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L’encadrement des loyers en pratique

Lundi 21 mars, le Conseil Constitutionnel validait définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Avec pour objectif de « réformer profondément la location d’habitation », le gouvernement souhaite dorénavant que les loyers en zones tendues soient maîtrisés. Zoom sur cette mesure phare qui fait grand bruit.

Un encadrement des loyers pratiqué depuis 2012

Le saviez-vous ? Un premier décret sur le sujet est déjà entré en vigueur depuis le 1er Août 2012 et il s’applique dans 39 agglomérations françaises. Il s’agit de l’encadrement de la revalorisation d’un bien lorsque le logement en question est loué à un nouvelle personne (un changement de locataire) ou au même locataire lors du renouvellement de bail. L’augmentation du nouveau loyer ne peut désormais excéder celle de l’indice de référence ad hoc (IRL). Seuls deux cas de figures peuvent y déroger :

•   Si l’ancien loyer était sous-évalué vis-à-vis d’un bien identique dans le même secteur géographique.
•   Si le propriétaire peut justifier de vrais travaux d’amélioration dans le logement à louer.

Location

En quoi consiste cette nouvelle législation sur les loyers ?

L’encadrement des loyers est basé sur une fourchette comprise entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré. Elle ne concerne que le parc locatif privé (vide ou meublé) et les logements à usage de résidence principale des locataires.

Pour calculer cette fourchette et fixer le montant le plus haut et le plus bas, chaque préfet concerné par une zone tendue dans son département, doit se référer aux données issues des Observatoires des loyers mis en place sur les localités concernées. De ces calculs ressort le seuil le plus bas, soit le loyer minoré, face à son pendant, le médian majoré.

À savoir : le calcul du loyer médian sera revalorisé chaque année par le préfet via un arrêté. De plus, il ne concerne pas les logements sociaux.

Des loyers médians au cas par cas

Tous les quartiers et tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne. C’est pourquoi cette fourchette s’appuie sur 4 critères bien précis :

•   Le type de logement (individuel ou collectif)
•   La période de construction
•   Le nombre de pièces
•   Le fait que le logement soit loué meublé ou vide

À savoir : Les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels bénéficieront d’un complément de loyer non plafonné que le propriétaire sera libre d’ajouter au loyer médian majoré.

L’encadrement des loyers dans la loi Alur : pour quand et pour qui ?

Bien que la loi soit votée et publiée au Journal Officiel, son application n’est pas encore d’actualité. En clair, parmi les 28 agglomérations de métropole de 50 000 habitants et plus concernées, ce sont a priori les franciliens qui seront les premiers concernés et ce, pour la rentrée scolaire de 2014. Ce n’est que vers la fin de l’année, voire le début de 2015, que cette mesure s’appliquera sur les autres villes de France.

À savoir : Voici la liste par ordre alphabétique des villes désignées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les contrats de location en cours sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d’effet rétroactif de cette mesure. Dès lors que la loi Alur sera mise en application sur la zone dite « tendue », elle ne concernera que les nouveaux baux d’habitation. Par ailleurs, à partir du moment où cette loi prendra effet (comme mentionné ci-dessus), un locataire pourra contester le loyer dans les trois mois suivant la signature pour ce qui concerne les logements à la localisation ou au confort exceptionnels.

Et vous, que vous inspire cette mesure ? Pensez-vous qu’elle va faciliter l’accès au logement ou qu’elle risque, au contraire, d’effrayer les futurs investisseurs et les détourner du marché de la location ? Faites-nous part de vos points de vue, le blog est là pour ça !

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15 commentaires
  1. Lucie

    Voilà qui est assez complexe et qui ne va semble-t-il pas diminuer les loyers ! Dommage !

  2. alain

    Je pense que les investisseurs vont fuir les zones « tendues » ; j’ai l’impression que le plafonnement des loyers est complexe à prévoir … donc aujourd’hui c’est risqué d’acheter un bien immobilier en investissement locatif à Lyon par exemple ; car le calcul du rendement sera faussé si le loyer plafonné est inférieur aux prévisions … non ?

