Questions d'argent et de droit

Tout savoir sur les loyers de 1948

Ils sont peu chers, situés en ville et concernent des bâtiments dans l’ancien. S’ils font le bonheur des locataires qui n’auraient pas eu les moyens de louer à un tel montant, ils sont évidemment un véritable casse-tête pour les propriétaires. Pour en savoir plus, voici nos explications !

Pourquoi un loyer de 1948 ?

À la sortie de la Seconde Guerre mondiale, la France a été confrontée à une réelle crise immobilière. Afin de protéger les locataires d’une violente hausse des loyers, la loi du 1er septembre 1948 a été mise en place pour accorder un droit de maintien des locataires précaires (et de leurs proches) avec un loyer règlementé et plutôt dérisoire. Cette loi s’appliquait alors à de nombreuses communes de plus de 10 000 habitants.

À cette époque, quelque deux millions de logements bénéficiant d’un loyer modéré et sans date de sortie ont été dénombrés. Depuis, bien qu’aucun chiffre exact n’ait été publié sur le sujet, les professionnels du secteur estiment qu’environ 200 000 à 250 000 loyers de 1948 subsistent.

Maisons anciennces

Quelle évolution pour les loyers de 1948 ?

Au fil des ans, le champ de la loi d’application de 1948 s’est restreint. En effet, depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans le lieu avant cette date peuvent continuer de bénéficier du régime de loi de 1948. Ainsi, lors du départ du locataire ou de son décès, la relocation du logement devenu vacant n’est aucunement soumis de nouveau à la loi de 1948.

Toutefois, malgré la résiliation du bail, la loi prévoit un transfert du droit au maintien sans limite dans le temps dans les lieux au profit du conjoint ou du partenaire (lié par le mariage ou par un PACS). De plus, si ce dernier peut prouver qu’il a vécu au moins un an dans les lieux en présence de l’ancien locataire, ses propres enfants pourront également jouir des mêmes conditions jusqu’à leur majorité. Il en va de même pour les ascendants de l’ancien locataire ou de personnes handicapées. Mais, dans les faits, il est très difficile de vérifier qui sont les véritables occupants d’un logement régi par un loyer de 1948.

Propriétaire, comment sortir votre logement du régime 1948 ?

Les propriétaires désireux de reclasser le montant des loyers peuvent proposer à leur locataire de conclure un bail de 8 ans de sortie progressive. La hausse proposée entre le loyer de 1948 initial et les prix pratiqués dans la même zone géographique pour le même type de bien, est alors étalé sur 8 ans par huitième annuel.

À l’expiration de ce bail, le logement n’entrera donc plus dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948, mais bien dans celui du 6 juillet 1989 qui régit la plupart des locations.

Néanmoins, le locataire est en droit de refuser cette proposition si ses ressources personnelles ne le lui permettent pas. S’il touche moins de 37 438 euros par an pour une personne seule en Île-de-France ou 28 077 euros hors Île-de-France, il peut décliner l’offre et rester dans les lieux, conformément à la loi du 1er septembre 1948.

Faut-il acheter un bien en loyer de 1948 ?

Si ces loyers n’attirent pas les propriétaires désireux de s’installer rapidement dans les lieux, ils représentent en revanche une vraie manne pour les investisseurs. Vendus entre 20 et 50 % moins chers que les biens libres, ces logements occupés constituent une bonne affaire pour tous ceux qui savent se montrer patients, à l’image des biens en viager.

Toutefois, notez qu’il est assez rare de pouvoir visiter les lieux, les habitants du logement se prêtant rarement de bonne grâce à l’exercice. N’oubliez pas non plus de prendre en compte qu’en dehors du prix alléchant, il vous faudra investir un budget conséquent en terme de rénovations et de remise aux normes.

Et vous, êtes-vous propriétaire d’un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 ? Comme cela se passe-t-il avec votre locataire et quel est le montant actuel du loyer ? Faites-nous part de votre expérience, le blog est là pour ça !

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