Je cherche un logement

Interview : Le viager, la mutualisation des intérêts

Sophie Richard - Conseil en viagerOn en entend souvent parler sans jamais trop s’y pencher, pourtant le viager présente des avantages à la fois pour l’acheteur et le vendeur.

Pour y voir plus clair sur ce sujet encore obscur pour beaucoup, Sophie RICHARD, Maître en droit, Agent Immobilier et directrice de l’agence Le CONSEIL EN VIAGER par Atlantique Immobilier répond à nos questions.

 

En quelques mots, le viager, c’est quoi ?

Sophie Richard : Le viager immobilier est une solution idéale pour remédier à la réduction du pouvoir d’achat, tout en permettant de continuer à vivre chez soi dans le cadre d’un viager occupé, et ce, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

La vente en viager met ainsi en relation un vendeur « le crédirentier » et un acquéreur « le débirentier ».

Le prix de la vente en viager est payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le bouquet. Les rentes viagères sont assimilées à des revenus et bénéficient d’un abattement fiscal de 70% pour les personnes de plus de 70 ans.

A qui s’adresse le viager ?

SR : Il existe de nombreuses idées reçues sur le viager, notamment que cela s’adresse à des personnes âgées sans héritiers. Même celles qui ont des enfants peuvent choisir cette forme de transaction. Ainsi elles peuvent offrir à leur descendance le montant du bouquet et conserver les rentes pour vivre chaque mois.

Du côté des acheteurs, ce sont souvent des personnes entre 30 et 65 ans qui préparent leur retraite. La vente en viager attire également de plus en plus de jeunes qui préfèrent investir de cette manière plutôt que d’épargner à la banque.

Quant aux investisseurs, beaucoup délaissent l’achat en vue d’une location au profit d’un viager. Face à la mise en location qui suppose des soucis de loyers impayés, de travaux à accomplir et de charges à payer, le viager a l’avantage de générer moins de souci pour l’acheteur.

185840741

On parle de viager libre et de viager occupé quelle est la différence ?

SR : Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur dispose entièrement du bien: il peut l’occuper ou le mettre en location, comme bon lui semble.

Lorsque le viager est dit occupé, le vendeur conserve la disposition du logement et ce, jusqu’à son décès.

Face à l’incertitude qui  entoure aujourd’hui l’avenir de notre système de retraite, la vente en viager est une solution intéressante tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Pourquoi une vente en viager ?

SR : Pour le vendeur, la vente en viager de son bien immobilier apporte un complément de revenus et permet ainsi de pallier l’inévitable diminution des ressources pendant la période de retraite au titre des droits acquis.

Le vendeur possède une double garantie réelle : Le privilège de vendeur et la clause résolutoire. Soyez vigilent à la rédaction du compromis de vente qui devra être rédigé par un homme de loi, votre notaire ou votre agent immobilier maîtrisant les notions juridiques afin de garantir en tout temps votre sécurité.

Et côté acheteur, pourquoi envisager un achat en viager ?

SR : Pour l’acquéreur, l’achat d’un bien immobilier en viager permet de se constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fonds initiale importante. Le débirentier étalera sa charge financière  et évite ainsi tous les frais inhérents à un prêt bancaire en connaissant le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux.

Le vendeur joue en quelque sorte le rôle de banquier, en substituant le remboursement d’un crédit à celui d’une rente. Par exemple, pour l’achat d’un bien de 280.000€ avec prêt sur 10 ans à 4.30%TEG assurance inclus: il vous en coutera 2875 €/mois et 65.000€ d’intérêts bancaires sur 10 ans. Ainsi, vous paierez ledit bien 345.000€.

En comparaison, pour acquérir ce même bien en viager occupé au profit d’un couple de 82 et 83 ans avec une espérance de vie de 10 ans,  vous verserez 1100 €/M et 43.000€ de bouquet. Soit un versement total de 175.000€ au bout de 10 ans, 170.000€ de moins qu’en transaction classique.

Comment calcule t-on un viager ?

