan et des équipements de loisir performants.

La cote des quartiers

Vieux Port, Canebière
Ancien de 3 000 à 4 000 euros/ m²
Neuf de 3 000 à 4 500 euros/ m²

La Canebière, artère mythique menant au Vieux Port tire profit de l’arrivée du tramway. Mais si elle a connu son heure de gloire, elle a aujourd’hui bien besoin de redorer son blason. Dans les rues adjacentes, le bâti est très hétéroclite. “A Marseille, les prix font souvent le grand écart entre moyen de gamme et haut de gamme”, explique Catherine Pesce, responsable de l’Immobilière Castella. Si dans les rues proches de la Canebière, les prix démarrent autour de 2 000 euros le mètre carré, sur le Vieux Port, les valeurs flambent parfois à plus de 4 500 euros le mètre carré.

Cinq avenues, Palais Longchamps
Ancien de 2 500 à 3 200 euros/ m²
Neuf de 3 000 à 3 500 euros/ m²

Ce sont des quartiers tranquilles, bien desservis et commerçants où les Marseillais ne dédaignaient pas s’installer. Pour des biens corrects, les valeurs oscillent autour de 2 500 euros le mètre carré. Mais ils peuvent grimper plus haut. Dans le quartier des Cinq Avenues et notamment Place Sébastopol, les valeurs atteignent facilement 2 800 à 3 000 euros. Les abords du Palais Longchamp sont également très recherchés autour de 3 000 euros le mètre carré.

La Blancarde/Les Chartreux
Ancien de 2 000 à 3 000 euros/ m²
Neuf -

A deux pas de Saint-Barnabé, village marseillais très recherché du 12e, la Blancarde séduit aussi pour ses commerces et ses maisons. Compter 280 000 à 320 000 euros pour 90 m2 avec 200 m2 de jardin. Côté collectif, prévoyez 2 600 à 2 700 euros le mètre carré. Ici, les familles apprécient aussi la présence de lycées très réputés tels Saint-Joseph de la Madeleine, Chevreul Blancarde ou Lacordaire. Pour trouver moins cher, il faut prospecter les abords du 13e arrondissement, vers Saint-Just, les Chartreux autour de 2 300 euros le mètre carré.

Préfecture, Vauban, Castellane
Ancien de 2 500 à 3 500 euros/ m²
Neuf -

Les beaux immeubles anciens, vers la Préfecture (cours Pierre Puget, rues de Breteuil ou de Paradis) sont très convoités, et souvent à plus de 3 000 euros le mètre carré. Idem dans le quartier de Castellane que l’on atteint par la rue de Rome. Plus au sud, Vauban se veut plus cher et séduit les cadres supérieurs.

Rouet, Capelette
Ancien de 2 500 à 3 000 euros/ m²
Neuf de 3 500 à 4 000 euros/ m²

Deux vastes Zac sont développées près du parc du xxvie Centenaire. Celle du Rouet comprend 1 200 logements ainsi que des écoles, crèches, et commerces… Là, une opération signée Bouygues Immobilier est, par exemple, commercialisée au prix moyen de 3 830 euros le mètre carré. La Zac de la Capelette prévoit près de 2 000 logements, 12 salles de cinéma et un Palais de la Glisse.

Saint Barnabé, Saint-Julien, Montolivet
Ancien de 2 000 à 3 500 euros/ m²
Neuf -

Ces noyaux villageois désormais desservis par le tramway sont appréciés des Marseillais. Compter 2 500 à 2 700 euros le mètre carré pour des biens courant, et 3 000 à 3 500 euros pour des produits de standing à Saint Barnabé. Côté maisons, il faut prévoir un budget de 500 000 à 600 000 euros.

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« Le marché du haut de gamme reste correct, mais ce qui est surévalué ne se vend plus. Nous ne sommes plus dans l’euphorie des dernières années. » Catherine Pesce, responsable de l’Immobilière Castella

Marseille n’est pas seulement une grande métropole régionale. C’est aussi une ville balnéaire dotée d’une plage, d’un port de plaisance et de villages – Marseille compte une centaine de villages - aussi charmants que l’Estaque ou les Goudes. Des hauteurs de la ville, la vue sur le château d’If et les îles du Frioul est magique. Sur le Vieux Port et les rues adjacentes souvent piétonnières, grouillent de monde les soirs d’été. Il est vrai que les restaurants de poissons et de spécialités de la région dont la fameuse bouillabaisse y sont légion.

