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Savoir distinguer les parties communes des parties privatives

Distinguer nettement ces deux notions n’est généralement pas une priorité chez le futur acquéreur. Pourtant, cela peut faire toute la différence au moment de réaliser de nouveaux travaux. Pour éviter de mauvaises surprises avec la copropriété, mieux vaut donc être parfaitement informé. Et pour tout savoir, suivez le guide !

Les parties communes

Par définition, « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Et c’est l’article 8 de ce même texte qui ordonne que « la destination, les conditions de jouissance et les règles d’administration » soient déterminées par le règlement de copropriété. Par conséquent, une copropriété sans règlement est tout bonnement interdite.

Immeuble

Généralement, les parties communes – sauf exception dès lors dûment inscrites dans le règlement – sont :

  • les équipements communs tels que les ascenseurs, les escaliers ou le chauffage central ;
  • le sol, les cours et les jardins ;
  • les locaux de services communs (toilettes sur palier, loge de concierge…) ;
  • les voies d’accès, les passages et les corridors ;
  • le gros œuvre.

Par principe, tous les copropriétaires disposent des mêmes droits sur les parties communes. Cependant, il peut se produire une exception, comme dans le cas où certaines sont affectées « à l’usage ou à l’utilité » de seulement quelques propriétaires. C’est toujours dans le règlement de copropriété que sera inscrite la distinction entre les parties communes et celles réservées à l’usage de plusieurs copropriétaires, voire à celui exclusif d’un seul d’entre eux.

Les parties privatives

Le saviez-vous ? Si chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives de son lot », comme le stipule l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il arrive assez souvent que le règlement de copropriété ne donne pas de précision sur la nature exacte des parties privatives. Pour la simple et bonne raison que la loi du 10 juillet ne donne aucun exemple concret. L’article 2 se contente d’indiquer que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

De manière générale, sont classés dans le domaine des parties privatives :

  • l’intérieur des appartements, y compris les sols et leur revêtement ;
  • les cloisons non porteuses, c’est-à-dire non comprises dans le gros œuvre ;
  • les équipements intérieurs (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine…) ;
  • la cave, le grenier et le garage ;
  • les fenêtres, appuis de fenêtres, volets et balustrades.

Attention : les restrictions inscrites dans le règlement de copropriété peuvent être infinies ! Ainsi, il est par exemple tout à fait légal qu’une clause apportée au règlement vous empêche de modifier votre revêtement de sol avant que le syndic, via l’architecte de la copropriété, ne donne son accord. En résumé, une lecture attentive du règlement de copropriété s’impose afin de bien connaître vos droits et obligations si vous avez de grands projets de rénovation ou de construction.

Les parties communes à usage privatif 

Reste un dernier cas de figure : l’utilisation réservée à un ou plusieurs copropriétaires de parties pourtant réputées communes. Appelée « droit de jouissance exclusif », cette possibilité concerne le plus souvent des balcons, terrasses, jardins, cours, combles, voire couloirs, auquel le copropriétaire qui en bénéficie est le seul à avoir accès. Il peut alors à loisir y réaliser de petits aménagements et activités – jardinage, installation de pots et bacs à fleurs, de mobilier de jardin, décoration… – mais en aucun cas y réaliser de travaux sans l’accord des autres copropriétaires.

Bon à savoir : ce droit d’usage privatif doit impérativement être prévu par le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale. S’il a été attribué nominativement à un copropriétaire, il  est alors personnel, ne peut être cédé et cesse au départ de son bénéficiaire. Mais s’il est rattaché au logement, il est permanent et transmis avec le bien en cas de vente, décès ou succession.

Et vous, avez-vous déjà eu des surprises à la lecture de votre règlement de copropriété ? Avez-vous réussi à changer la donne ? Racontez-nous votre expérience, le blog est là pour ça !

