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Comment déterminer la valeur de son logement ?

PARIS 16 EME / LOGIC IMMOVous aimez votre logement, il est à votre goût et vous n’en voyez certainement plus les défauts. Ces derniers, pourtant, tout comme les qualités de votre bien, constituent un indicateur concret de la valeur réelle de votre maison ou appartement.

Car on ne le répétera jamais assez : chaque habitat est absolument unique. Et par voie de conséquence, sa valeur l’est également. Grâce à une série de critères simples, nous allons vous aider aujourd’hui à évaluer un peu plus objectivement votre bien.

Ce qui ne dépend pas de vous

Parmi les critères sur lesquels vous ne pourrez pas influer, mais qui comptent dans la manière de déterminer la valeur d’un bien immobilier, arrivent en premier lieu sa surface et sa localisation. Pour tous les logements, en effet, le prix au mètre carré va constituer la base de départ. Ce tarif est très facile à trouver sur Internet ou auprès des professionnels mais il varie fortement d’un quartier à l’autre, y compris au sein d’une même ville.

Pour les maisons, l’estimation sera un peu plus difficile car fondée sur le caractère unique du bâtiment en soi, mais aussi le prix de la parcelle nue, etc. Par ailleurs, la distribution et la taille des pièces représenteront un point important dans votre évaluation. La surface de votre bien est donc un critère déterminant, mais sa localisation l’est tout autant.

La proximité des commerces, des transports et des écoles est un point essentiel. Si toutes ces commodités sont accessibles à pied en moins de dix minutes, votre bien gagne encore en valeur. Attention cependant : une rue trop bruyante et trop passante produira l’effet inverse. Dans ce cas, l’étage de l’appartement peut jouer grandement : plus il sera haut dans l’immeuble, moins il sera soumis aux bruits et nuisances de la rue, plus il sera ensoleillé et moins il aura de vis-à-vis, améliorant donc la vue. Autant de points qui font grimper en flèche la cote des logements.

Mais encore faut-il qu’il y ait un ascenseur. Sinon, la plus jolie des terrasses perd instantanément de son charme. De même, dans une même rue, un appartement dans un immeuble haussmannien sera forcément mieux coté qu’un bien dans un bâtiment des années 1960-1970, sans charme ni cachet.

Les critères modifiables

On le voit assez dans les émissions thématiques à la télévision : quelques travaux dans une maison ou un appartement permettent bien souvent d’accélérer et de concrétiser une vente hésitante, voire n’ayant reçu aucune visite. Il est vrai qu’à situation et surface équivalente, un bien rénové et immédiatement habitable, selon la formule consacrée « posez vos valises », aura plus d’atouts d’impact sur la plupart des acheteurs par rapport à celui avec travaux à prévoir.

Sachez également que le coût des travaux devra être en partie ou totalement ajouté au prix de base de votre bien (ou déduit si ces aménagements ne sont pas réalisés!). Refaire à neuf l’électricité ou les sanitaires peut donc avoir une grande influence sur l’évaluation du prix de votre logement. Et si certains acheteurs ne sont pas rebutés par les travaux à prévoir et préférèrent négocier le prix, d’autres, en revanche, souhaitent pouvoir s’installer sans en passer par les grands chantiers. Sans oublier qu’il est difficile pour eux de se projeter dans un logement qui ne leur paraît pas fini ou trop vétuste.

Enfin, sachez qu’il existe des « petits plus » qui influeront également sur la valeur de votre logement : parking/ garage, possibilité d’une piscine dans le jardin, combles aménageables, terrasse, projets de construction dans le quartier, vue, grande pièce à vivre, DPE performant, etc.

Pour un bilan plus global et formel, nous vous conseillons de demander l’avis de plusieurs agents immobiliers spécialistes de votre quartier ou du type de logement que vous vendez. En croisant les informations de ces professionnels, vous aurez une idée plus précise de la valeur réelle de votre bien et pourrez déterminer son prix en toute connaissance de cause.

Et vous, avez-vous fait appel à des professionnels pour déterminer la valeur de votre logement ? Quels sont les critères les plus importants à vos yeux ? Venez en discuter sur le blog, il est là pour ça !

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11 commentaires
  1. blog.exacompare.fr

    Pour affiner la valeur d’un bien immobilier vendu loué, on peut également tenir compte des revenus que génère le bien immobilier sur une période.

  2. rouillard

    maison de 128 metre carré avec recuperateur d ‘ eau de pluie et chauffage geothermique térrain de 1800 metre carré maison achevé en 2010 cuisine aménager garage double

  3. battesti

    je souhaite vendre ma « sénioriale » située à SALIES du SALAT.
    Superficie : 65 M2
    F3, cuisine équipée, clim reversible, volets roulants, cellier, terrasse de 10 m
    radiateurs dans salle de bains et chambres (2), carreaux anti-dérapants dans
    la douche… sol carrelé…

  4. zanga

    desesperons de vendre une superbe maison de ville a 1h de paris par l autoroute a 8km de la dernier zone orange 1/4 h de la 14, entre le 95, le 78,le 27 en pierre de taille avec beau terrain entouré de mur, dans un village avec toutes commoditées jusqu’au collège. elle est d ‘après les visites trop grande, alors ???