Là, pas de doute, la capitale régionale prend des allures de station balnéaire. Avec son lot d’appartements et de villas de luxe. De ce point de vue, les 7e et 8e arrondissements et notamment les belles villas nichées dans la verdure situées le long de la Corniche restent un must. Mais dans les 6e et 9e arrondissements, on peut aussi trouver son bonheur.

3 Questions à …
Pierre Criquet
Rond-Point Immobilier

1. Quelle clientèle rencontrez-vous sur le marché du haut de gamme ?
Le marché est surtout alimenté par les Marseillais et par une clientèle d’acquéreurs mutés de la région parisienne et lyonnaise. Parfois, ce sont aussi des cadres qui installent leur famille ici tout en travaillant à Paris ou ailleurs. Ils font un ou deux allers-retours en TGVdans la semaine. Nous avons aussi quelques clients anglais, belges, suisses… qui cherchent des résidences secondaires.

2. Marseille n’est cependant pas une station balnéaire traditionnelle. Qu’est-ce qui attire les acquéreurs ?
Certains acquéreurs préfèrent une ville qui vit toute l’année plutôt que d’aller se perdre dans le Luberon ou les Alpilles. A Marseille, nous avons un opéra, des théâtres, des cinémas et toutes les commodités d’une grande ville.

3. Quels sont les quartiers les plus recherchés en haut de gamme ?
Ce sont évidemment la Corniche, Endoume, Roucas Blanc… On peut aussi trouver des biens exceptionnels sur le Vieux Port, mais plutôt côté mairie parce que c’est le secteur le plus ensoleillé…

Les quartiers

Endoume, Bompart, Roucas Blanc
Ancien de 3 300 à 4 500 euros/ m²
Neuf -

Ici, c’est l’ambiance village que l’on vient chercher. Reste que pour s’offrir Endoume, Bompart ou Roucas Blanc, il faut disposer d’un budget aussi élastique que la fourchette de prix rencontrés : entre 3 300 et 4 500 euros le mètre carré selon la situation du bien. A Endoume, une petite maison de ville de 170 m2 avec jolie vue sur la mer s’affiche à 750 000 euros. Le long de la Corniche, les prix grimpent d’un cran. Les belles résidences de grand standing et les villas avec piscine noyées dans la verdure y sont légion et n’ont rien à envier aux stations les plus renommées du Var et de la Côte-d’Azur. De là, la vue est absolument féérique. A titre d’exemple, un appartement de 95 m2 avec vue somptueuse sur le grand bleu, vient de se négocier 475 000 euros, soit l’équivalent de 5 000 euros le mètre carré.

Prado, Pointe Rouge, Roi d’Espagne
Ancien de 3 300 à 8 000 euros/ m²
Neuf -

Ces secteurs sont la proie des Marseillais fortunés près à débourser de petites fortunes pour s’offrir une adresse chic. Les belles résidences nichées dans la verdure comme le Thalassa, la Cadenelle ou encore la Réserve figurent parmi les adresses les plus convoitées. Tout comme la fameuse Cité Radieuse de Le Corbusier. Un lieu hors du commun que les acquéreurs ont tendance à surpayer. D’autant que c’est un marché confidentiel où les transactions se font surtout par le bouche à oreille et à des prix défiant l’entendement pour l’acquéreur lambda. Mais, comme le soulignent les professionnels, c’est avant tout une œuvre d’art et la signature d’un architecte de renom que l’on vient s’offrir ici “Dans ces résidences, il peut arriver que les transactions s’effectuent sur la base de 8 000 euros le mètre carré”, indique Catherine Pesce.

Autre exemple, un appartement de 230 m2 avec 90 m2 de loggia avec vue mer panoramique, attend propriétaire pour 2,1 million d’euros. Quant aux maisons, elles s’arrachent à prix d’or. “Aux Goudes, j’ai vendu une très jolie maison de 250 m2 et 500 m2 de jardin pour 1,6 million d’euros”, note Pierre Criquet.

