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Tchat Live Immobilier – Spécial St Etienne

Le Tchat est maintenant terminé. Consultez les réponses ci-dessous :

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Je souhaite acheter un 3 pièces mais n’ayant que peu d’apport il va falloir que je m’endette sur une longue durée et j’ai peur de devoir revendre dans moins de 10 ans par manque de place. Comment calculer si cela est plus rentable pour moi que de continuer à louer ? (Nicolas)

 Guy Giraud – En l’état actuel des choses, avec des taux à 3.20%, aujourd’hui, toutes les personnes qui en ont la possibilité doivent acheter. Ceux qui ont la main, aujourd’hui, ce sont les acquéreurs.

Que signifie RT 2012?

 Claudy Chenelat Cela implique concrètement que la consommation d’énergie primaire ne devra pas dépasser 50 kilowatt par m2 par an, avec des coefficients différents suivant l’altitude, le fait que l’on soit dans le collectif ou l’individuel.

Depuis nov j’ai un petit T3 en rez-de-jardin en vente dans une résidence neuve (moins de 2 ans) et bien situé. J’ai beaucoup de mal à le vendre. Bien que n’étant pas dans l’urgence, cela m’inquiète car je fais construire une maison. J’ai baissé le prix mais rien n’y fait. Avez vous une solution sans brader mon bien ? Est ce dû au marché ? (Christine)

 Guy Giraud C’est surement dût au prix. Un bien qui ne se vend pas au bout de 2 ans, dans 90% des cas, c’est un problème de prix.

Dans quelle mesure la responsabilité d’un agent immobilier peut elle être engagée si l’on découvre des vices cachés à postériori ? Exemple : pas de permis de construire pour un garage, extension d’un bâtiment etc. (Landski)

 Guy GiraudLa responsabilité du professionnel est engagée, car le professionnel doit s’assurer de l’origine de propriété, et de beaucoup d’autres choses. C’est le premier responsable, et c’est tout l’intérêt de passer par son intermédiaire. Le professionnel doit s’assurer que la maison a été construite dans les règles de l’art. Dans le cas par exemple d’une vente d’un bien, un agent immobilier qui va chez Mr Dupont et Mme Dupont qui souhaitent vendre leur bien, la responsabilité est de vérifier si effectivement ils sont bien effectivement mariés, leur identité, faute de quoi la responsabilité de l’agent est engagée si celle qui était censée être Mme Dupont est en fait la maitresse de Mr Dupont.

Les mairies sont souvent pas très chauds pour donner un permis. Il y a t-il des contraintes que les mairies posent pour faire construire ?

 Claudy Chenelat Un maire est tenu de délivrer un permis si on a pas respecté le PLU, le c’est-à-dire les règles de construction de la commune et de la personne. Le maire n’a pas de pouvoir royal. Le certificat d’urbanisme donne à l’acquéreur les grandes lignes de la constructibilité du terrain.

 Guy Giraud Le PLU c’est code de la route. Si la vitesse est limitée à 60km/h. Jusqu’à cette vitesse, personne ne vous dit rien. Dans la mesure où vous respecter les règles, un maire ne peut pas s’opposer. Il peut par exemple imposer des tuiles romanes si vous êtes dans une zone historique, mais cela doit être inscrit dans le PLU.

Concernant les constructeurs, comment choisir son constructeur ? A quoi faut-il faire attention avant de s’engager avec lui?

Claudy Chenelat Avec toutes les obligations qu’il existe, et notamment la nécessité de se conformer à la RT 2012, on a intérêt à s’adresser à un constructeur. Un prix connu, sans surprise technique. Comment le choisir ? Tous les constructeurs ne s’adressent pas à la même clientèle. Il faut choisir le constructeur par rapport à une gamme de produit et par rapport à son financement. Chaque constructeur a son savoir-faire. La deuxième chose, c’est qu’il y ait un certain climat de confiance, avec toutes les garanties requises, dommage ouvrage et garantie de livraison. Il faut faire attention d’être en face d’un constructeur et pas en face d’une entreprise générale de bâtiment.

Si l’A45 se construit, quelles pourraient être les conséquences pour le marché immobilier de Saint Etienne ? (Gédéon)

Guy Giraud Il est à craindre que cette A 45 ne voit jamais le jour. Les obstacles se lèvent les uns après les autres. Aujourd’hui, l’étude de pertinence qui devrait être rendue sous peu s’oriente vers une réponse négative. De plus, il y a le problème de l’A89. Tant qu’il ne sera pas réglé, les élus lyonnais continueront à combattre l’A45, même si on lit régulièrement dans la presse que tout va bien, que les politiques se mobilisent.

Quand j’ai commencé dans la profession en 1970, déjà à l’époque le projet de l’A45 était inscrit. Le tracé passait sur le terrain d’entrainement de l’ASSE. Aujourd’hui je souhaite que cette A45 voie le jour, mais je crains que l’on ait à attendre de nombreuses années

En tout état de cause, si le projet se fait, il n’y aura pas de révolution sur le marché stéphanois. Cela ne va pas faire monter l’immobilier de manière significative. On aura toujours beaucoup de mal à faire venir les lyonnais. Cela va faciliter la vie des stéphanois, permettre à l’économie d’avancer un peu. Mais cela ne révolutionnera pas le marché.

