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Compte rendu des Rencontres immobilières 2013 de La Rochelle

2013, l’année du retour aux fondamentaux !

A l’occasion du Salon de l’immobilier de La Rochelle, Logic-Immo.com a convié six experts à faire le point sur le marché. Ce qu’il faut en retenir.

Profiter du ralentissement

L’euphorie immobilière est terminée, et nombre de vendeurs doivent revoir leurs prétentions. «La baisse peut atteindre 10 % selon la situation du bien, son environnement, ses prestations, précise Isabelle Mathieu, présidente de la chambre Fnaim Charente-Maritime. Le centre ville historique Rochelais et la première couronne ne sont pas concernés par réajustement mais la baisse est sensible à l’extérieur des agglomérations. Les acquéreurs sont attentifs aux frais de carburants engendrés par l’éloignement, aux diagnostics de performance énergétique et aux éventuels travaux ».

Salon de l'immobilier 2013. La Rochelle, le 09 02 2013. PHOTO XAVIER LEOTY

De gauche à droite : André Penaud, Marie-Claude Cabal, Philippe Saincaize, Ariane Artinian, François-Xavier Vicq, Isabelle Mathieu, Eric Baudon

Connaître les prix du marché

«Seuls les beaux produits bien situés partent facilement, résume maître François-Xavier Vicq. Les prix de l’ancien ? « Souvent plus de 3 000 €/m2  pour les produits de caractère bien rénovés dans le secteur historique,  mais 800 à 1000 €  pour  l’ancien en grande couronne». Ceux du neuf ?  « A partir de 3300 €/m2 et jusqu’à 7 000 € /m2 dans le très haut de gamme, précise Eric Baudon, fondateur de BSP Promotion. Le marché ralentit, c’est le moment d’acheter ». Faut-il s’inquiéter de la valorisation de son investissement sur le long terme ? «Aucunement. La démographie joue en notre faveur, l’Arc Atlantique attire nombre de pré retraités disposant de budgets conséquents », répond Maître Vicq. «Investir  près de la mer, d’une gare TGV, d’un aéroport et d’un axe autoroutier permet de se constituer un patrimoine en escomptant des plus-values sur 10 ou 15 ans. Et puis le dispositif Duflot a de quoi séduire avec sa réduction d’impôt de 18% sur 9 ans », renchérit Eric Baudon.

Maîtriser l’impact de la RT 2012 pour les maisons

Depuis le 1er janvier, tous les permis de construire déposés pour une maison individuelle doivent respecter la RT 2012. «Outre des contraintes énergétiques et thermiques, nous intégrons désormais des contraintes parasismiques, explique André Penaud. Ces nouvelles règlementations entraînent un surcoût de construction de 10% à 15%Attention toutefois au choix de l’interlocuteur : si une fois terminée, la maison n’obtient pas le label délivré par l’organisme de contrôle, il faudra la mettre en conformité avec la loi pour la vendre ». D’où l’importance de confier d’emblée son projet à un constructeur de maison individuelle.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

« Les diagnostics sécurisent la transaction. Les normes qualitatives sont de plus en plus exigeantes et le diagnostic de performance énergétique prend de plus en plus d’importance dans  la sélection des biens», explique Marie-Claude Cabal du cabinet ImmoContrôle. Comment choisir son interlocuteur ? «Il ne faut surtout pas se focaliser sur le prix mais se renseigner sur la pérennité et l’antériorité du professionnel.  Avant toute mission, il doit présenter un devis et un contrat de mission précisant ses certifications ». Les prix ? « 500 à 600 € pour une maison de 5 pièces construite avant 1949, 150 € pour un studio ».

Disposer d’un apport personnel

« Les banques continuent de prêter mais compte tenu d’un risque de dévalorisation des prix de 5% à 15%nous faisons très attention à qualité du bien financé », reconnait Philippe Saincaize, délégué régional de Crédit Mutuel Océan. Son conseil ? « Bien penser son dossier en amont et disposer d’un apport personnel. Il faut que l’emprunteur mette un minimum de billes dans son propre projet : 5% à 10% », conclut-il.

Stéphanie PECAULT, Responsable Etudes Logic-Immo.com

« Même s’ils pensent que le moment est plus favorable à l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs ne se décident toujours pas à passer à l’acte. En effet, la moitié d’entre eux pense que c’est le moment d’acheter et seuls 15 % sont défavorables. Cette perception s’explique par l’évolution des taux d’intérêt : 58 % considèrent qu’ils sont attractifs, à comparer à 25 % en début d’année. Toutefois, leur situation financière personnelle et les perspectives économiques futures pèsent sur leur décision d’achat. Enfin, et surtout, les candidats à l’accession attendent, dans les six prochains mois, une baisse des prix plus marquée. La part de ceux qui la prévoient est ainsi passée de 11, en janvier 2011, à 51 % aujourd’hui. »

 

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Un commentaire
  1. M. du93

    Bravo! une rédaction très réaliste, Félicitations! Investissement locatif

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