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Rencontres immobilières à Saint-Etienne : Le bilan de l’édition 2013

Saint-Etienne et sa couronne sont très accessibles

Lors du Salon Immobilier qui a eu lieu du 19 au 21 avril au centre des Congrès Fauriel, Logic-Immo.com a convié six experts à faire le point.

Un marché favorable aux acheteurs

« Actuellement, tous les acheteurs sont bien placés pour réaliser leurs projets Et les propriétaires renoncent parfois à vendre à des prix qu’ils ne veulent pas entendre », observe Jorge De Sa, responsable de l’agence immobilière Fidès Hermès. Les prix moyens ? « 1 280 € /m2 dans l’ancien et 2 700 €/m2 dans le neuf », précise Maître Jean Goyet. Interrogé sur les frais de notaire payés par l’acquéreur lors d’une vente, il a précisé que « pour une vente d’appartement de 100 000 € dans l’ancien la provision sur frais est de l’ordre de 8 000 €, les émoluments revenant au notaire étant d’environ 1 500 € TTC, le reste représentant la taxe de publicité foncière reversée aux finances publiques et des débours ». Il a souligné qu’avant tout achat, « il est impératif de consulter son notaire pour connaître le montant réel des frais et les incidences fiscales ». Concernant les plus-values immobilières, Me Goyet a rappelé que « la législation depuis le 1er février 2012 s’était durcie. En effet, l’exonération pour durée de détention, est désormais fixée à 30 ans au lieu de 15 ans auparavant. Par ailleurs, le montant de l’impôt taxant la plus-value est de 34,50%. Toutefois, la vente de la résidence principale est toujours exonérée de plus-values. ».

Salon immobilier Saint-Etienne

Jorge De Sa, Alexis Mouillon, Alain Bonnand, Elodie Longchamp, Bernard Le Court (Journaliste), Maître Jean Goyet, Benoit Masson // Photographe : Bertrand Stofleth

Des terrains trop onéreux pour les maisons neuves

« Depuis 2007, le prix des maisons neuves n’a pratiquement pas varié tandis que les terrains ont pris 10% chaque année », constate Alain Bonnand, directeur des Maisoniales. « Mais l’obligation de respecter la très stricte réglementation RT 2012, relative aux économies d’énergie depuis le début 2013, augmente de 10 à 15% le prix des maisons individuelles. Pour réduire les coûts, principalement celui du terrain, la solution est de densifier la place et de construire des maisons dans des petits lotissements ».

Alexis Mouillon, directeur général de Néoprom, promoteur immobilier, propose actuellement des appartements neufs à Andrézieux, Veauche, La Grand-Croix « en respectant les trois règles de l’immobilier : l’emplacement, encore l’emplacement, toujours l’emplacement ». Selon lui, « En achetant un programme bien situé, un acquéreur a peu de risques de perdre de l’argent sur 10 ou 15 ans ».

Un diagnostic avant toute chose !

« Le vendeur aussi bien que l’acheteur transfèrent la responsabilité technique du logement sur le diagnostiqueur », insiste Benoit Masson, responsable du cabinet Auditec qui a rappelé que « la première obligation d’effectuer les diagnostics dès la mise en vente a été introduite en 1998 avec l’amiante, puis sont  apparus le DPE, l’électricité, le gaz, le plomb, les termites et la liste se complexifie ». Le coût d’un diagnostic ? « Environ 300 €, mais c’est variable selon le bien (maison ou appartement) et sa surface ». A quel moment l’effectuer ? « Le plus tôt possible (avant la commercialisation) afin que tout acheteur potentiel soit informé ».

Des prêts pour tous les budgets

Acheter un bien immobilier ne peut généralement se faire sans avoir recours à l’emprunt. Et comme l’a rappelé Elodie Longchamp, attachée commerciale immobilier au Crédit Agricole Loire Haute Loire,« Aujourd’hui les clignotants sont au vert : les taux des prêts sont à un niveau historiquement bas, le marché sur nos secteurs est attractif en termes d’offres et prix ». C’est le moment d’acheter !

