Questions d'argent et de droit

Diagnostics, quels risques en cas d’oubli ?

Comme vous le savez, la législation a imposé, au fil des années, de nouveaux diagnostics avant la vente d’un bien immobilier. Une prévention salutaire qui évite bien des mauvaises surprises et un lot de procédures à la clé. Mais êtes-vous sûr de bien maîtriser toutes les attestations obligatoires et d’en connaître les règles ? Que risquez-vous en cas d’oubli ? Mais aussi quels sont les droits des acheteurs floués ? On fait le point ! 

Batisse

Les diagnostics de A à R…

Amiante : ce document concerne systématiquement les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit mentionner toute présence ou non de matériaux ou de produits contenant de l’amiante. Une fois acquis, ce diagnostic est d’une validité illimitée.

Gaz naturel : il concerne l’état global du système d’installation de gaz à l’intérieur du bien, dès lors que celui-ci été réalisé il y a plus de quinze ans. Ce document n’est valide que pendant trois ans et ne concerne que la partie privative à vendre et non celle qui dépend de la copropriété.

Installation électrique : comme pour le gaz naturel, ce diagnostic est nécessaire quand l’installation a été conçue il y a plus de quinze ans et, une fois de plus, il ne concerne que le système électrique du lot à vendre et pas ceux des parties communes. Pour des raisons de sécurité élémentaire, sa validité est également de trois ans.

Performance énergétique : le fameux DPE (diagnostic de performance énergétique) est aussi obligatoire pour les locations. Sa durée de validité est de dix ans, et si vous avez réalisé de nombreux travaux d’isolation (nouvelles charpentes, fenêtres à double ou triple vitrage ou changement notoire d’énergie…), celui-ci pourrait vous valoir une note qui ne laissera pas les futurs acheteurs indifférents.

Plomb : rappelons tout d’abord que l’exposition au plomb dans les revêtements, et notamment les peintures, peut provoquer de graves intoxications. De ce fait, il est demandé systématiquement pour tout immeuble ou partie d’immeuble construits avant le 1er janvier 1949. Longtemps cantonné aux parties privatives, le diagnostic comprend, depuis 2008, la présence de plomb au sein des parties communes. Une fois acquis, il n’est pas nécessaire de le renouveler.

Termites : ce document ne concerne pas l’ensemble du pays mais est rendu obligatoire via un arrêté préfectoral. Pour savoir si votre zone géographique est touchée, il suffit de vous rendre dans votre mairie. Sa durée de validité est de trois mois, étant donné la rapidité d’action de ces nuisibles et les dégâts qu’ils entraînent.

Risques naturels et technologiques : risques d’inondation, de secousses sismiques ou encore présence d’une usine qui manipule des produits dangereux pour l’homme et la nature, tout est passé à la loupe… Et si votre bien se situe dans une zone comprise dans un plan de prévention, vous devrez présenter un document qui doit dater de moins six mois.

N’oublions pas la loi Carrez…

Ce texte de 1996 définit la superficie exacte du lot en m². Rappelons qu’il concerne exclusivement la mesure des planchers : ne doivent donc pas être comptabilisés les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, mais aussi les cages d’escaliers, l’épaisseur des murs, ou encore les placards…

Quelles conséquences en cas d’absence ou d’erreur de diagnostic ?

Sachez d’abord que celui qui vend le bien est considéré, aux yeux de la loi, comme responsable des conclusions rendues au terme des diagnostics. Avant la vente, s’il manque un diagnostic, l’acheteur peut tout à fait exiger l’inscription d’une clause suspensive dans le compromis de vente. Elle pourra indiquer que la vente sera annulée ou que son prix en sera diminué en cas de découverte ultérieure de plomb, par exemple.

Une fois la vente passée, l’acheteur abusé peut toujours se retourner contre l’ancien propriétaire et engager une procédure qui va lui permettre de remettre en cause l’acte de vente et/ou obtenir une baisse du prix d’acquisition, voire des dommages et intérêts, sans oublier les frais de justice inhérents. Plus précisément, dans le cas de falsification ou de non présentation des documents concernant l’amiante, le plomb, les termites et le gaz naturel, le vendeur sera tenu responsable des dommages et risques engendrés.

