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Vendre son bien immobilier, par où commencer ? 5 conseils pour démarrer son projet de vente

 

Vous êtes 2 millions à avoir un projet de vente de bien immobilier en ce début d’année d’après la dernière vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par Logic-Immo.com.

 

Une expérience nouvelle qui suscite des interrogations légitimes pour ne pas se tromper et réaliser cette opération en toute sérénité :

– Comment trouver le bon partenaire pour vous accompagner dans vos démarches ?
–  Comment estimer son bien au bon prix ?
– Quels documents sont à prévoir ?
–  Comment faire en sorte que le bien se vende vite et à un bon prix ?
Faisons le point sur les étapes clés à ne pas oublier pour lancer son projet de vente d’un bien.

 

#1 Ne pas sous-estimer la charge de travail que représente la vente d’un bien sans passer par un professionnel

La première question à se poser c’est : vais-je faire appel à un professionnel ou vais-je vendre moi-même ? Le mode de vente de votre bien vous appartient bien sûr.

Vous pouvez décider de vendre seul ou de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Mais il faut être lucide sur le temps passé important qu’il faudra consacrer à l’organisation et à la gestion de cette vente si on décide de le gérer soi-même.

Réalisation des diagnostics immobiliers, recherche d’acquéreurs potentiels, organisation des visites, gestion des aspects juridiques et administratifs, procédure… Vendre un bien demande du temps, un véritable savoir-faire, beaucoup de motivation et des connaissances qui évoluent sans cesse (réglementation, négociation, relation client…).

Conseil : faire le point sur l’urgence de la transaction mais surtout s’interroger sur le temps et l’énergie que l’on sera disposé à mettre pour vendre son bien en direct.

 

#2 Mandat simple ou mandat exclusif : à vous de choisir selon vos attentes

Si vous avez opté pour l’accompagnement d’un professionnel, la question se pose de choisir entre le mandat simple et le mandat exclusif.

Le mandat simple permet au vendeur de confier la vente de son bien à des agences différentes. Le mandat exclusif, lui, suppose que le logement se vendra en exclusivité par une seule agence.

Conseil : La plupart des propriétaires qui vendent leur logement avec une agence immobilière optent pour le mandat « simple ». Il a l’avantage d’offrir plus de liberté. Mais si vous souhaitez vendre vite, préférez le mandat exclusif. Près de 30% des ventes immobilières se font en mandat exclusif. Dans l’ensemble, un mandat exclusif se vend 2 fois plus vite qu’un mandat simple confié à 7 ou 8 agences différentes.

 

#3 Choisir le bon professionnel pour vous accompagner  

Il est conseillé de faire estimer votre bien par 2 à 4 agences immobilières avant de choisir celle ou celles qui vont vous accompagner dans la vente de votre bien. Pour les identifier, voici quelques conseils clés.

1) Proximité de votre bien : Sélectionnez de préférence, des agences immobilières qui se situent près du lieu où se situe votre logement à vendre. Les agents locaux connaîtront plus précisément le prix des transactions récentes réalisées dans votre quartier et pourront ainsi mieux déterminer le prix de vente idéal pour vendre vite et à bon prix.

2) Professionnalisme de l’agent : un bon agent immobilier prendra le temps de vous écouter et de vous conseiller. Il prendra soigneusement les mesures de votre logement, il vous informera sur les diagnostics immobiliers que vous devez fournir et il doit vous faire une estimation précise du prix de votre bien.

Conseil : N’hésitez pas à lui demander sur quels critères il se base pour déterminer son prix et quelles sont les références des ventes de moins de trois mois sur lesquelles ils s’appuient pour estimer la valeur de votre bien.

3) Garanties financières, professionnelles et honoraires

Il peut être utile de demander à voir la carte professionnelle et vérifier l’attestation de garantie financière de l’agence. Enfin, les tarifs de l’agence pour la vente doivent être clairement indiqués.

4) Publicité ciblée autour de votre annonce : il faut que l’annonce immobilière soit très visible certes, mais surtout qu’elle soit visible auprès de publics d’acquéreurs potentiels qui recherchent des biens similaires dans votre secteur et dans votre budget. Sur ce point, une étude Logic-Immo.com montre que les vendeurs sont de plus en plus attentifs aux outils mis à disposition par le (ou les) partenaires à qui ils confieront leur bien.

Ainsi 1 vendeur sur 2 se dit prêt à donner l’exclusivité de son bien à une agence si cette dernière déployait des moyens supplémentaires pour mettre leur bien en avant sur internet.

Demandez donc à l’agent immobilier quelle visibilité sera donnée à l’annonce présentant votre bien (Est-ce que votre annonce sera visible sur les principaux portails d’annonces immobilières comme Logic-Immo.com par exemple ?).

