Bilan et perspectives au Havre au lendemain des présidentielles

Un tramway au bord de la mer, des étudiants logés dans des containers, un centre commercial niché au cœur des anciens docks, Le Havre n’en fini pas de bouger, d’innover, de surprendre. Quel est l’impact de la crise que traverse le marché de l’immobilier sur cette ville en plein renouveau et quelles sont les attentes des professionnels de l’immobilier Havrais vis à vis du nouveau gouvernement ? C’est autour de ce thème que Logic-immo.com a réuni près d’une centaine d’experts de l’immobilier en Haute Normandie, lors d’une table ronde, le 27 juin dernier au Pasino du Havre, avec la participation de Mr Marc Migraine, adjoint au maire.

Mr Marc Migraine, Adjoint au maire chargé du commerce, des nouvelles technologies et de la modernisation des services au public

« Le dynamisme économique du Havre tient, notamment, au développement de la filière éolienne. AREVA a confirmé la construction de deux usines dans notre ville, ce qui représente 1 200 emplois directs et autant d’indirects. Le consortium ALSTOM installe pour sa part une base chantier pour la fondation des éoliennes qui génèrera 800 emplois. Nous estimons que 50% de ces nouveaux travailleurs pourraient venir d’autres régions et s’installer au Havre : il faudra des logements pour les accueillir et cela impactera favorablement l’immobilier au Havre !

A ce jour, les perspectives de nouveaux logements au Havre sont de 1 200 logements au grand Hameau, de 2 800 dans les quartiers sud et de 1 500 dans le centre ancien.

Le problème de la désaffection des havrais pour le centre ville reste préoccupant: nombre de jeunes couples de 35/40 ans avec enfants quittent le centre ville pour s’installer dans une maison individuelle, en périphérie du Havre au delà du périmètre de la CODAH (Communauté de l’Agglomération Havraise) : il y a une carte à jouer avec le tramway pour que les havrais trouvent à nouveau de l’intérêt à rester ou s’installer au Havre même.

Au niveau national, nous attendons du nouveau gouvernement qu’il donne son accord à la ligne nouvelle Paris-Normandie, facteur de développement économique. Il est essentiel que le projet se fasse d’un seul tenant de Paris jusqu’au Havre. »

La fiscalité est un atout majeur dans l’immobilier pour les 10 ans à venir

Bruno Lacroix, Président de la chambre FNAIM de Haute Normandie a tenu à le rappeler : Paris n’est pas la France et 76% de l’immobilier français se traite en dehors de Paris et de la région parisienne ! La baisse des transactions reste très peu sensible au Havre, même si l’on observe une amorce de baisse des volumes d’activité (-7 à -8% depuis février et vraisemblablement -10% en juillet). Selon lui « il y a toujours intérêt à investir à une condition cependant : qu’une réforme de la taxation des plus-values intervienne au plus tard au 1er janvier prochain ».

Même constat chez Maître Samuel Msica, notaire qui, après avoir rappelé que les transactions ont connu un vrai ralentissement depuis janvier avec une baisse de 5% sur le 2ème trimestre, prend soin d’ajouter que « l’immobilier a toujours été une valeur refuge. La baisse des prix adossée à des taux d’intérêt intéressants font que, une fois le voile fiscal levé par le nouveau gouvernement, il n’y aura aucune raison pour que le marché ne redémarre pas ». Des lois de défiscalisation suffisamment attractives, une nouvelle réforme de la taxation des plus-values qui conserve l’exonération de la résidence principale, devraient être de nature à assurer la sécurité des transactions et inciter les investisseurs et acquéreurs.

Mr Lecroq (Maisons Cléverte) de l’Union des Maisons Françaises, rappelle qu’au niveau des maisons individuelles, l’état des lieux n’est pas très bon : – 20% entre mai 2011 et mai 2012 ! Selon lui il va être difficile de rétablir le marché sans aide gouvernementale. «  Le nouveau gouvernement a un objectif ambitieux de 500.000 constructions par an qu’il n’aura pas les moyens de subventionner seul sans solliciter les investisseurs privés via une incitation fiscale. »

Même constat pour Guillaume Basile, promoteur, directeur régional Haute Normandie de Seri Ouest. L’état des lieux en Haute Normandie est mauvais: – 40% en moyenne au 1er trimestre 2012 par rapport au 1er trimestre 2011. Au Havre, la baisse s’exprime sur le créneau des investisseurs : -80% par rapport à 2011! « Si l’état ne sollicite pas les investisseurs privés via une incitation fiscale on ne relancera pas le logement » conclu-t-il.

Pour Marie-Laure Drone du Crédit Immobilier de France, la disparition du prêt à taux zéro dans l’ancien a eut un impact certain. Le ralentissement du marché de l’immobilier a entraîné ipso-facto un coup de frein sur les crédits immobiliers, les banques ayant renforcé leurs exigences. « La solution passe par le rallongement de la durée des prêts : 70% des primo-accédants empruntent désormais sur 25 à 30 ans ».

Les intervenants à la table ronde, notaire, banquier, agent immobilier, promoteur, constructeur ou diagnostiqueur ont été unanimes en conclusion de la table ronde : le bâtiment est un pilier essentiel de l’économie. Seule la mise en place d’un régime cohérent et suffisamment attractif fiscalement permettra un vrai redémarrage de l’immobilier en France.

Chiffres clés au Havre

2 935€, c’est le prix moyen au m2 dans le neuf
1 900€, c’est le prix moyen au m2 dans l’ancien
Sur 10 ans l’évolution a été de + 50% dans le neuf et de + 100% dans l’ancien

Séverine Amate, Directrice de la Communication Logic-Immo.com

« À travers son baromètre et son indice du moral immobilier, Logic-Immo.com met en lumière les préoccupations des personnes en phase d’acquisition d’un bien.

Les derniers chiffres permettent de détecter une certaine réticence des futurs acquéreurs en ce qui concerne l’évolution du marché immobilier. La crainte d’une détérioration du contexte économique pèse sur leur projet d’acquisition. Par ailleurs, ils sont de plus en plus nombreux à attendre une baisse des prix dans les six prochains mois. Si seuls 11 % envisageaient cette possibilité en janvier 2011, ils étaient 48 % à anticiper ce retournement en avril 2012. D’après les premières estimations, cette attente se renforce en début d’année : si, jusqu’à présent, le contexte de campagne électorale avait peu d’impact sur le marché immobilier, début 2012, un nombre croissant de futurs propriétaires sont tentés de retarder leur projet immobilier. »

 

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