Je suis propriétaire

Rachat de soulte, mode d’emploi

À ne pas confondre avec la soule, ancêtre du rugby, ou la soute, plus connue dans les aéroports que dans l’immobilier, la soulte est avant tout un terme juridique. L’essentiel sur ce dispositif, c’est par ici.

La soulte, c’est quoi ?

Ce mot désigne tout simplement la compensation versée par une partie à une autre, dans le cadre d’une succession. Concrètement, elle intervient s’il y a séparation ou décès du conjoint. On se marie pour le meilleur et pour le pire : en cas de divorce, la soulte représente la part qu’un ex-conjoint doit racheter à l’autre, s’il souhaite devenir l’unique propriétaire du bien acheté en commun.

Malgré l’appellation communément admise, on ne rachète pas une soulte : c’est simplement le montant à verser pour indemniser la personne qui ne reçoit pas le patrimoine. L’expression est restée dans le langage courant comme synonyme de rachat de parts.

Maison

Comment ça marche ?

La séparation ne dispense pas les co-emprunteurs de rembourser le crédit contracté au cours de la vie commune. Le conjoint qui ne garde pas le bien, s’il a signé des actes de prêt, reste engagé auprès de la banque. Dans le cas d’un couple marié, s’il n’y a pas de contrat de mariage et que le logement a été acheté sous le régime de la communauté de biens, il appartient pour moitié à chacun des individus. Le capital restant du prêt n’est pas à racheter, mais celui qui veut garder le bien devra en assumer entièrement le remboursement.

Les divorcés s’entendent rarement sur la valeur du logement, d’autant plus quand l’un est vendeur et l’autre acheteur. La solution la plus simple consiste pourtant à ce que les ex-époux s’accordent à l’amiable sur un montant. En cas de conflit, chacun peut consulter son propre notaire pour évaluer le bien. Si un désaccord persiste, une expertise contradictoire peut être réalisée : c’est alors un juge qui décidera de la valeur du bien. Ayez à l’esprit qu’un consentement mutuel est toujours préférable à une longue procédure.

Calculs et frais liés

L’estimation de la valeur du logement est évidemment capitale, sans jeu de mot. Une fois celle-ci estimée, il faut déterminer le montant dû sur le prêt en cours. La banque qui vous a octroyé le prêt peut vous fournir un tableau d’amortissement.

Ensuite, il faut soustraire le capital restant dû de la valeur du bien. On divise le tout par deux et on obtient le montant de la soulte. L’opération implique un passage obligé chez le notaire, avec les frais associés classiques.

Le financement de la soulte peut s’effectuer par un apport personnel ou en ayant recours au crédit. Les conditions proposées par les banques sont alors celles d’un prêt immobilier traditionnel. Cependant, il faudra racheter le prêt en cours avant d’en souscrire un autre. Cela entraîne des indemnités de remboursement anticipé, mais elles peuvent être négociées, voire levées, avec la banque prêteuse.

Et vous, avez-vous été confrontés à un rachat de soulte ? Le calcul a-t-il été compliqué ? Faites-nous partager vos expériences, le blog est là pour ça !

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18 commentaires
  1. fabrice

    bonjour,je suis divorcé depuis aout 2006.j ai eu la garde de mes deux enfants qui étaient mineurs.J ai tout supporté sans aucune aides y compris le crédit de la maison.J ai fini le remboursement de celle ci.Aujourd hui je veux vendre,mais on me parle de payé une soulte a mon ex qui n a jamais payé quoi que ce soit.Démunis je ne c est plus quoi faire et pourtant c était un divorce mutuel.