Est-ce que c’est facile de trouver un terrain sur Saint-Etienne ? (Dédédeloire)

Claudy Chenelat Nous avons peu d’offres sur la première couronne. Il y a quelques dents creuses autour de Saint-Etienne, mais le terrain est relativement rare. Si nous sommes à 30km, nous arrivons à trouver du terrain. Il existe une offre relativement réduite. Sur 90.000 euros pour Sur Saint Joseph, sur Saint Martin la Plaine, il existe des terrains. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’ils sont débloqués. Le SCOT veut imposer une certaine densification, ce qui a pour effet de provoquer une certaine rareté du terrain pour la construction de maison individuelle.

Est-ce plus cher à Saint Chamond ou à Saint Etienne ? (riri42)

Guy Giraud – Il y a le problème des quotas de logements sociaux. A Saint Etienne intra Muros on est 22% de logements sociaux. Sur Saint Chamond, on est à 50%. C’est un cas d’école en France. Du coup l’offre de logement privé n’est plus que de 50%. L’offre étant plus restreinte, les prix flambent.

Est-ce vrai que les prix à Saint Etienne sont les moins chers de France ? Pourquoi ? (Appelous)

Guy Giraud Ce ne sont pas les plus bas de France. Dans les villes de plus de 150.000 habitants, nous avons en revanche les prix les plus bas. Pourquoi ? il y a une multitude de raisons. C’est une ville à connotation ouvrière. L’autre raison, c’est que nous pouvons très rapidement aller à l’extérieur de Saint Etienne, habiter à la campagne. Ceci a eu pour conséquence de faire baisser les prix de centre-ville. D’autre part, Saint Etienne n’a pas su redynamiser son centre-ville, ce qui a eu pour effet de faire stagner les prix. Le virage actuel pris par Saint-Etienne sur la Cité du Design arrive à mon avis bien trop tard. Il y a une ambiance générale qui date de plusieurs décennies, avec la désindustrialisation, les plans sociaux, qui ont détruit très surement le tissu de Saint Etienne.

J’aimerais savoir s’il existe des constructeurs de promoteurs bois dans la région de Saint Just Saint Rambert – Andrezieux, et s’il y a des contraintes particulières pour ce type de maisons, certaines commune pouvant être réticentes à ce genre de choses… (Ricamarine)

Claudy Chenelat – Oui, il existe des fabricants de maisons en bois sur ce secteur. Une commune peut inscrire dans son PLU telle ou telle contraintes en termes de façade. Par contre, derrière la façade, la commune ne peut pas interdire par exemple une ossature bois.

En quoi la nouvelle réglementation thermique  2012 est elle différente ? Combien faut il compter en prix au m² ? (Moimeme)

Guy Giraud La RT 2012 va couter aux copropriétaires. Des prix moyens sont annoncés et sont de l’ordre de 15000 euros pour un logement de F3 ou F4. C’est pour cela que le gouvernement est en train de se rendre compte des décisions qui ont été prises. Car la mise en œuvre de la RT2012 est vraiment difficile à mettre œuvre dans l’existant

Claudy Chenelat – Cela dépend d’où l’on part. Si on part d’un immeuble sorti en 1970 ou d’une maison de classe RT2005. Nous partons, pour cette dernière catégorie, sur une moyenne entre 10% et 12%. Cela va monter à 15% pour les petites maisons, et descendre à 7% pour les grandes.

Que faut-il penser du quartier de Beaulieu à Saint Etienne ? (Galzer)

C’est un quartier intéressant, dans la mesure où l’on reste dans le prix moyen du marché. L’environnement est sympathique et nous sommes à proximité du cours Fauriel. Il y a un habitat mixte composé d’appartements en copropriétés, de logement social, et de maisons individuelles. Nous sommes pour celles-ci sur des prix approchant les 190.000 euros. Sur les appartements anciens, nous sur 1200 euros du mètre carré.

Est-ce plus intéressant de construire sa maison ou d’acheter une maison sur le secteur de l’Etrat ? (Balthazar)

Claudy Chenelat – Dans un lieu bien coté et avec une maison relativement récente et bien entretenue, celle-ci sera sans doute plus chère que la maison avec terrain. Nous savons construire une maison à 1250 m2. Si c’est un lieu particulier où il y a de belles maisons, avec de belles architectures, on sera, sur ces caractéristiques, sur du 1700 euros du mètre carré. La maison est souvent dépendante d’un terrain, et va s’intégrer dans un environnement.

Guy Giraud – Pour indication, le droit à construire de 600 m2 sera à 200.000 euros.

Avec des prix trois fois moins chers qu’à Lyon, et des loyers deux fois moins chers, c’est plus intéressant d’investir à Saint Etienne ? (Gégé)

Nous avons une rentablilité meilleure à Saint Etienne qu’à Lyon. Toutefois en immobilier, nous avons deux choses, la rentabilité et la plus value. Cette dernière est toutefois moins intéressante à Saint Etienne, en valeur absolue, car 10% de plus value sur 120000 euros est moins intéressant que 300.000 euros.