  3. Pons

    Ce qui est hallucinant ,c est que le nouveau locataire pourra au bout de trois mois cons tester le loyer .un contrat c est un contrat .a partir de ce constat on va pouvoir tout contester .les prix des voitures .de l alimentation…des voyages….

  4. DELATTRE

    Fuyez ce type de placement
    La mission du propriétaire n’est pas de faire du social a la place de l’etat
    Si les loyers sont encadrés par contre les impots et le cout astronomique des travaux ne le sont pas
    En outre la legislation francaise surprotege le locataire indelicat qui ne paye pas son loyer ou detruit l’appratement ou le bien loue
    le soi disant avantage fiscal Duflot est un leurre, les biens sont vendus en moyenne 30% trop cher par les promoteurs qui se mettent l’avantage fiscal dans la poche , vous vous retrouvez avec un logement loue une misere et un appartement detruit lors du depart du locataire dont les travaux ne couvrent meme pas les loyers recus

  5. mazeas

    Comment se fera le calcul du loyer médian autorisant d’augmenter ( ou de diminuer…)le loyer ?

    Lors d’ un nouveau renouvellement de bail doit on réviser obligatoirement son montant ?
    Nb/ les socialistes et les trotskistes verts( Duflot,Placé )n’en finissent pas avec 1936 !

  6. Thomain

    J’espère que cette nouvelle loi permettra aux personnes seules comme moi de pouvoir se loger décemment. Je galère depuis un an et demi pour trouver un T2 avec balcon dans la périphérie de Lyon. C’est une vraie galère alors que j’ai une retraite très décente. Effectivement il faut faire quelque chose !!!!!!!!!!!

  7. DESHAYES

    Je suis effectivement concernée par cette loi. Lorsque j’ai loué mon appartement je suis passé par un professionnel qui a déterminé le loyer que j’ai augmenté scrupuleusement chaque année par le jeu des indices. Aujourd’hui à l’observatoire des loyers, je louerai 25 % au dessus du loyer médian. Je me suis rapproché des agences où les loyers correspondent à 15 E près au mien.
    Si effectivement on trouvai des 2 pièces au tarif médian je n’aurai eu aucun regret a baisser mon loyer, mais ce n’est pas le cas.
    J’envisage de vendre cet appartement et investir en province ou la rentabilité est bien meilleure vu le prix du marché. Etant retraitée cet investissement est une nécessité pour arrondir ma retraite.
    Avec la vente de ce 2 pièces je pourrai acquérir en Bourgogne 2 petits trois pièces que je louerai au prix du marché mais qui me rapporteront 150 euros de plus part mois.
    Voilà comment en zone tendue nous allons perdre des investisseurs qui comme moi de bonne foi louait a des tarifs déterminés par les professionnels.
    Et pendant ce temps l’Etat loue des chambres insalubres dans des hôtels à 3000 E le mois !
    Je suis une propriétaire respectueuse de mes locataires et mets à leur disposition un appartement systématiquement refait à neuf avec machine à laver, four et réfrigérateur. Réparation à ma charge et changement des appareils lorsqu’ils sont défectueux.

  8. Vu van Albert

    L’agence foncia à la seyne sur mer de vrai arnaqueurs j’ai loue un appart à la seyne sur mer j’ai fai repeindre l’appart entièrement écrit sur l’état des lieux ils me disent quils me feront cadeau un mois de loyer en échange de ces travaux et un fois les travaux constatés par foncia et avec leurs felicitattions et promesses grosse marche arrière ils me disent que le proprio n’est d’accord que pour la somme de cent euros avec facture de la peinture donc je suspends mon retrait du loyer à la banque et me voilà chez le contentieux je vais porter l’affaire au tribunal de Toulon via un grand avocat spécialisé dans ce style d’affaires et j’irai voir les médias qui se feront un grand plaisir de les achever ma devise ne jamais baisser les bras et foncer en se servant de sa tête ou de se faire conseiller par des gens compétents merci mr vu van

  9. ELjuriste

    Bonsoir,

    Concernant l’encadrement des loyers, il existe un simulateur qui vous permettra de savoir si votre bien immobilier est concerné par les zones tendues au sens de la loi Alur. Ainsi vous découvrirez si le loyer de votre appartement peut être légalement modifié.