À noter que le vendeur, de son côté, peut se retourner contre le diagnostiqueur pour lui demander réparation en cas de diagnostic erroné. Enfin, la responsabilité du notaire peut également être engagée, dans la mesure où il n’aurait pas rempli son devoir de conseil en vérifiant bien la présence et la validité des diagnostics.

Les agents immobiliers eux sont bien au courant des lois en vigueur sur les diagnostics et réalisent généralement une panoplie complète de diagnostics pour agrémenter les informations aux sujets du bien à vendre.

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5 commentaires
  1. Vincent Therry

    Bonjour,

    Merci d’avoir partagé cette liste de diagnostics à réaliser lors de la vente d’un bien immobilier !

    Cependant, il est à préciser que pour les biens immobiliers de type garage, parking ou box, tout cela est plus simple !
    En effet, seuls les diagnostics Amiante, Termites (si applicable) et un État des Risques Naturels et Technologiques sont obligatoires.

    Vincent

  2. Les Clés du Midi Foix

    Le diagnostic de performance énergétique est aussi obligatoire à ce que je sache, notamment au niveau de votre annonce immobilière….

  3. leelas

    bonjour, je dois vendre ma maison car je n’ai pas les moyens (étant au RSA) de faire les réparations nécessaires. donc je la vends « en l’état » c’est-à-dire pas top (bien sûr !) car tout est à refaire : installation électrique, gaz, isolation… la maison date de 1900. est-ce que TOUS les diagnostics sont à faire ? on voit bien qu’en l’état ne veut pas dire tip-top neuf ! y a-t-il un moyen de ne pas dépenser les sommes élevées qu’ils nous demandent ? comment trouver des diagnostiqueurs qui ne profitent pas de l’obligation de faire tous ces tests pour assommer leurs clients ? merci à qui pourra me répondre. leelas

  4. LEnoir

    Bonjour,
    Je vous trouve bien indulgent quand vous affirmez que ces diagnostics servent à éviter les mauvaises surprises à l’acheteur : le DPE, en particulier, ne lui sert strictement à rien, car il ne peut pas s’en prévaloir pour demander une remise au vendeur, les résultats étant une indication relativement floue.
    Et vous pourriez aussi expliquer pourquoi on doit payer 20% de TVA sur ces contrôles obligatoires et onéreux : elle est où, la « valeur ajoutée » ? Ce qui fait dire à certains que ces vertueuses décisions s’apparentent plus à la remise au gout du jour du principe de la gabelle (sous l’ancien régime, les croquants devaient acheter
    du sel pour payer l’impôt qui allait avec : ils allaient en prison si les argousins ne trouvaient pas de sel chez eux), qu’à un réel souci pour les pauvres acheteurs.
    D’autre part, vous oubliez d’indiquer que nos édiles, toujours à court d’argent, mais pas d’idées quand il s’agit de trouver des ressources, ont décrété que les diagnostics amiantes faits avant le 1er janvier 2013 sont annulés et donc à refaire du fait de « nouvelles méthode de diagnostic » (décision prise en 2011 : peu de personnes en ont parlé à l’époque, …) : on peut parier qu’ils vont régulièrement renouveler ce genre d’opération….

  5. Bernard

    Bonjour.
    Je revends un appart. acheté il y a 1 an (raisons perso).
    Mon Notaire s’apperçois (le jour de la signature de la promesse de vte), qu’il manque le controle assainissement, rendu obligatoire par un arrêté municipal de 10/2013.
    Or, en 2014 > Ce controle – obligatoire – avait échappé au Notaire !
    Nous allons le faire faire pour notre dossier.(Obligatoire).
    MAIS, SI, ce controle n’est pas concluant > cela voudrait dire, que si nous avions eu ce controle en 2014 > nous aurions été informé. (Peut-être pas donné suite ?).
    Maintenant : Est-ce un vive caché si ce controle n’est pas concluant ?
    S’il y a des travaux pour mise en conformité > qui doit payer ?
    Peut-on dans ce cas – demander le remboursement des frais à notre vendeur de 2014 ?
    Je vous remercie.

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