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6 commentaires
  1. Charles GAILLOT

    Bonjour et Merci pour la qualité des sujets abordés dans le Blog LOGIC-IMMO.
    En qualité de Syndic bénévole d’une copropriété de 10 lots , je suis en  » conflit  » avec les assurances . La porte d’entrée de chaque appartement doit -elle être considérée comme Partie Privative OU Commune ? ( je parle bien de la porte d’entrée principale de chaque appartement ) .
    Merci pour la réponse qui pourra peut-être décisive dans la finale d’une affaire de dégradation de porte à la suite d’une tentative d’effraction …
    Bien cordialement .
    Charles GAILLOT

  2. NINU

    Je ne suis pas un juriste, mais l’expérience des ans et des conseils syndicaux me font vous répondre ceci : la porte principale d’un appartement dont vous parlez est sans conteste « privative » et tout ce qui se trouve « aprés » (vers l’extérieur et le palier) est « commun ». Le chassis est privatif mais le bâti sur lequel il repose est commun. Cependant il se peut qu’un réglement limite vos interventions sur les couleurs ou l’aspect extérieur (coté hall) de cette porte…

  3. Margot 33

    Propriétaire, et ancien syndic, je pense que les portes « palières » sont une partie privative, dans mon cas aucune porte palière n’était identique : porte fermière, porte pleine, porte vitrée? porte avec volet (côté palier) etc….

    Cordialement,

    MM

  4. ELjuriste

    Bonjour,

    Votre article est clair et précis.
    Je vous propose de le compléter par les billets suivants :

    http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/glossary/parties-communes

    http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/glossary/partie-privatives

    Cordialement

  5. camicosta

    dans notre copropriété il s est monté une association qui a intenté une action en justice contre le constructeur
    ayant perdu leur procès, ils ont été condamnés a payé une certaine somme
    le syndic me demande de participer a ces frais alors que je ne me suis jamais engagé avec eux
    est ce normal ?

  6. AVRIL

    E n 1968 j’ai acheté sur plan une villa dans une résidence de 8 villas Le cahier des charges date de 1967, dans lequel était mentionné que les agrandissements pourraient être tolérés en faisant l’objet d’un agrément de l’association syndicale et de l’urbanisme. Plusieurs propriétaires ont agrandi avec permis mais sans demander d’autorisation syndicale. Moi-même, en 1991 j’ai agrandi mon balcon de 6,80 m² après avoir eu l’accord de notre voisine qui est en mitoyenneté, en même temps j’ai couvert ce qui était devenu une pergola.
    Seize ans plus tard, en 2007, j’ai remplacé la toiture de la pergola en polycarbonate par une toiture en tuiles et isolation intérieure par panneaux de liège.
    En 2010, j’ai fait poser des baies vitrées pour pouvoir utiliser cet emplacement l’hiver pour y faire de la gymnastique et du vélo sur home-trainer, ce qui m’avait été conseillé par le médecin, j’ai 86 ans et faire du vélo sur la route devient trop dangereux pour moi.
    Tous ces travaux ont eus l’accord de la municipalité mais sans demander l’agrément de l’association syndicale en faisant comme les autres. Nous avons mal compris un courrier de la mairie qui disait textuellement : Le lotissement « Résidence Bellevue » n’a pas maintenu ses règles d’urbanisme propres au lotissement. En conséquence c’est le règlement du Plan d’Occupation des Sols actuel qui est applicable.
    Actuellement, notre voisine, celle qui nous avait accordé l’agrandissement du balcon, nous a assigné en justice, premièrement en référé, puis par devant le TGI où nous avons eu gain de cause et enfin devant la Cour de Cassation qui nous a condamné de remettre le balcon dans son état d’origine en supprimant toutes les modifications qui y ont été apportées et ce avant le mois de septembre 2014 sous peine d’une astreinte de 50€ par jour de retard.
    Nous devons donc démolir la terrasse dont nous avions eu l’autorisation d’agrandissement.
    De plus, dans cet arrêt, il a été mentionné l’article 1143 du code civil alors que dans les conclusions de l’adversaire n’avaient été mentionnés que les articles 544, 678 et 9 du code civil. Cet ajout est-il légal ? d’autant plus qu’il nous prive de la possibilité éventuelle d’obtention de dommages et intérêts.
    Etant donnés les précédents, constructions tout comme nous sans agrément de l’association syndicale, ne peut-on pas demander une dérogation, report de date ou annulation de la démolition et dans ce cas comment agir ?
    J’avais prévu de demander cette autorisation lors de l’assemblée générale qui a eu lieu le 20 juin 2014, mais la démission du président et l’absence de candidature pour son remplacement n’a pas permis de délibérer. L’assemblée générale extraordinaire est prévue pour le mois de septembre ou octobre, trop tard pour que je puisse communiquer l’autorisation de l’association. Je suis dans une impasse, veuillez SVP me conseiller

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