Observatoire de l'immobilier

Observatoire du moral immobilier 2013 : Michel Mouillart réagit !


Enquête trimestrielle menée auprès d’un échantillon représentatif  de plus de 1000 personnes ayant l’intention d’acquérir un logement d’ici à 1 an – Janvier 2013

« Par nature, les prix sont toujours trop élevés pour les acheteurs et trop faibles pour les vendeurs ! »

La neuvième vague de l’Observatoire du moral immobilier Logic-Immo.com / TNS Sofres a été publiée début février.  Michel Mouillart, professeur d’Économie à l’université Paris-Ouest et directeur scientifique de l’Observatoire Crédit Logement-CSA apporte son éclairage sur les faits saillants.

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Notre étude révèle une augmentation du nombre d’acquéreurs, comment l’expliquez-vous ?

Michel Mouillart : Habituellement, les candidats à un achat immobilier se « réveillent » avec l’arrivée du printemps. Et ceux qui avaient suffisamment préparé leur projet – une épargne préalable importante, une définition réaliste de leur besoin… – passent à l’acte au cours de ce printemps ou au début de l’été. Cette année encore, l’étude Logic-immo.com en fournit une illustration. Il n’est donc pas étonnant que les intentions d’achat soient plus élevées en janvier qu’elles ne pouvaient l’être en octobre, lorsque la demande et les marchés entraient en sommeil. Le niveau des intentions est ainsi comparable en janvier 2013 à ce qu’il était en 2011 à la même époque. Seul, à cet égard, le début de l’année 2012 se singularise mais il est vrai que la fin 2011 avait été particulièrement agitée sur le front des transactions dans l’ancien. L’annonce de la suppression du PTZ+ dans l’ancien avait conduit une large partie de la demande à réaliser ses projets plus tôt que prévu et ces ménages ne se retrouvent évidemment plus en janvier 2012, alors même que la demande se retrouve déprimée par la suppression de ce PTZ+.

Elle montre aussi que deux acquéreurs sur trois attendent encore une baisse des prix avant de passer à l’acte et que, parmi eux, 21 % envisagent une baisse supérieure à 10 %. Rêve ou réalité ?

M. M. : Lorsque les ménages rêvent à leur futur logement, ils n’envisagent pas toujours le monde sous son angle réel. Ce n’est pas nouveau : la proportion de ceux qui envisagent d’acquérir ce qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter est toujours aussi grande, voire impressionnante. Alors, la faute sera toujours à l’autre : le vendeur qui demande trop cher, le promoteur qui ne baisse pas ses prix, le banquier trop exigeant… Et comme, depuis quelques années, le thème à la mode – maintenant relayé par des ministres – est celui des prix qui doivent baisser, il n’y a rien d’étonnant à le constater dans un baromètre du marché.

Qu’est ce qui bloque les transactions et grippe le marché ?

M. M. : Le marché des transactions s’est grippé durant l’été 2011 et il est maintenant bloqué. Plus précisément, le marché de la revente est bloqué et seules les transactions de nécessité – changements familiaux ou professionnels, par exemple – se réalisent encore. C’est habituel lorsque l’économie tourne au ralenti et que le risque de récession se renforce : les projets immobiliers ne résistent pas, en général, à la montée du chômage, aux pertes de pouvoir d’achat et à la crainte en l’avenir. Cette réaction est logique puisque la plupart des acheteurs s’endettent sur quinze à vingt ans afin de financer la réalisation de leurs projets immobiliers. S’engager sur aussi longtemps suppose une bonne confiance en l’avenir ! D’ailleurs, c’est bien ce qui se constate aussi pour les projets de consommation durable tels l’achat d’une automobile ou l’installation d’une cuisine équipée. Plus largement, depuis plus d’un an, les ménages hésitent à s’endetter : ils le montrent à toutes les enquêtes et les chiffres de la production de crédits sont là pour le confirmer, avec une baisse de l’ordre de 25 % en 2012. Et rien ne peut les pousser à faire plus : les taux, qui sont au plus bas, ne sont même plus de nature à déclencher un sursaut d’activité.

Faut-il espérer un retour à des ambitions raisonnables du côté des futurs acquéreurs et à une raison retrouvée côté vendeurs ?

