Je suis propriétaire

Savoir distinguer les parties communes des parties privatives

Distinguer nettement ces deux notions n’est généralement pas une priorité chez le futur acquéreur. Pourtant, cela peut faire toute la différence au moment de réaliser de nouveaux travaux. Pour éviter de mauvaises surprises avec la copropriété, mieux vaut donc être parfaitement informé. Et pour tout savoir, suivez le guide !

Les parties communes

Par définition, « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Et c’est l’article 8 de ce même texte qui ordonne que « la destination, les conditions de jouissance et les règles d’administration » soient déterminées par le règlement de copropriété. Par conséquent, une copropriété sans règlement est tout bonnement interdite.

Immeuble

Généralement, les parties communes – sauf exception dès lors dûment inscrites dans le règlement – sont :

  • les équipements communs tels que les ascenseurs, les escaliers ou le chauffage central ;
  • le sol, les cours et les jardins ;
  • les locaux de services communs (toilettes sur palier, loge de concierge…) ;
  • les voies d’accès, les passages et les corridors ;
  • le gros œuvre.

Par principe, tous les copropriétaires disposent des mêmes droits sur les parties communes. Cependant, il peut se produire une exception, comme dans le cas où certaines sont affectées « à l’usage ou à l’utilité » de seulement quelques propriétaires. C’est toujours dans le règlement de copropriété que sera inscrite la distinction entre les parties communes et celles réservées à l’usage de plusieurs copropriétaires, voire à celui exclusif d’un seul d’entre eux.

Les parties privatives

Le saviez-vous ? Si chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives de son lot », comme le stipule l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il arrive assez souvent que le règlement de copropriété ne donne pas de précision sur la nature exacte des parties privatives. Pour la simple et bonne raison que la loi du 10 juillet ne donne aucun exemple concret. L’article 2 se contente d’indiquer que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

De manière générale, sont classés dans le domaine des parties privatives :

  • l’intérieur des appartements, y compris les sols et leur revêtement ;
  • les cloisons non porteuses, c’est-à-dire non comprises dans le gros œuvre ;
  • les équipements intérieurs (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine…) ;
  • la cave, le grenier et le garage ;
  • les fenêtres, appuis de fenêtres, volets et balustrades.

Attention : les restrictions inscrites dans le règlement de copropriété peuvent être infinies ! Ainsi, il est par exemple tout à fait légal qu’une clause apportée au règlement vous empêche de modifier votre revêtement de sol avant que le syndic, via l’architecte de la copropriété, ne donne son accord. En résumé, une lecture attentive du règlement de copropriété s’impose afin de bien connaître vos droits et obligations si vous avez de grands projets de rénovation ou de construction.

Les parties communes à usage privatif 

Reste un dernier cas de figure : l’utilisation réservée à un ou plusieurs copropriétaires de parties pourtant réputées communes. Appelée « droit de jouissance exclusif », cette possibilité concerne le plus souvent des balcons, terrasses, jardins, cours, combles, voire couloirs, auquel le copropriétaire qui en bénéficie est le seul à avoir accès. Il peut alors à loisir y réaliser de petits aménagements et activités – jardinage, installation de pots et bacs à fleurs, de mobilier de jardin, décoration… – mais en aucun cas y réaliser de travaux sans l’accord des autres copropriétaires.

Bon à savoir : ce droit d’usage privatif doit impérativement être prévu par le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale. S’il a été attribué nominativement à un copropriétaire, il  est alors personnel, ne peut être cédé et cesse au départ de son bénéficiaire. Mais s’il est rattaché au logement, il est permanent et transmis avec le bien en cas de vente, décès ou succession.

Et vous, avez-vous déjà eu des surprises à la lecture de votre règlement de copropriété ? Avez-vous réussi à changer la donne ? Racontez-nous votre expérience, le blog est là pour ça !

Articles similaires

Tags : , , ,
5 commentaires
  1. Charles GAILLOT

    Bonjour et Merci pour la qualité des sujets abordés dans le Blog LOGIC-IMMO.
    En qualité de Syndic bénévole d’une copropriété de 10 lots , je suis en  » conflit  » avec les assurances . La porte d’entrée de chaque appartement doit -elle être considérée comme Partie Privative OU Commune ? ( je parle bien de la porte d’entrée principale de chaque appartement ) .
    Merci pour la réponse qui pourra peut-être décisive dans la finale d’une affaire de dégradation de porte à la suite d’une tentative d’effraction …
    Bien cordialement .
    Charles GAILLOT

  2. NINU

    Je ne suis pas un juriste, mais l’expérience des ans et des conseils syndicaux me font vous répondre ceci : la porte principale d’un appartement dont vous parlez est sans conteste « privative » et tout ce qui se trouve « aprés » (vers l’extérieur et le palier) est « commun ». Le chassis est privatif mais le bâti sur lequel il repose est commun. Cependant il se peut qu’un réglement limite vos interventions sur les couleurs ou l’aspect extérieur (coté hall) de cette porte…

  3. Margot 33

    Propriétaire, et ancien syndic, je pense que les portes « palières » sont une partie privative, dans mon cas aucune porte palière n’était identique : porte fermière, porte pleine, porte vitrée? porte avec volet (côté palier) etc….

    Cordialement,

    MM

  4. ELjuriste

    Bonjour,

    Votre article est clair et précis.
    Je vous propose de le compléter par les billets suivants :

    http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/glossary/parties-communes

    http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/glossary/partie-privatives

    Cordialement

  5. camicosta

    dans notre copropriété il s est monté une association qui a intenté une action en justice contre le constructeur
    ayant perdu leur procès, ils ont été condamnés a payé une certaine somme
    le syndic me demande de participer a ces frais alors que je ne me suis jamais engagé avec eux
    est ce normal ?

Laissez un commentaire

Connectez-vous avec votre profil

Se connecter avec Facebook

*

*Champs Obligatoires