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Compte-rendu des Rencontres Immobilières 2013 de Caen

2013, l’année du retour aux fondamentaux !

A l’occasion du Salon Immobilier de Caen, Logic-Immo.com a convié six experts immobiliers à faire le point sur le marché. Voici ce qu’il faut en retenir.

Investir sur le long terme

L’euphorie immobilière des cinq dernières années est terminée. « En 2012, le réajustement a été violent en Basse-Normandie.  Ici, les prix ont baissé en moyenne de 7,4% en un an, alors que le recul est seulement de 3,4% au niveau national. En un an, le prix moyen d’une acquisition dans la région est tombé de 164 000 € à 151 300 €. Dans ce contexte, il faut considérer une acquisition immobilière comme un projet de vie pas un projet financier », observe Hervé Ronco, représentant des agences Century 21 de Basse Normandie. «C’est un projet patrimonial dans lequel il faut  privilégier la qualité de l’environnement, l’emplacement et non une plus-value financière », rappelle Maître David Gouhier, notaire à Bretteville-l’Orgueilleuse.

CAEN -® Patrice LE BRIS (logok)

De gauche à droite : Pascal Choux, Guy Depresle,  Frédéric Alves, Ariane Artinian, Hervé Ronco, Me David Gouhier,  Loic Peronne.

Ne pas être obnubilé par les réductions d’impôts

« Dans le neuf aussi, il faut prendre le temps de définir ses choix de vie, précise Frédéric Alves, président d’Investir Immobilier Normandie. L’immobilier est un placement de long terme, on peut en attendre une plus-value à 10 ou 15 ans, pas à 2 ans. En 2012, le marché s’est figé faute de visibilité sur les dispositifs d’aide et d’accompagnement, il va repartir maintenant que les règles du jeu sont posées. Le PTZ + donne un véritable coup de pouce aux primo accédants et le dispositif « Duflot » peut séduire avec sa réduction d’impôt de 18%. « Mais gare à la carotte fiscale. Acheter du neuf, c’est un acte de constitution de patrimoine avant d’être une démarche de défiscalisation ».

Maîtriser l’impact de la RT 2012 pour les maisons

Depuis le 1er janvier, tous les permis de construire déposés pour une maison individuelle doivent respecter la RT 2012. « Cette réglementation entraine un surcoût de construction de 10% à 15% sur un prix au mètre carré de l’ordre de 1300 € », calcule Loïc Peronne, gérant de Maisons France Construction. Elle pourrait aussi d’entrainer un ralentissement des ventes des néo-rustiques des années 1975-1990. « Mais ces maisons ont un atout non négligeable, construites en premier, elles sont les mieux situées », observe Maître David Gouhier.

Connaître les nouveautés en terme de diagnostics

« Les diagnostics amiante réalisés avant le 1er janvier 2013 devront être refaits pour signature de l’acte authentique », avertit Guy Depresle, diagnostiqueur bc2e. Les modalités de calculs du DPE, diagnostic énergétique qui permet de déterminer la consommation théorique moyenne d’un bien, elles, changeront au 1er avril.  « Le prix d’un DPE oscille autour de 100 €. Attention aux tarifs discount ils ne sont pas fiables ! », précise-t-il. « Avant de signer, il faut prendre le temps de vérifier certifications et assurances du  diagnostiqueur, insiste maître David Gouhier. En cas de problème, le vendeur pourrait voir sa responsabilité engagée auprès des tribunaux».

Disposer d’un apport personnel

« Les taux d’intérêts sont historiquement bas, autour de 3,8% sur 25 ans, mais un bon crédit ne se résume pas à un bon taux », explique Pascal Choux, spécialiste des financements à la Société Générale. Comment le décrocher ? « Aller voir son banquier avec 10% à 15% d’apport personnel permet de limiter son endettement à la valeur de son bien ». Attention aussi à la durée du prêt. « Emprunter sur 20 au lieu de 25 permet d’obtenir un meilleur taux, et d’économiser 30% sur le coût total des intérêts, pour une mensualité majorée de seulement 10% ».

Stéphanie PECAULT, Responsable Etudes Logic-Immo.com

« Même s’ils pensent que le moment est plus favorable à l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs ne se décident toujours pas à passer à l’acte. En effet, la moitié d’entre eux pense que c’est le moment d’acheter et seuls 15 % sont défavorables. Cette perception s’explique par l’évolution des taux d’intérêt : 58 % considèrent qu’ils sont attractifs, à comparer à 25 % en début d’année. Toutefois, leur situation financière personnelle et les perspectives économiques futures pèsent sur leur décision d’achat. Enfin, et surtout, les candidats à l’accession attendent, dans les six prochains mois, une baisse des prix plus marquée. La part de ceux qui la prévoient est ainsi passée de 11, en janvier 2011, à 51 % aujourd’hui. »

 

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