M. M. : Ce n’est pas parce que, tout d’un coup, les vendeurs vont retrouver la raison et donner à l’acheteur le prix qu’il souhaite que le marché va repartir. Par nature, les prix sont toujours trop élevés pour les acheteurs et trop faibles pour les vendeurs ! Pourtant, en 2011 encore lorsque les prix étaient dit-on « trop », le nombre d’acheteurs s’est affiché à un des plus hauts niveaux de ces cinquante dernières années. Même chose en 2007, avant le déclenchement de la crise des subprimes. Le marché repartira lorsque la reprise économique permettra la baisse du chômage et la remontée du pouvoir d’achat. Mais dès que la reprise fera ressentir ses effets sur l’activité, la hausse des prix aura toutes les raisons de se manifester, comme lorsque la « reprise » se confirma au printemps 2010 et, avant encore, comme lors du redémarrage du marché en 1998. Cette remontée des prix constitue un bon indicateur de la reprise puisqu’elle ne fait, alors, qu’accompagner le redémarrage du marché de la revente !

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10 commentaires
  1. Pierrick

    Bonjour,
    Je serai curieux de voir une analyse de l’augmentation des prix et des revenus en matière d’immobilier depuis les années 2000.

    M. Mouillart aurait dû proposer ses analyses aux japonais dans les années 1990. Ils en rigoleraient (jaune ?) encore actuellement…
    Le marché repartira certes mais après une correction sévère qui pourrait s’étaler durant plusieurs années.

    Pour vous, un marché immobilier qui fait +10% sur les prix par an est un marché dynamique. Heureusement que les constructeurs automobiles ne voient pas le dynamisme de la même façon… Parce que la clio achetée en 2000 vaudrait actuellement plus de 24 000 € contre 12 000 € à l’époque…

    Votre discours sur les personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter est choquant et correspond bien à un certain état d’esprit qui règne dans la profession immobilière.

    N’oubliez jamais que de nombreux marchés immobiliers ont déjà corrigés et que notre fameuse exception française ne pourra pas se maintenir dans un contexte économique dégradé. J’attends avec impatience votre prochaine analyse de janvier 2014.

  2. Renaud

    Malheureusement les prix actuels sont décorrélés des fondamentaux économiques et correspondent surtout à une politique de taux bas, de défiscalisation et de crainte concernant le système des retraites. Pour repartir, il faudrait que le fondamental à savoir la rentabilité locative, artificiellement boostée par le dispositif scellier, pour lequel l’état n’as plus les moyens, remplacé par un Duflot moins attractif, regagne un niveau correct. Cet écart entre fondamental et prix actuel est analogue à celui du cac il y a quelques années. Tous les signaux (chomage, pas de plus value en perspective, décorrélation) sont là pour assister à une baisse conséquente comme il a pu se produire dans les années 90 et tous les pays développés ces dernières années (UK, Espagne, Irelande, US …).
    Ce n’est pas une mauvaise nouvelle, les prix hauts ne bénéficient qu’à ceux qui veulent revendre ou léguer (pour s’agrandir des prix bas sont préférables). Une baisse sera salutaire à la consommation et à la plupart des ménages.

  3. marie

    Et bien oui M. Mouillart, les acheteurs n’ont plus confiance dans l’avenir.

    Ils ont peur du chômage et ils n’ont maintenant plus aucun doute sur le fait qu’il est quasi certain que sur la durée d’un crédit immobilier ils connaîtront une période difficile.

    Ils sont maintenant aussi persuadés que les espoirs de plus values n’existent plus à court terme : impossible donc d’acheter petit à prix délirant en misant sur la revente pour acheter plus grand ensuite.

    Ils ne vont donc plus s’endetter sur 25 ans pour faire plaisir aux vendeurs qui demandent des prix totalement injustifiés, vendeurs qui sont pour la plupart des retraités qui essayent de vendre des passoires thermiques au prix du neuf.

    Ils en ont marre les acheteurs. L’immobilier devient trop risqué, et les risques ils en ont suffisamment au quotidien pour se coller en plus sur le dos un crédit longue durée à 30% de leurs revenus.

    Et les banques vont aussi dans la même direction.
    Les accords de Bâle 3 ont mis tout le monde d’accord : fini le crédit sans apport, baisse des durées d’emprunt, baisse du taux d’effort.
    Bientôt les banques retrouveront leurs conditions d’octroi de crédits de la fin des années 90, et les prix n’auront d’autres choix que de s’ajuster, parce que comme vous le dîtes, il ne reste plus sur le marché que les vendeurs contraints : ils sont obligés de vendre au niveau de solvabilité des acheteurs potentiels, c’est à dire à prix de plus en plus bas. Et ne comptez pas sur une augmentation des revenus des primo accédant pour compenser : eux mêmes n’y croient plus.