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« L’énorme potentiel de Bordeaux n’a longtemps pas été exploité. Les efforts pour lui redonner des couleurs ont porté leurs fruits. » Cédric Fourteau, directeur de l’agence Ateliers, Lofts et Associés

Autrefois qualifiée “d’endormie”, Bordeaux s’est bien réveillée et n’en finit plus d’embellir. Des efforts récompensés par l’inscription de 1810 des 4 455 hectares de la ville sur la liste du Patrimoine mondial en juin 2007. Mais la capitale girondine ne se repose pas sur ses lauriers, et poursuit sa politique active de rénovation urbaine, notamment rive droite et autour de la gare Saint Jean. “Tous les beaux bâtiments, publics ou privés, ont été ravalés, un grand hôtel a ouvert ses portes dans le centre, le grand théâtre s’est refait une beauté. Et l’aménagement des quais est un très grand succès : le week-end il y a un monde fou alors qu’il y a quinze ans, personne ne s’y baladait, c’était sordide”, se souvient Cédric Fourteau, de l’agence Ateliers, Lofts et Associés.

Le tramway bordelais, qui quadrille désormais la ville, contribue également au renouveau de quartiers autrefois délaissés. Trois lignes relient aujourd’hui rive droite et rive gauche, centre-ville et périphérie. “Bordeaux est clairement plus agréable et le tramway a changé sa physionomie, affirme Patrice Lalanne, de l’agence Lalanne Immobilier. Et tout ce qui est sur le trajet du tramway rassure les candidats acquéreurs : ils y vont plus facilement”.

Le Sud-Ouest en général, et notamment Bordeaux, bénéficient d’un afflux croissant de population. La région attire en effet une clientèle de retraités, appréciant les commodités de la ville, son cadre de vie, la proximité du Bassin d’Arcachon et des montagnes.

Après plusieurs années de taux de croissance à deux chiffres, l’euphorie immobilière n’est cependant plus d’actualité. “Les biens mettent davantage de temps à trouver preneur, constate Patrice Lalanne. Il faut désormais compter entre 4 et 5 mois. Il y a davantage d’offres, et les acquéreurs en sont conscients. Même les biens rares doivent être au prix du marché : ils ne partent pas s’ils sont surévalués”. Dans le neuf également, les délais s’allongent, et Yannick Chalard, directrice commerciale de la région Aquitaine – Pays Basque de Bouygues Immo-bilier estime que “les prix ne devraient pas progresser de plus de 1 à 2 % cette année, alors que le marché était encore très dynamique en 2007”.

Pas de quoi décourager Bouygues, qui s’apprête à lancer la commercialisation (courant 2009) d’une opération d’envergure comprenant 2000 logements, dans les environs du lac. “Aujourd’hui c’est un no man’s land. Nous allons réaliser sur ce site exceptionnel un quartier éco-durable, avec des bureaux, des crèches, des hôtels, des commerces. Les logements seront orientés vers l’eau et bénéficieront de jardins intérieurs.” De quoi appâter les investisseurs misant sur le fort potentiel de plus-value du secteur.

4 Questions à …
David Mariage
Directeur d’agence Logic-Immo Bordeaux

1. Comment percevez-vous le marché immobilier bordelais aujourd’hui ?
Nous observons un réel ralentissement des rythmes de vente, mais la demande est toujours là : le nombre de connexions sur notre site internet et la diffusion de nos magazines en agence en témoignent. Les acquéreurs effectuent davantage de visites qu’auparavant, et prennent simplement plus de temps pour concrétiser leur acte d’achat. C’est la surévaluation de certains biens par les vendeurs qui ralentit le marché. Un produit au prix se vend encore rapidement.

2. Le marché du neuf est-il également touché ?
Le prix au mètre carré des programmes neufs actuellement sur le marché a tendance à stagner. Et les offres promotionnelles (frais de notaires offerts, cuisine équipée gratuitement, rabais sur les derniers appartements…) se multiplient dans le but d’accélérer le rythme d’écoulement des logements, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques mois.

3. Quels sont les produits les plus demandés à Bordeaux ?
Il y a une forte demande pour les échoppes, ces anciennes maisons d’ouvriers, mais essentiellement pour des budgets inférieurs à 250 000 euros. Passé ce seuil, les acquéreurs sont plus réticents. D’ailleurs, en Gironde, tous les produits affichés à moins de 200 - 250 000 euros se vendent très bien. Les zones les plus cotées sont les quais de la rive gauche, les Chartrons, et en périphérie Le Bouscat, Caudéran et Bruges.