 

Acheter du neuf à Saint-Etienne pour ses qualités intrinsèques

Pour son Salon de l’Immobilier à Saint-Etienne, Logic-Immo.com a réuni quatre spécialistes qui ont répondu aux questions du public. Ce qu’il faut en retenir.

Des logements économes en énergie

Le neuf bénéficie de nombreux atouts « même s’il est plus onéreux à l’achat qu’un  bien ancien, en contrepartie, il est beaucoup plus économe en énergie. La facture annuelle est ainsi divisée par 4 ». Mais ce n’est pas le seul avantage du neuf. « Ceux qui veulent investir dans le neuf doivent savoir qu’il se loue aussi plus rapidement et plus cher que l’ancien sur Saint-Etienne ». Et surtout le neuf bénéficie de garanties : « d’une part, la garantie de parfait achèvement à partir de la remise des clefs pour les petits problèmes qui pourraient se poser, par exemple, un carreau qui se décolle, d’autre part, une garantie décennale (dix ans), cumulés à une assurance dommages ouvrages, pour les problèmes plus lourds sur le gros œuvre du bâtiment », précise Corinne Piccinin, responsable commerciale de PGT, promoteur présent sur Saint-Etienne depuis 17 ans, qui réalise Le Paphos, programme haut de gamme dans le quartier Bel-Air Montaud.

Salon immobilier Saint-Etienne

Jean Marie Paulet (UMF), Céline Coquille (CAFPI), Corinne Piccinin (PGT), Marie Rey (AVEO) // Photographe : Bertrand Stofleth

Un contrat réglementé et protecteur pour l’acheteur

Jean Marie Paulet, président des Maisoniales et président pour la Loire et la Haute Loire du syndicat Union des Maisons Françaises (UMF), lui-même constructeur de maisons individuelles, a insisté sur l’importance de ne pas faire n’importe quoi et de signer « un contrat de construction de maison individuelle très protecteur des droits de l’acquéreur plutôt que de faire appel soi-même à différents entrepreneurs du bâtiment ».

Un expert pour obtenir le meilleur prêt

Courtier en prêts, CAFPI aide les particuliers à bénéficier des meilleures conditions financières. « Les conseils et l’intervention de CAFPI permettront d’optimiser votre financement grâce aux conditions préférentielles négociées », résume Céline Coquille, senior d’agence chez CAFPI Saint-Etienne. Pour elle,« il faut encourager les jeunes à acquérir leur logement dès qu’ils perçoivent des revenus, ne pas hésiter à emprunter pour un premier achat, puis le revendre pour un logement plus grand ou plus confortable ».

Acheter dès que possible

Concernant la durée des prêts immobiliers, Céline Coquille observe que les jeunes couples empruntent généralement sur 25 ans plutôt que sur 20 ans « afin d’avoir des remboursements qui ne pèsent pas trop lourds dans leur budget. En revanche, la plupart d’entre eux ont tendance à ne pas retenir les durées plus longues ». Les garanties des prêts sont multiples dans le neuf : hypothèque, privilège du prêteur de deniers (semblable à l’hypothèque), cautionnement par un organisme spécialisé. « Contrairement à une idée fausse, l’hypothèque n’est pas si onéreuse qu’on le pense, d’autant que la levée d’hypothèque n’est pas toujours nécessaire lors de la revente du bien. En effet, l’hypothèque est prise pour la durée du prêt plus deux ans, ensuite elle s’éteint automatiquement ».

Un bien plus séduisant

Quand on achète du neuf, il arrive parfois que l’on possède un bien immobilier à revendre. L’opération d’achat peut être compromise si la revente ne se fait pas dans de bonnes conditions. Spécialisée dans la décoration et le « home staging »,  Marie Rey, gérante de Aveo, propose une intervention qui « consiste à rendre plus attractif le logement en le mettant en valeur et ainsi à réduire le délai de vente ». C’est une prestation qui « coûte au maximum 3 à 4% du prix du bien mis en vente ».

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Un commentaire
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