    Il y a eu un excès à la hausse, maintenant que nous entrons en récession, vous allez découvrir l’excès à la baisse.
    Les acheteurs ne joueront plus le jeu des prix hauts : ils ont tout à perdre.

  4. Sam

    Oh quel joli article du Attali de l’immobilier, du BHL de la maison et du patrimoine qui vient parler de « mode de la baisse » chez les  » cons de peuple qui n’ont rien compris à la réalité » :
    LE spécialiste vous le dit comme partout où il fait le tapin sur le net : soyons optimistes et dépêchons, ça va reprendre de plus bel très vite .

    Le printemps 2013 va reprendre comme tous les ans, le spécialsite vous le dit bandes d’ignare. Mais où vivez vous et pour qui vous prenez-vous pour oser de nous parler de « votre réalité ? » ???

    « Habituellement, les candidats à un achat immobilier se « réveillent » avec l’arrivée du printemps » ? J’espère que les spécialistent crèvent en hiver.

  5. Sam

    Alors regardons où prêche monsieur Mouillart

    https://www.google.com/search?hl=en&q=actualit%C3%A9+michel+mouillart

    Absolument partout, sans condition, de l’Express au Monde, de la Vieimmo à Sicav Online, il n’existe pas un seul autre expert de la question (pourquoi pas vu le vide théorique que cela nécessite). Combien la com’ par journal pour être le Pape de la question ?

    J’imagine que cela fait relativiser l’inquiétude pour le futur : s’il y a crise ? Si le dolalr s’effondre ? Si le monde fait faillite ?

    Il restera Michel Mouillart pour venir tremper son pain dans la soupe froide de votre maison abandonée type Détroit pour se graisser la gorge afin de parler au micro des vautours du scoop de la pluvalue immobilière et de l’analyse condescendante du marché.

  6. Nicolas

    Pierrick, moi le discours ne me choque pas vraiment. Si on veut une Porsche mais qu’on a pas les moyens de se la payer, et bien on la loue ! Qu’il y ait des gens qui n’ont pas les moyens d’acheter, c’est une réalité et ce sera toujours le cas ! Même si les prix diminuent de moitié il y aura toujours des gens délaissés n’ayant quand même pas les moyens. Et la loi de l’offre et de la demande existe bel et bien, des biens moins chers à Paris par exemple ? Pourquoi ? Ils partent déjà à leur prix actuel, pourquoi les propriétaires se priveraient ? Et ceux qui peuvent acheter mais ne le veulent pas car ils trouvent les prix trop chers, qu’ils continuent à payer des loyers eux aussi exhorbitants … Moi en tout cas j’ai fait le choix d’acheter, ce n’est clairement pas une affaire, mais l’argent l’achat sera bien rentable à un moment ou un autre, certainement plus que si je continuais à payer un loyer pendant 25 ans …

  7. Eliza

    Si l’on regardait de près toutes les obligations d’un propriétaire (nouvelles normes .., les charges de + en + élevées …,les taxes toujours en hausses), on se rendrait compte qu’il est tout aussi judicieux de louer un bien « un peu » plus petit sur une longue durée et mettre le reste de son argent sur une résidence secondaire (sans copropriété) bien choisie en vu de la retraite. Trop de contraintes dans les copropriétés, seuls les syndics en profitent et cela devient scandaleux !!

  8. silvente

    et l’agent Immobilier qu’est-ce qu’il en dit…
    et si comme le dit une personne plus haut si vous n’avez plus confiance en l’immobilier tournez vous vers le camping sauvage, co-colocation (dormir chez des amis qui habitent déjà ensemble) les cartons, Ikéa en fournit un nombre non négligeable, les poubelles on vous réveillera en douceur dans la mesure ou vous respirez encore ou les bois, alors là c’est Byzance ; Boulogne, Brocéliande, Forêt Noire même vers Compiègne , il y de belles surfaces…

  9. silvente

    @Sam ou #Sam je sais plus ou donner du Clavier et à quel sein pas trop net me fier, Tu n’as pas l’impression que Michel Mouillard c’est un type2 ou 3 inventé par martin bouygues tellement le nom il fait pas réfléchir, michel mouillard, on risque quoi si on dépose la marque. (j’ai « a private joke » pour cela que je ne peux vraiment pas le déposé ça et là)

  10. conseil immobilier

    faire confiance aux agences immobilières mais espérant que le tarif restera toujours abordables.

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