4. A quoi vous attendez-vous pour la fin de l’année ?
Les prix devraient se stabiliser d’ici la fin de 2008. Les vendeurs de biens entre 250 et 500 000 euros vont devoir réviser leurs prétentions à la baisse, car l’offre est pléthorique dans cette tranche de prix. Les acheteurs ont donc le choix et vont faire jouer la concurrence.

La cote des quartiers

Centre-ville
Ancien de 3 000 à 3 500 euros/ m²
Neuf de 3 500 à 4 500 euros/ m²

Le cœur de Bordeaux se compose de très beaux immeubles anciens, des xviie et xviiie siècles. Un 100 m² en état correct s’y négocie au bas mot 300 000 euros. Le quartier du Jardin Public fait partie aujourd’hui des zones les plus prisées. On y trouve de l’ancien restauré et du contemporain. Pour une maison agréable, il faut compter 3 000 à 3 500 euros le mètre carré.

Côté neuf, Bouygues commercialise trois programmes sur la rive gauche bordelaise : le Square Pey Berland (à l’angle du cours du Maréchal Juin et de la rue de Belfort, livraison fin 2010), la rue du Hâ (livraison au troisième trimestre 2009) et Les Allées Balguerie (dans le quartier des Chartrons, livraison début 2010). Un 4-pièces de 92 m², avec terrasse, cave et parking revient à 315 000 euros.

Bordeaux Ouest
Ancien de 2 700 à 3 000 euros/ m²
Neuf -

Dans le quartier judaïque, à Caudéran ou Saint Augustin, on trouvera des appartements, mais aussi des maisons en pierre à un étage ou des échoppes bordelaises (de plain pied) de 80 m², avec un petit jardin à l’arrière, ou encore des maisons bourgeoises de 100 à 200 m², avec un intérieur de caractère, à des prix ne dépassant pas 3 000 euros le mètre carré. Dans le secteur Caudéran, les prix sont plus salés à mesure que l’on s’approche du parc bordelais.

Bastide
Ancien de 2 000 à 2 500 euros/ m²
Neuf 3 200 euros/ m²

Comme Bacalan, la rive droite, réhabilitée, change de visage et d’image. Résultat : les Bordelais la juge désormais “fréquentable”, et n’hésitent plus à franchir le pont de Pierre pour y emménager. En plus de la création de logements neufs, comme ceux de l’Atria de Bouygues Immobilier (rue Serr), dessiné par l’architecte Christian de Portzamparc, le secteur bénéficie de l’installation d’un pôle universitaire, de la création d’immeubles de bureaux, du jardin botanique… “L’extension du tramway a largement accéléré le développement du quartier, relié au centre historique en quelques minutes”, estime Yannick Chalard. Aujourd’hui cependant, les prix ont cessé de monter.

Saint Jean-Belcier
Ancien de 2 000 à 2 500 euros/ m²
Neuf -

D’ici 2015, Bordeaux sera reliée à Paris en deux heures, grâce à la LGV (ligne à grande vitesse). L’occasion pour le quartier de la gare St Jean de se refaire une santé. Le parvis est en cours de réaménagement, et il est question d’implanter un centre d’affaires. “ça va bouger, estime Patrice Lalanne, mais à moyen terme.” Le secteur fait partie pour l’instant des moins chers de la ville : un 2-pièces d’une cinquantaine de mètres carrés s’y monnaye autour
de 125 000 euros.

Les environs de Bordeaux
Ancien de 2 000 à 2 500 euros/ m²
Neuf de 2 500 à 3 200 euros/ m²

“Pour ceux qui souhaitent un vrai jardin, mieux vaut sortir de Bordeaux”, conseille Laurent Duvert, directeur d’agence chez Laforêt. En périphérie de la commune, Bruges propose des pavillons récents (10 – 15 ans) avec trois ou quatre chambres et un jardin de 500 à 600 m² à des prix oscillant entre 230 et 250 000 euros. “Certains propriétaires ont beau les afficher à 280 000 euros, ce type de biens ne part pas à un tel prix”, prévient Laurent Duvert. Plus éloignée de Bordeaux, Blanquefort offre des pavillons des années 1980 moyennant 215 à 230 000 euros. Une maison de 100 m², disposant de quatre chambres et agrémentée d’un terrain de 400 m² a récemment changé de main pour 230 000 euros. A Eysines, la gamme est un peu plus large. “On y trouve des pavillons des années 1970, des immeubles anciens et récents, quelques maisons en pierre”, détaille l’agent immobilier.

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