  2. Ghislaine

    Divorcé depuis 2004 j’ai repris le remboursement du crédit de la maison depuis 2000 + les taxes foncières, j’ai apporter un apport pour la maison .le notaire va t-il en tenir compte lors du calcul de la soulte ( marié sous le régime de la communauté)

  3. Charlotte Fournier

    Bonjour Fabrice,

    Vous devez effectivement vous acquitter d’une soulte à votre ex-conjointe afin d’obtenir la pleine propriété de votre bien immobilier. En effet, si votre ex-femme était co-emprunteur lors de la signature de l’offre de prêt immobilier, alors elle dispose de facto de 50% du bien. Pour connaître le montant précis à lui payer, vous devrez faire estimer votre bien par un professionnel (agence, notaire, etc). La moitié de la valeur du bien représente la somme à payer. Si vous désirez conserver votre bien donc, vous devrez souscrire à un rachat de soulte. Le fonctionnement est très simple : un organisme de prêt réunit tous vos emprunts existants ainsi que la soulte dans un seul et même crédit. Les frais de notaire relatifs à ce type d’opération sont également avancés. Je ne peux que vous inviter à cliquer sur le lien de mon nom pour en savoir davantage sur le rachat de soulte.

    Bien à vous,

    Charlotte Fournier

  4. Charlotte Fournier

    Petite correction, voici le lien pour en savoir davantage sur le rachat de soulte :

    http://www.centralfinances.fr/patrimoine/rachat-soulte/

  5. manai

    ayant hérite de deux appartements nous sommes sept enfants petits enfants j ai propose de garder ces appartements en accord avec les autres héritiers le notaire a fait un projet avec actifs et passifs et a ensuite fixe le montant de la soulte a verser a chacun des héritiers en se basant sur la visite des biens par deux agences immobilières différentes et sur le prix des appartements de meme types dans la ville tous ont été d accord nous avons signes un projet avec les montants signes ce projet mais voila que certains une année apres suite a des problèmes familiaux ne sont plus d accord et veulent la vendre plus chère tout cela pour me nuire en ont ils le droit malgré la signature et leurs accords signes merci frederic

  6. valerie

    Bonjour
    Il y a 5ans j ai racheter tous les credit de ma maison et me suis acquitté de la soulte de mon ex conjoint maintenant je veux vendre et mon ex conjoint me dit qu il n a pas eu la montant qu il voulais donc me demande un complement .
    A t il le droit , suis seule proprietaire ?

  7. masse

    Bonjour,

    Je voudrais savoir j ai quitté mon copain mais nous avons une maison en commun (pas marié pas pasce rien tout ca) mon nouveau copain voudrait rachete ca part mais ca se passe comment ? Il nous reste 148000e a payer donc paie t il que la part ou plus…
    merci

  8. Emmy

    Bonjour.
    J ai besoin de votre aide. J ai du mal a comprendre, ma situation n est pas des plus simple. Je me suis séparée de mon concubin il y a 2 ans. Nous n étions pas mariés ni pacsés. Nous avons un enfant. Nous avons achetés une maison il y a 4 ans dans laquelle nous avons engagés beaucoup de travaux. Monsieur est propriétaire a hauteur de 70% et moi même 30%. Cette maison est aujourd’hui estimée a 260000€. Mon ex veut garder la maison et me verser une soulte de 14000€.
    Le capital restant des prêts est de 185000€.
    Il y a eu des investissements dans des travaux qui ont été faits de la part de chacun de nous. Et monsieur avait un apport plus important que le mieux a l achat.
    Est ce que ces éléments sont pris en compte pour un rachat de soulte ?
    Ou pour une vente a un tierce personne? Ou seuls l estimation et le capital restant du sont pris en compte ? Il y a t il une créance a prendre en compte ? Depuis 2 ans que je ne vit plus dans la maison, mon ex a continué d investir ce qui creuse encore plus l écart de la créance. Je suis perdue . Merci par avance.

  9. David13

    Bonjour
    je vais surement racheter les parts de mon ex concubine sur une maison acheté à 50/50
    maison estimé par un expert mandaté par le tribunal a 210000 euros
    Cout restant du crédit 71000 euros
    a mon actif : financement du prêt et taxe d’habitation 113000 euros
    A l’actif de mon ex pour indemnité d’occupation 52000 euros
    Elle me demande de lui verser 50000 euros de soulte.
    D’après les chiffes communiqué j’ai vraiment du mal a calculer le montant réel de la soulte.
    Pouvez vous m’aider à faire faire ce calcul.