SR : Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties et dépend de la valeur du bien immobilier, l’âge et espérance de vie du vendeur,  la rentabilité du bien, le droit d’occupation de l’acheteur, usufruit, etc.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Certains qualifient le viager de vente immorale, qu’en pensez vous ?

SR : Au-delà de l’aspect économique, le viager est un droit moral car il est un contrat juste et équilibré. En effet, ce capital versé, sous forme de rente alimentaire, bénéficie directement à une personne âgée qui en a besoin pour mieux vivre et qui peut si elle le souhaite transmettre tout ou partie du bouquet de son vivant à ses héritiers.

Ces derniers peuvent effectivement avoir besoin d’une aide aujourd’hui pour faciliter leur quotidien, la rénovation de leur résidence principale, le financement des études du petit enfant, neveu ou nièce… Au décès de leurs parents, ces héritiers seront eux-mêmes retraités et n’auront peut-être pas des besoins similaires qu’au cours de leur vie active.

Par ailleurs, nous avons toujours hérité au décès de nos parents. Cet héritage n’a jamais revêtu une connotation négative. Pourquoi en serait-il autrement avec le VIAGER, qui est une vente voulue et interactive pour les deux parties ?

Le viager pourrait devenir une nouvelle forme de retraite par capitalisation. On capitalise pendant sa vie active, en versant les rentes viagères puis l’on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite, en bénéficiant des rentes viagères.

Le vendeur et l’acquéreur doivent dépasser la vision simplifiée et souvent négative couramment répandue pour organiser leur viager au mieux de leur situation patrimoniale maritale et successorale.

La vente en viager est un droit complexe. Elle doit être opérée par un vrai professionnel du viager respectueux des intérêts de chacune des parties. L’agent immobilier se doit d’avoir des compétences transversales, juridiques financières et fiscales tout en maitrisant le marché de l’immobilier.

Merci à Sophie RICHARD de l’agence Le CONSEIL EN VIAGER par Atlantique Immobilier d’avoir répondu à nos questions.

Articles similaires

  • Twitter
  • Facebook
  • LinkedIn
Tags : , , , ,
5 commentaires
  1. meunier-versini

    je veux que vous contacter par tél au 09.73.16.33.51. ou au 0641481130 merci le vendredi a 15 heure

  2. Benoit

    Un mode d’acquisition de logement intéressant mais basé sur un principe un peu dérangeant.

  3. catherine

    Pour un appartement dont le prix estimé est de 280.000 euros, on nous annonce un bouquet de 43.000 euros, donc même pas 1/6ème du prix réel sur 2 têtes qui ont en moyenne une espérance de vie de 10 ans. Je regrette de vous dire que je ne vois ce genre de prix nul part en viager. C’est plutôt deux fois et demi le bouquet annoncé avec la même rente.

  4. LE CONSEIL EN VIAGER

    Je reviens sur le commentaire de Thomas.
    Dans ma perception de la vente en viager, j’attache 1 importance primordiale à ma mission d’information et de conseil afin expliquer cette notion obscure et aider à dépasser cette vision simplifiée et souvent négative.
    Au-delà de l’aspect économique, le viager est un droit moral car il est juste et équilibré.
    Le viager est une réelle mutualisation des intérêts.
    Nous pouvons en discuter ensemble, si vous le souhaitez, Thomas je suis joignable à mon agence au 02.51.20.89.32.

  5. LE CONSEIL EN VIAGER

    Catherine, si vous le souhaitez je peux établir pour vous le calcul évoqué dans votre commentaire mais pour cela j’ai besoin de plus d’informations notamment la date de naissance des vendeurs, le montant de la rente viagère proposé et certaines particularités, viager occupé ou libre… Vous pouvez me contacter par mail à viager@atlantique-immobilier.fr ou encore par téléphone au 02.51.20.89.32. A bientôt !

Laissez un commentaire

Connectez-vous avec votre profil

*

*Champs Obligatoires

Se connecter avec Facebook