Regardez également ses autres annonces pour voir si elles sont bien rédigées, s’il accorde une attention particulière à la qualité des photos proposées…

5) Réputation et avis : les avis sur internet et le bouche à oreille sont également de bonnes pistes pour compléter votre avis personnel sur le choix de l’agence.

Conseil : In fine, faites le point entre ces éléments factuels et votre ressenti  face à l’approche de chaque professionnel pour choisir celui ou ceux qui vous semblent les plus pertinents pour cette vente.

 

Une fois ces étapes franchies ce n’est pas encore terminé. Il faut penser à mettre son bien en valeur et rassembler les documents techniques.

 

# 4 Mettre son bien en valeur : une étape incontournable !

Il faut s’assurer que votre bien puisse plaire au plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

A minima il faut penser à désencombrer et à nettoyer votre logement de fond en comble (y compris les vitres, miroirs… chaque détail compte ! ). L’idée étant de rassurer les visiteurs sur le fait que le bien était parfaitement entretenu.

Autre bonne idée : rafraîchir votre décoration en misant sur une peinture claire et si nécessaire, réaliser quelques travaux dans une optique de home-staging et faire en sorte que le volume des pièces soit mis en valeur.

Un autre point important reste de veiller à soigner les extérieurs et les premières impressions (portillon, sonnette fonctionnels…).

Conseil: Si votre toiture est en très mauvais état par exemple, il est conseillé d’anticiper et de faire 2 à 3 devis par des prestataires différents. Ainsi vous réduirez d’autant le prix de vente mais vous limiterez les tentatives de négociations en étant complètement transparent avec l’acquéreur dès le départ.

 

# 5 Préparer les documents obligatoires

En tant que vendeur, vous devez communiquer des pièces à votre futur acquéreur concernant votre bien à vendre via un dossier de vente.

Titre de propriété, procès verbal d’assemblée générale, impôts locaux, diagnostics immobiliers … Plus d’une vingtaine de pièces doivent être fournies pour constituer un dossier de vente conforme à la réglementation en vigueur.

La liste des documents à fournir varie selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. Par exemple, le diagnostic Carrez qui sert à informer l’acquéreur de la superficie du lot de copropriété qu’il achète n’est pas demandé pour la vente d’une maison individuelle.

Le vendeur doit fournir un certain nombre de documents dont l’ensemble constitue le diagnostic technique du bien.

Les diagnostics obligatoires les plus courants sont :

– le risque d’exposition au plomb (CREP) ;

– l’état amiante ; la présence de termites ;

– l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité ;

– les risques naturels et technologiques (ERNT) ;

– la pollution des sols ; la performance énergétique ;

La plupart de ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Conseil aux vendeurs : Afin d’être à jour lors de la signature du compromis de vente, il faut commencer à regrouper tous les éléments en amont, certains comportant des délais de validité limitée.

 

Dernière ligne droite : Anticiper une étape de négociation

La vente est lancée… les visites se succèdent… jusqu’au jour ou un ou plusieurs acquéreurs se positionnent en faisant une offre d’achat.

Une étape de négociation entre le vendeur et l’acheteur s’invite souvent sur les ventes des biens immobiliers en France, il faut donc s’y préparer.

En effet, le dernier Baromètre de la Négociation immobilière publié par Logic-Immo.com et le JDN en avril dernier, montre que 9 futurs acquéreurs sur 10 envisagent une négociation (systématiquement pour 46,5% d’entre eux et uniquement si le prix semble surévalué pour 44,1% d’entre eux).

Une fois la négociation achevée, vous signez un compromis ou une promesse de vente. Le contrat définitif de vente sera signé chez le notaire dans un délai moyen de 3 mois.

Retrouvez tous ces conseils en vidéo avec les conseils de Séverine Amate, Directrice Communication chez Logic-Immo.com sur le plateau d’Intégrale Placements sur BFM Business.

 

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2 commentaires
  1. Zor

    Arrêtez de mentir et SPAMer les gens

  2. Fabien

    Super article ! auriez vous des conseils à me donner ? je dispose d’un bien immobilier sur Paris depuis maintenant 8 ans. Superbe appartement dans le 9 ème arrondissement. Je cherche à le revendre mais je ne m’y connais que très peu en immobilier et souhaiterai avoir des conseils.

    Le syndic’ de copropriété a décidé d’installer un ascenseur récemment dans le bâtiment et je me demande si mon appartement va prendre de la valeur puisque c’est une belle marque d’ascenseur ? Ou cela n’aura t-il aucune corrélation ?

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