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L’impact du DPE sur la valeur des biens

Un atelier-débat s’est tenu à Paris, le 13 février dernier, sur le thème de l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la valeur immobilière des biens, en présence de Jean Bergougnoux, président de l’association Équilibre des énergies (Éden) et de Claude Taffin, économiste et directeur scientifique de l’association Dinamic. À l’heure où la valorisation des logements à haute qualité énergétique devient un enjeu majeur, Claude Taffin vient de rendre publique une première enquête sur le DPE, son niveau de fiabilité et ses anomalies. Pour en savoir plus, suivez le guide !

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Établi par un professionnel certifié du Cofrac (Comité français d’accréditation), le DPE, valable pendant dix ans, délivre une connaissance plus approfondie sur la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes : « énergie », pour l’estimation de sa consommation au moyen d’une note allant de A à G (de la meilleure performance à la plus négative) et « climat », pour son taux d’émission de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE est une obligation pour trois types de transactions immobilières : la vente, la location et la construction ou l’achat d’un logement neuf.

Ce que dit l’étude sur le DPE

L’enquête menée par l’association Dinamic, créée par le conseil national du Notariat, sous la direction de Claude Taffin, a été réalisée à partir des données notariales “Perval” pour les transactions enregistrées en province, et “Bien” pour celles d’Île-de-France. Au nombre des principaux critères pris en compte dans cette étude, figurent le nombre de pièces, la surface et l’état du bien. À noter toutefois que cette dernière donnée n’est apparue que récemment et n’est pas encore considérée comme suffisamment fiable pour l’Île-de-France.

En premier lieu, l’étude révèle que le DPE aurait un impact sensible, de l’ordre de 30 %, sur la valeur immobilière d’un bien, dans les deux sens : plus-value ou moins-value. À titre d’exemple, une maison individuelle située dans une zone non tendue, c’est-à-dire dans un secteur où l’offre reste plus importante que la demande, une mauvaise étiquette énergétique aura un impact défavorable sur son prix de cession. Inversement, un logement situé dans une zone tendue et bénéficiant d’une « bonne » note de DPE, de type « B » ou « C », verra sa cote grimper et pourra s’afficher plus cher sur le marché.

Déclassement des logements chauffés à l’électricité

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au  gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Une facteur difficilement compréhensible pour le public et jugé incohérent par rapport aux objectifs fixés par le Grenelle Environnement. L’électricité représente en effet une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul. En France, elle est faiblement émettrice de CO2 en raison de son origine hydraulique ou nucléaire. Cette dévalorisation serait donc une incongruité, surtout si l’on considère les résultats d’une étude récente menée par l’Ademe, révélant qu’il est possible d’effectuer entre 8 et 15 % d’économies par rapport à un logement équipé au fioul ou au gaz. Selon Jean Bergougnoux, l’explication en est assez simple : « Celui qui utilise le gaz doit payer deux abonnements, entretenir sa chaudière et voit donc sa note augmentée.»

Quelques pistes d’amélioration pour un DPE plus cohérent

Le calcul du DPE peut être grandement amélioré dans les années à venir. Cela passera tout d’abord par une meilleure formation des diagnostiqueurs et, comme le préconise Jean Bergougnoux, en se mettant aussi dans la peau d’un futur acheteur, préoccupé avant tout par sa facture énergétique.

Pour ce faire, le président d’Éden préconise la réalisation de factures normatives en lieu et place du système actuel, annexé au DPE et jugé peu fiable.  Plus concrètement, la facture normative tiendrait compte du prix de l’énergie finale au mètre carré, exprimé en euros, et intégrant le coût d’entretien du matériel. Ce qui correspond davantage aux préoccupations réelles des occupants d’un logement. Globalement, ce système, combiné à l’ajout de nouvelles variables – types d’énergie principale, de vitrage, de matériaux, équipements en énergie renouvelable… –, permettrait de bénéficier, à terme, d’un DPE plus fiable et, surtout, plus juste et cohérent.

Et vous, êtes-vous attentifs aux étiquettes « énergie » ? La qualité du DPE est-elle prépondérante selon vous lors d’un achat ou d’une location ? À votre avis, que faudrait-il améliorer dans ce dispositif ? Faites-nous part de votre point de vue et de votre expérience, le blog est là pour ça !

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6 commentaires
  1. Hestia Immobilier

    Merci de partager cette article.