    Suivez le lien :

    http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/simulateur-duflot

    Cordialement.

  10. ilou

    Une fois de plus on cherche à penaliser les proprietaires en voulant encadrer les loyers. Où est la liberté ??? . L’état ferait bien de s’intéresser aussi à l’encadrement des iimpôts qui eux explosent! ainsi que les travaux de renovations des biens loués.

  11. François

    je suis d’accord avec tous les témoignages de bailleurs, avec toutes ces nouvelles règles, tout semble compliqué. Je suis un bailleur scrupuleux, honnête, mais mon locataire qui ne payait pas ses loyers depuis presque un an, a porté plainte contre moi pour des raisons farfelues. J’ai perdu mon temps au commissariat à deux reprises pour y être auditionné, mais mon locataire, lui , ne s’est même pas déplacé… et l’affaire a été classée !!
    L’Etat devrait effectivement s’intéresser davantage « aux marchands de sommeil » !

  12. Conseil Dispositif Duflot

    Déjà contesté avant sa promulgation, l’encadrement des loyers est une mesure de la loi ALUR qui risque malheureusement de mettre en péril de nombreux projets. L’investissement dans les villes les plus actives du secteur immobilier risque d’être sévèrement pénalisé, car l’encadrement des loyers prévoit de délimiter les loyers, et d’à long terme marginaliser les rentabilités des placements immobiliers effectués par les investisseurs. Alors que l’immobilier semblait relever la tête par les multiples baisses de prix enregistrées, qui quoique marginales, laissaient entrevoir un horizon un peu plus clair, et que le dispositif de défiscalisation immobilière Duflot (http://www.dispositif-loiduflot.org/dispositif-duflot) enregistrait enfin des résultats satisfaisants et en progrès, des projets d’investissement risquent encore de se voir contrariés par ces éléments répulsifs.

  13. FK

    Si officiellement cet encadrement des loyers vise à réduire les loyers abusifs, il donne plutôt l’impression de protéger les gentils locataires contre les méchants bailleurs capitalistes. Mais comme le prix d’achat, les travaux et les impôts ne cessent d’augmenter la rentabilité des bailleurs s’écroulent et ceux-ci finiront pas ne plus investir dans l’immobilier locatif. Et sans bailleurs, pas de locations…

  14. volpone

    l examen des loyers parisiens projeté comme limites de prix est instructif du « nivellement par le bas » mis en oeuvre par cette loi. Elle omet sciemment les biens de qualité et leur situation ( etage bas vis a vis etage haut, equipement etc…) dont il sera tres difficile de faire prendre en compte les particularites . Les statistiques sur lesquelles elles s appuient sont biaisées – car prennent en compte les loyers de baux bcp plus anciens qui rappellons le ont des taux d augmentation deja tres contraints ( le taux d augmentation possible d un loyer depuis 9 ans est de 11% ce qui largement inferieur a l augmentation des couts, des contraintes et de la fiscalité)
    On assiste une fois de plus a une loi reflet d une ideologie egalitaire qui tire tout le monde vers le bas ! et a un refus du jeu de l offre et de la demande. J imagine deja le cauchemar des proprietaires de bonne foi dans des quartiers bien situés qui vont voir les loyers qu ils appliquent superieurs de 20% au limites hautes de la loi ( moyenne definie +20%)
    pauvre france !

  15. Norbert

    d’après ce que j’ai compris l’encadrement des loyers n’est valable qu’à Paris et à Lilles mis à part les villes situées dans des zones pinel http://loipinel-gouv.org/conditions-loi-pinel/zones-loi-pinel.php et encore ce en sont pas vraiment des plafonds contraignants du coup c’est une mesure qui fait pschitt !!

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