  5. chantal

    comment ça trop grande ! c’est une fausse excuse. Si elle est au bon prix …. personne ne trouve une maison trop grande !!!!! ça fait plutôt rêver !
    demander l’avis d’autres agents immobiliers

  6. jean-louis

    maison en Charente de 130m² estimé par agence à + de 250 000 €, remis à l’heure actuel à 189 000 € en agence, mais moinschére si en direct par nous même, sans aucun travaux,sous-sol de 120 m², terrain de 2199 m², aucune visite, si une, la personne dit que nous sommes isolés, en étant à 2.5 km du bourg de saint genis d’hiersac, il y a arrêt de bus pour l’école à 200m, village avec avec tous les commodités. je me demande quand nous la vendrons…. que faut-il faire……

  7. jonas

    Concernant les maisons de vacances, le Maroc offre mieux que ses concurrents. Acheter une villa de vacances sur le territoire marocain, c’est bénéficier des constructions sur des terrains adaptés à vos besoins par exemple des maisons autour des terrains de golf ou à coté des plages, mais aussi des opportunités telles que l’allègements fiscal à long terme.

  8. jonas

    Concernant les maisons de vacances, le Maroc offre mieux que ses concurrents. Acheter une villa de vacances sur le territoire marocain, c’est bénéficier des constructions sur des terrains adaptés à vos besoins par exemple des maisons autour des terrains de golf ou à coté des plages, mais aussi des opportunités telles que l’allègement fiscal à long terme.

  9. alain

    Pour tous les biens il y a un acquéreur.Il suffit tout simplement d’en trouver un, un seul mais le bon.

    Comment ? Ecoutez les professionnels, les vrais, pas les « rentreurs de mandats » mais ceux qui ont un réseau suffisamment important de partenaires pour ne pas vous faire de fausses joies.Pour ma part, je travaille seul mais bien entouré, je suis indépendant comme tout autre commercant, et avec l’aide de mes relations, je trouve des vendeurs et acheteurs au niveau national.Je vous le dit, si votre bien est à son VRAI prix, c’est en un , voir deux ou trois mois qu’il est vendu mais pour celà il faut avoir un vrai vendeur, un pro, pas un gars qui ne vient que pour prendre sa commission,un vendeur qui vous comprend, qui connait son marché, qui a un portefeuille client, qui veut travailler avec vous main dans la main et qui ne rechigne pas au boulot. Comme tous conseillers en immobilier ce n’est qu’en cas de vente que le notaire paie ma commission( taux moyen de 7%) sur présentation du mandat de vente et ma facture.Si j’échoue, franchement je ne vois pas pourquoi, j’aurais dépensé de l’énergie et de l’argent ( annonces, carburant…) pour rien. Puisque c’est moi qui prend vos risques en charges, il faut que vous, vous soyez sûr de votre volonté réelle de vendre et moi je vous trouverai un acheteur fiable. Amicalement Alain

  10. Bernard

    Nous avons un T3 de 60 m2 à vendre en rez de jardin dans une résidence récente de 2005.très bien située à Blonville sur mer 14910. Nous avons du mal à générer des visites concluantes. L’appartement a été présenté à la vente dans des agences dans une fourchette de prix allant de 245000 à 260000 euros, avec un garage fermé compris. Par nous mêmes de particulier à particulier, nous l’avons mis en direct à 225000 euros. Nous avons des appels et quelques contacts, le prix étant effectivement attractif, mais pour le moment, cela ne va pas plus loin, car on nous dit souvent que le jardin 300 m2, entretenu par le syndic, est beaucoup trop grand et que donc les charges de ce fait, bien que justifiées, sont un peu fortes, surtout pour une résidence secondaire. Que faire?

  11. alain

    Re- Alain: lire mon message du 8 février 2013.

    Par mon expérience en agent immo indépendant , je sais que « trop grand » traduit en langage courant veut dire « trop cher ».Que ce soit pour un terrain, une surface habitable,une salle à manger, etc … « trop » çà veut dire j’aime mais je n’ai pas de budget pour çà.Pour répondre à Bernard : il faut tout reprendre à zéro.Prenez contact avec moi (0609275106) et je ferais ,comme je l’ai déjà fait avec d’autres,un nouveau bilan et mise ne vente de votre bien et d’ici quelques semaines votre bien sera vendu.La seule condition reste toujours de vouloir vendre et de me faire confiance pendant ce laps de temps et surtout de ne pas écouter tous ces gens qui veulent vous aider en vous promulguant chacun des conseils issus d’histoires entendues ici et là, parfois vieilles de plus de 10 ou 20 ans, et qui ne sont pas impliquées financièrement dans le résultat.
    Pour imager ceci : 5 personnes vous proposent 5 chemins différents pour atteindre votre but.Un qui tourne en rond, un au bord de la falaise,un sans issu,un dans le marécage et un autre dans un labyrinthe.
    Pensez vous qu’ils mettraient les pieds dedans? Si oui, vous pouvez les suivre.
    Si non, sachez qu’il n’existe qu’un seul chemin de bon : celui qui mène au notaire.
    Vendre un bien c’est une histoire de pro ( pas de pseudo pro mais bien de pro).
    Je reste à la disposition de tous ceux qui comme vous on du mal à vendre leur bien.
    Cordialement.
    Alain

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