    Merci d’avance

  10. Jeremy

    Bonjour
    Je suis divorcer je n’ai aucun crédit mais j’ai refait ma vie avec quelqu’un cette personne en cours de divorce et propriétaire aussi on voudrait garder sa maison actuelle et je voudrait reprendre les parts du crédits de son ex- mari .
    Quelles sont les démarches à suivre
    Merci de me renseigner

  11. David

    Dear Sir/Madam,

    Please, allow me to address to you in English (my French is not good enough).

    I live in Belgium and I am divorced. When we were married (marriage in community of property), my ex and I bought a house. Since the divorced, we are co-owners, but the Court decided that I had to live in the house with our son. So since then, she is not living in the house anymore.

    Until present, I have paid all the months the whole cost of the loan to the bank. Normally, I understand that since my ex and I are co-owners, she should have been paying 50% of the loan to the bank. But she has never paid, it was me who paid the 100%.

    Do I have right to claim the property of the 50% of the house from my ex? Do I have to pay to her the value of the 50% of the property or the fact that I am paying the 100% of the loan to the bank is enough to entitle me to claim the whole property on the house, withough paying anything to her?

    Thank you in advance for your help.

  12. so

    Bonjour moi aussi je cherche des réponses
    je suis en train d’entamer une procédure de divorce à l’amiable avec mon mari et il souhaite me racheter ma part de la maison( surtout pour le bien-être de notre fils) mais pour qu’il puisse le faire nous nous sommes mis d’accord sur le montant d’une soulte:
    à savoir qu’il me donnerait 10000 € au lieu de 25000 que j’aurais le droit normalement
    est-ce que cela est possible? le notaire ne va-t-il pas s’y opposer?
    merci d’avance pour vos réponses

  13. Mylittlebaby

    Bonjour
    Je suis depacsee de mon conjoint et avons un bien en commun (54% pour lui et 46% pour moi pour le achatemps, crédit 50/50)
    Mon conjoint racheté notre maison. La maison est estimée à un prix inférieur au capital restant dû du crédit.
    Comment cela se passe très il svp? Urgent merci

  14. marchal

    cela consiste a quoi une soulte

  15. Anonyme

    bonjour voila je suis depuis le 21juillet2016 nous avons deux bien dans la même propriétaire le notaire est venu faire l expertise de tous ..la maison elle la mais a190.000€et le second a 77.000€ quand je remets le tous ensemble sa me donne 267.000€ deviser par deux.mois 20..000€ de restant du mais je comprend pas pourquoi elles divise la propriété en deux car mon ex racheté toute.mais je ne suis pas d’accord car sa lui va revenir à 123.000€ je demande votre avis

  16. ady

    bonjour
    je suis co-proprietaire d une maison avec ma maman que l ont a financer a 2 avec un credit . maintenant ma mere veut la rendre entierement a mon nom du son age et que l on soit 5 enfants pour eviter toutes surprise a l avenir . quels sont les moyens pour moi de l aquerir en sachant que mes revenus sont minim aujourd hui.
    donnation??
    viager??
    merci pour vos conseil.

  17. Doune74

    Bonjour
    Divorcée depuis peu j’envisage de racheter la part de mon école afin de pouvoir me sentir vraiment chez moi.cependant je ne comprends pas le calcul de ce que je dois lui verser surtt que notre appartement est estimé en dessous du prix dont nous l’avons acheté et meme encore en-dessous du solde du crédit restant
    Quelqu’un pourrait m’éclairer ? Dois je prendre en considération le montant déjà remboursé ?
    Je n’y comprends rien et ne c pas vers qui me tourner (banque notaire….)
    D’avance merci pour ceux qui auraient un conseil à me donner
    Sachant qu’à aujourd’hui le bien est à vendre mais t’as car au dessus du prix du marché !!!

  18. Ghislain

    Bonjour je sui séparé de puit plus de 5 ans mon ex compagne veut vendre la maison quel occupé toujours le crédit à toujours étais pris sur sont compte en banque de puit le début moi je n ai juste que m’a signature aujourd’hui elle a décidé de la mètre en vend à perte puisque le crédit et pas remboursé et elle me réclame de remboursé ce qui manque après la vente alors que je n ai pas vécu dans cette maison quel recourt je peut avoir ?

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