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Rencontres immobilières à Grenoble : Le bilan de l’édition 2013

C’est le moment d’acheter à Grenoble !

A l’occasion du Salon Place Immo de Grenoble, Logic-Immo.com a convié six experts à faire le point sur le marché. Ce qu’il faut en retenir.

De légères marges de négociations dans l’ancien

Pas de doute, le marché a accusé un net ralentissement en 2012. « Si le bien n’est pas au bon prix, les délais de vente peuvent atteindre 12 semaines aujourd’hui contre la moitié il y a 4 ans», constate Michael Reboh, directeur marketing du groupe Agda. Les prix vont-ils baisser ? Pas sûr.  «Les prix des terrains à bâtir ont baissé de 1,90% en moyenne en 2012 dans l’Isère, ceux des maisons anciennes de 2%, ceux des appartements anciens de 1,30% et du neuf de 0,9%. Depuis le début de l’année le marché se stabilise », observe maître David Ambrosiano. Il y a des rabais de 2% à 5% ici où là, mais pas de baisse massive. L’agglomération grenobloise reste dynamique. Il faut profiter de la situation pour passer à l’acte et garder à l’esprit les trois critères d’une acquisition réussie : l’emplacement, la qualité, et la rareté ». Comment connaître le bon prix ? « En consultant un ou plusieurs professionnels qui pourront apporter des précisions sur l’état du marché et la valeur du logement», répond Michael Reboh.

Salon immobilier Grenoble

 Jean-François Bonnard (Groupe Avenir), Michael Reboh (Groupe Agda), Clément Menut (Court’éa Crédits), Ariane Artinian (Journaliste), Me David Ambrosiano (Notaire),Gilles Trignat (Trignat Résidences), Damien Fantini (Acte 2i). // Crédit Photo : Bertrand Stofleth

Des prix qui se maintiennent dans le neuf

Dans le neuf aussi les ventes ont chuté de 20% en un an. « Compte tenu des normes énergétiques et réglementaires, de l’absence de stocks et de la rareté du foncier, les prix ne peuvent baisser significativement», explique le promoteur grenoblois Gilles Trignat. Ils démarrent en dessous de 3000 €/m2 en secteur Anru, et grimpent à 5000 €/m2 pour les produits d’exception dans le secteur du Gresivaudan. Le dispositif Duflot ? « Il peut être pertinent pour se constituer un patrimoine à crédit. Acheter un logement neuf dans la métropole grenobloise pour le louer pendant 9 ans, déduire de ses  impôts 18% du montant investi est une bonne opération. Le niveau de loyer maximal autour de 10 €/m2 et de ressources du locataire (57 000 € pour un couple avec 2 enfants) et tout à fait compatible avec le marché local », souligne le fondateur de Gilles Trignat Résidences.

Maîtriser l’impact de la RT 2012 pour les maisons

Depuis le 1er janvier 2013, tous les permis de construire déposés doivent respecter la RT 2012. « Cette réglementation thermique entraîne un surcoût de 10% à 12% au niveau du bâti mais permet d’avoir une maison beaucoup moins énergivore », explique Jean-François Bonnard, du groupe Avenir. Pour une maison d’une centaine de mètre carré la note de chauffage peut ainsi tomber de 600 à 300 euros par an ! »

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

A partir du 1er mai 2013, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) fiabilisé entre en vigueur. « Nous rendrons un rapport d’une dizaine de pages contre quatre actuellement.  Le DPE est de plus en plus important dans la sélection d’un bien », insiste Damien Fantini, du cabinet Acte 2i. D’où l’importance de s’adresser à un diagnostiqueur certifié, à jour dans ses certifications et disposant d’une assurance responsabilité civile ».

Pour votre crédit, faîtes jouer la concurrence

« Les taux d’intérêts sont historiquement bas, autour de 3,30% sur 25 ans; 2,90% sur 20 ans et même 2,70% sur 15 ans, explique Clément Menut. Mais un bon taux ne fait pas tout, il faut regarder l’offre dans son ensemble la modularité des échéances, les assurances, les frais… ». Le conseil du fondateur Court’éa Crédits ? « S’adresser à un courtier capable de sélectionner la banque la plus adaptée au profil du client ».

