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La surélévation d’immeuble, une solution innovante dans l’air du temps

Ajouter un étage à une maison individuelle ou exploiter le potentiel constructible des toits d’immeubles en copropriété dans les grandes villes pour créer de nouveaux logements, telle est la solution proposée par la surélévation du bâti, actuellement en plein essor. Si les possibilités sont vastes, cette opération s’avère, néanmoins, complexe à mettre en œuvre, tant en matière de faisabilité technique que juridique. L’occasion de faire le point avec l’Agence Malbrand architectures, spécialisée dans la surélévation d’immeubles en copropriété et de maisons individuelles.

Le contexte

Ville la plus dense d’Europe avec 20 000 habitants au km², Paris fait face, à l’instar d’autres grandes agglomérations, à un manque cruel de foncier, l’option de l’élévation de grandes tours dans le centre ayant été écartée par la Ville. Aujourd’hui, pour respecter l’objectif de construction de 10 000 logements par an promis par Anne Hidalgo, la surélévation d’immeubles apparaît comme une solution viable et à fort potentiel, sachant qu’il est possible de rehausser près de 10 000 petits immeubles de deux étages, selon l’Atelier d’urbanisme de Paris (Apur). Pour faciliter la mise en œuvre de cette opération, le Conseil de Paris planche sur une réécriture globale du plan local d’urbanisme (PLU), même si certains freins ont d’ores et déjà été levés. On pense notamment à la loi Alur, qui a permis la suppression du droit de veto des copropriétaires du dernier étage ; à l’élimination du coefficient d’occupation des sols (COS) et à l’ordonnance Duflot, qui a pour objectif de lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification en zones tendues.

Boulogne Billancourt Credit photo Malbrand architectures (6)© Agence Malbrand-Architectures

L’intérêt

La surélévation permet de créer des logements supplémentaires ou d’agrandir un logement situé en dernier étage pour créer un duplex, voire un triplex. Cette opération peut se révéler très intéressante si les dépenses liées à ce type de projet sont inférieures au prix du m² de l’immeuble à surélever, variable selon son emplacement. À titre d’exemple, un coût de surélévation estimé autour de 4 000 euros/m² à Paris et sa petite ceinture est considéré comme correct et réaliste par l’Agence Malbrand architectures. Créée en février 2014 par Damien Malbrand, architecte, et Stella Haumont, juriste, cette agence, qui travaille en collaboration avec la société de conseil SLT Surélévation, a pour principaux clients des maîtrises d’ouvrage privés : syndics, particuliers, foncières privées, agences immobilières, administrateurs de biens… et répond également à la commande publique sur la surélévation.

Les contraintes

Pour décrocher une autorisation de construire, l’accord de la copropriété est indispensable. « Lors de l’assemblée générale, il faut obtenir la majorité des deux tiers des voix (double majorité de l’article 26 de la loi de 1965) et faire réaliser par un architecte une étude de faisabilité urbaine avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical de l’immeuble », déclare Damien Malbrand. Et de préciser « La Loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur en stipulant que si la copropriété est située en zone de droit de préemption urbain, comme c’est le cas à Paris, la majorité de l’article 25 suffit (51 %). »

Boulogne Billancourt Credit photo Malbrand architectures (5)© Agence Malbrand-Architectures

Une opération pas si simple à réaliser quand on sait que les biens au dernier étage sont généralement les plus chers et les plus recherchés, leurs occupants étant en droit de se demander si une telle opération n’aurait pas d’incidences sur la valeur de leur bien. De plus, dans ce cas précis, le processus est souvent long et difficile, le projet devant être conforme au PLU (respect des hauteurs, des espacements des bâtiments) et validé par la Ville et les architectes des Bâtiments de France.

Attention, cependant, tous les immeubles ne peuvent pas supporter une surélévation. Des critères comme la qualité du sol, la préservation des bâtiments à caractère historique ou situés dans un secteur sauvegardé est à considérer. Il sera évidemment bien plus simple de construire dans un immeuble en R+2 qu’en R+5. En effet, à partir de la construction en R+3, les obligations sont plus fortes (ascenseurs, désenfumage, etc.). C’est le cas de cet immeuble situé à Boulogne-Billancourt, près du métro Jean-Jaurès, géré par le syndic de copropriétés Gessim. Son propriétaire souhaitait opter pour la surélévation afin de créer une chambre supplémentaire et une salle de bain. La réalisation de cet étage aura nécessité dix mois d’études et seulement trois mois de travaux. « La surélévation exigeant une certaine expertise, nous sommes donc à même de proposer un projet clé en main quel que soit le cas de figure », pointe Stella Haumont. Une idée qui séduit déjà près de 60 % des Français.

Et vous, que pensez-vous de ce procédé de construction ? Estimez-vous que ce soit une bonne option, pour une grande agglomération, d’opter pour la surélévation d’immeubles afin de pallier le manque de logements ? Seriez-vous prêt à envisager ce genre de solution pour agrandir votre maison ou votre appartement ? Dites-nous tout, le blog est là pour ça !

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6 commentaires
  1. Tessa

    Agréable

  2. albert alan abehsera

    c’est pas nouveau, j’ai participé a de nombreuses surélévations dans le sud est, mais je ne décris pas le casse tete avec la copro et les services d’urbanisme,
    il faut aussi se mettre à la place des copropriétaires et particulierement le dernier étage, ils perdent la valorisation de ce penthouse, au profit des futurs copropriétaires, sans compter la gene pendant les travaux, et ici on ne va pas parler des couts bien sur
    après il reste des points des codes d’urbanisme et des points dus a la structure de l’existant, acces , parking, réseux divers, chauffage, il faudra mettre des chaudiéres
    plus puissantes etc……bon courage….

  3. David d'Architecteo

    Prévoir l’accessibilité à ce nouvel étage n’est pas à négliger notamment dans les vieux immeubles.
    Enfin, la loi Alur (votée par le parlement) favorise les surélévations qui ne vont plus requérir l’unanimité des copropriétaires du dernier étage. Ces derniers ont par contre un droit de priorité pour acheter les nouveaux appartements construits.
    2 beaux exemples de surélévation d’immeuble : http://architecteo.com/surelevation-immeuble

  4. isa

    Nous pensons a la surelevation. Immeuble de 3 etages et nous sommes les propriétaires du dernier. Cette surelevation aurait pour but de faire un duplex ajout de 40m2 soit moitié de la sperficie de l’étage.
    Nous ne savons par quel bout attaquer notre projet …
    architecte puis copro puis urbanisme
    Urbanisme puis archi …
    Bref que nous conseillerez vous ?

  5. MANO architecture

    Il faut commencer par avoir l’accord de votre copropriété. Pour avoir cet accord, il faut présenter un projet de faisabilité qui sera voté à la majorité lors d’une assemblée générale.

    Vous pouvez consulter le PLU de votre ville pour connaitre l’emprise possible du projet, et réaliser cette faisabilité.

    Sinon, vous pouvez aussi missionner un architecte, dont c’est le métier.

  6. Aurélie

    Bonjour
    Je souhaiterai surélever mon appartement au dernier étage (deuxième étage) de 27m2
    Dont 7m2 non loi carrez. Faire un troisième étage au dessus de mon appartement afin d’augmenter la superficie du deuxième étage et d’avoir un troisième étage sur la base de 27m2 !
    La copro peut elle s’y opposée?

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