  2. jc842

    Bon à savoir en complément de l’article

    Une agence prend entre 5 et 7 pour cent du prix de vente de la maison.
    Il y en a des sérieuses et d’autres beaucoup moins.
    Bien souvent on vous dit que c’est à la charge de l’acheteur, mais c’est de la pure théorie. Une maison à 100 000 euros si vous comptez la vendre 107 000 euros personne ne l’achètera vous serez au dessus du prix du marché, (surtout en ce moment on est sur un marché acheteur) il vous faudra donc la vendre 100 000 euros et verser 7000 euros de commission à l’agence donc il reste 93 000 euros pour vous.
    Bon maintenant le but n’est pas de critiquer les agences comme je l’ai dit plus haut il y en a des sérieuses.
    Si vous avez choisi la solution de passer des annonces sur des sites comme paru vendu, PAP, le bon coin et faire les visites vous même. une fois d’accord sur le prix avec vos acheteurs. vous prenez rendez-vous chez le notaire pour le compromis de vente et deux solutions se présentent
    a) Le notaire (ou plutôt le clerc de notaire) vous indique les diagnostiques techniques que vous aurez à réaliser.
    b) Il peut aussi vous conseiller un diagnostiqueur et bien souvent dans ce cas le montant du diagnostique sera déduit chez le notaire le jour de la vente.
    Le notaire vous indiquera aussi les quelques documents à réunir (titre de propriété etc.)
    Dans tous les cas ce diagnostique devra avoir été réalisé avant de signer l’acte authentique comme ils appellent ça (c’est le deuxième rendez-vous et c’est a ce moment que la vente se réalise)

    Pour mettre toutes les chances de votre cotés vous pouvez aussi diffuser votre annonces sur des sites gratuits et moins connus en voici un qui vient tout juste d’ouvrir ces derniers jours, mais vous en trouverez d’autres.
    http://www.achats-immo.fr

  3. Rénovation à Paris

    Bonjour,

    Merci pour cet article. L’économie d’énergie commence de plus en plus à intéresser les ménages car cela permet de faire des économies sur le chauffage. Par conséquent, le fait que la DPE influe sur la valeur immobilière ne devrait pas être une grande surprise. Mais avec les données que vous présentez, son impact sur la valeur immobilière est mieux perçu.

  4. Armand

    Intéressant, l’argument de Jean Bergougnoux (ancien patron d’EDF, soit dit en passant), au sujet d’une énergie, l’électricité, qui est 2 fois plus chère que le gaz si on ne tient pas compte des hausses déjà annoncées et des autres hausses réclamées par EDF.
    http://www.economie.gouv.fr/facileco/prix-gaz-et-lelectricite

    Il aurait été bien aussi de rappeler d’où vient ce fameux coefficient de 2,58 que nombre de professionnels de l’énergie estiment sous-estimé. Voir même de l’impact environnemental de la part hivernale des consommations électriques (cf les études de l’ADEME et de ERDF à ce sujet).

  5. Gagner rapidement en bourse

    Je vous remercie bien pour cette mine d info.

  6. FABRICE THOMAS

    En fin de compte, le calcul est simple :

    Les données sont exprimées en KWH/m²-an

    Si vous chauffez au gaz et que vous êtes classé (DPE) D avec une note de 210, votre facture, pour un appartement de 80m² sera de : 80m²X210X0,0556€ (prix actuel du Kwh Gaz)

    Et si vous êtes chauffé à l’electricité, elle sera de 80m²X210X0,144€ (prix actuel du KWh électrique)

    Une des explications des différences de classement dans le DPE (Différence entre le Gaz et L’électrique) est qu’avec le Gaz pour avez deux factures : Electricité (éclairage, consommations d’énergie à partir des prises électriques, … ) et Dépenses de Gaz (Chauffage, Cuisinière, …) Alors qu’avec le tout électrique, vous n’avez pas le différenciation : Chauffage (radiateurs, ballon d’eau chaude) et (éclairage, consommations d’énergie à partir des prises électriques, … )

    Donc pour l’instant, la lisibilité des DPE est inégale pour un même bien chauffé au Gaz ou en tout électrique… Il est urgent que cela change car depuis 15 ans que je rencontre les clients, vendeurs comme acheteurs, il n’ont aucune idée de comment calculer, à partir d’un DPE, ce que représente financièrement la différence entre un classement C et un classement E. Alors que pour un même bien, 1 classé en B et l’autre classé en E, avec une surface identique, cela peut représenter + de 40 000€ de différence de dépenses en énergie sur 20 ans … Cela me semble important lors du calcul de la valeur du bien que l’on vend ou que l’on achète, de tenir compte du classement DPE.
    Amicalement
    Fabrice Thomas

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