Rencontres Immobilières 2013 : Du neuf à Grenoble !

A l’occasion du Salon Place Immo de Grenoble, Logic-Immo.com a convié quatre spécialistes à dresser l’état des lieux du marché du neuf. Analyse.

Moins de ventes de neuf

Malgré une baisse du volume de ventes de logements neuf de 22% en un an, le prix du marché  de l’immobilier Grenoblois est très élevé.  « Le recul des transactions ne s’est pas accompagné d’une baisse des prix dans l’agglomération grenobloise, observe maître Sandrine Bidal. Si le prix moyen du neuf en Isère a très légèrement diminué à 3 176 euros du mètre carré, et il se stabilise autour 3 500 euros le mètre carré à Grenoble». Gregory Groll, directeur du promoteur constructeur Atelier Groll, rappelle que ce prix moyen correspond à une large fourchette des prix. « On trouve des opérations à TVA  réduite à 7% à 2 700 euros le mètre carré dans des zones bien spécifiques et des programmes au dessus de 4 500 euros le mètre carré dans certains micro marchés très prisés comme Correnc ».

Rencontres immobilières 2013 Neuf à Grenoble

Gregory Groll (Atelier Groll), Jacques Maurino (Crédit-Mutuel), Ariane Artinian (Journaliste), Dominique Haas (Maisons et Chalets des Alpes),  Me Sandrine Bidal (Notaire) // Crédit Photo : Bertrand Stofleth

Pas de baisse des prix

Les prix de vente du neuf peuvent-ils baisser significativement ? Cela n’est mécaniquement pas possible répondent très clairement les experts. D’abord, parce que les prix du foncier se maintiennent à un niveau élevé. « Il y a une pénurie de terrain et beaucoup plus de demande que d’offre », rappelle Gregory Groll. Ensuite, parce que les contraintes techniques sont de plus en plus fortes. « Les nouvelles règlementations thermiques ou celles sur l’accessibilité des logements en situation de handicap ont renchéri les coûts des opérations », poursuit Gregory Groll.

Le casse-tête de la RT 2012

La mise en place de la Réglementation Thermique 2012 obligatoire depuis le 1er janvier dernier complique la donne pour les constructeurs de maisons individuelles. « Les maisons RT 2012 sont beaucoup plus agréables à vivre, elles consomment beaucoup moins d’énergie. L’économie est surtout importante pour les ménages puisque le coût du chauffage peut être divisé par 3 ou 4 en fonction de la conception du bâti », explique Dominique Haas, représentant Maisons et Chalets des Alpes. Reste que la marge de manœuvre sur les prix est faible et  que les clients qui n’ont pas le budget doivent souvent s’éloigner pour faire baisser le coût du foncier.

Les attraits du Duflot

Le  dispositif d’investissement locatif Duflot qui autorise une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 euros commence à attirer les contribuables. « On a collé une étiquette sociale au Duflot, mais cela ne correspond pas à la réalité. Les acquéreurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 54 000 euros sur 9 ans, soit 6 000 euro par an en pratiquant des loyers certes plafonnés mais à un niveau largement compatible avec les loyers locaux », analyse Maître Sandrine Bidal. « Le Duflot est bien meilleur que le Scellier », lance Jacques Maurino responsable des partenariats au Crédit-Mutuel.

Les taux de crédit sont au plancher

« Les taux d’intérêt ne sont jamais descendus aussi bas, on est à moins 3% sur 15 ans, c’est vraiment le moment d’emprunter », poursuit Jacques Maurino. Les taux disposent d’un potentiel de baisse 0,1 à 0,2% mais ils risquent plutôt de  remonter à moyen terme. « Quant au montant de l’apport personnel, au Crédit Mutuel, il ne conditionne plus le niveau du taux d’intérêt », explique t-il. Et de conclure : « Retarder son projet d’acquisition dans le neuf, c’est prendre le risque d’emprunter plus cher, de devoir acheter plus loin moins cher, mais de devoir budgéter plus de frais de transport ».

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