Vous pouvez toujours poster vos questions dans les commentaires

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Vous avez un projet immobilier sur St Etienne et ses environs ? Des experts répondent à vos questions.

Logic-immo.com et Lyon Pôle Immo sont heureux de vous convier au 1er Tchat Immobilier Stéphanois au cours duquel deux experts seront présents pour répondre à toutes vos questions et vous guider dans votre projet immobilier.

Tchat Live Immobilier 2013 - St Etienne

Vous pouvez dès maintenant poser vos questions à nos experts en laissant un commentaire via le module présent en bas de cet article. Ils seront ensuite en Live ce vendredi 12 avril à 15h00 pour y répondre.

Retrouvez également tous les professionnels de l’immobilier réunis à l’occasion du Salon de l’Immobilier de Saint-Etienne du 19 au 21 avril 2013 au Centre de Congrès Fauriel.  Plus d’infos : www.salon-immobilier-saint-etienne.fr

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14 commentaires
  1. POYET JEAN CLAUDE

    Un de mes enfants a un projet immobilier :
    Ils vont acheter un terrain d’une valeur d’environ 120 000 EUROS et faire construire une villa pour environ 350 000 EUROS soit un investissement total de 470 000 euros.
    Ils ont une villa à vendre d’une valeur estimée d’environ 300 000 EUROS sur laquelle ils n’ont plus de crédit.
    Compte tenu de leur patrimoine ils ont besoin :
    1 d’un prêt relais de 210 000 EUROS sur 24 MOIS.
    2 d’un prêt sur 180 mois de 120000 EUROS
    Merci de nous indiquer les meilleurs taux avec ou sans assurance sur les deux prêts
    qu’il pourrait obtenir.
    Merci de votre réponse.
    JC POYET

  2. Arsene

    Bonjour,
    Où en est la législation sur la taxation des plus-valises immobiliers ?
    Quelles sont les moyens d optimiser son placement immobilier ?

    Merci

  3. landski

    Dans quelle mesure la responsabilité d’un agent immobilier peut elle être engagée si l’on découvre des « vis » cachés à postériori? exemple pas de permis de construire pour un garage, extension d’un bâtiment etc… Merci

  4. Marion

    Que signifie la RT 2012? Qu’est ce que ça implique concrètement ?
    Merci

  5. Laurent

    Bonjour
    Quels sont les différents interets d investir dans le neuf ou dans l ancien ?
    Sur saint Étienne, y a t il des quartiers plus « favorables » pour investir ?
    Cordialement,

  6. Nicolas

    Je souhaite acheter un 3 pièces mais n’ayant que peu d’apport il va falloir que je m’endette sur une longue durée et j’ai peur de devoir revendre dans moins de 10 ans par manque de place. Comment calculer si cela est plus rentable pour moi que de continuer à louer ?

  7. Angèle

    Bonjour, nous hésitons à faire construire une maison ou acheter dans l’ancien, le sujet est large me diriez vous, nous sommes quand même plus attirés vers la construction mais nous avons du mal à estimer un budget moyen pour une construction de 150m2 sur 500m2 de terrain environ. Pourriez vous nous donner un ordre d’idée de budget et nous indiquer des secteurs plus favorables que d’autres sur St Etienne ?, Angèle & marc

  8. Christine

    bonjour,

    Depuis nov j’ai un petit T3 en rdj en vente dans une résidence neuve (moins de 2 ans) et bien situé.

    j’ai bcp de mal à le vendre. Bien que n’étant pas dans l’urgence, cela m’inquiète car je fait construire une maison. J’ai baissé le prix mais rien n’y fait.

    Avez vous une solution sans brader mon bien ? Est ce du au marché ?

  9. deloeschnigg

    je voudrais vendre ma villa située en ardèche très belle prestation pour ce 4 pieces (3chambres ) située à bourg st andéol . Quelques agences qui n’ont pas donné suite et aucune visite concrète . Avez vous un moyen pour atteindre une clientèle bien déterminée à acheter ? merci de tous les renseignements possibles

  10. CHRISTINE

    je reviens sur ma question qui était mal formulée.
    En faite, j’ai acheté cet appart en 2011 en VEFA et mis à la vente nov 2012 car un peut petit avec 2 enfants.

    Avec le prix que j’affiche je me rembourse juste mon investissement. Donc il est difficile pour moi de perdre de l’argent comme bcp de monde d’ailleurs.

    Quelles solutions pouvez vous me proposer ?

  11. wakilist.com

    Vendez vos bien en vendant moins cher c’est tout .

  12. logement neuf saint martin

    L’article est très intéressant

  13. immobilier neuf saint martin

    La pertinence de ces informations sont importantes,ainsi l’article met en relief la valeur de l’immobilier

  14. Delphine

    Bonjour, je souhaiterais investir sur St Etienne dans un petit appartement style studio. Quel secteur d’après vous est le plus intéressant pour toucher les étudiants, et peut-être également au vue des réhabilitations de la ville !! ?

    Je vous remercie
    Cordialement

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