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Acheter un bien à plusieurs, bon plan ou source de conflit ?

Acheter en famille ou entre amis peut paraître la solution idéale pour diviser les frais, surtout pour un bien que l’on ne pourrait pas s’offrir seul. Si l’idée est tentante, la réalité est parfois plus compliquée, surtout quand une deuxième génération intervient ou qu’un couple se sépare. Voici quelques clés pour bien comprendre les solutions qui s’offrent à vous et choisir la plus adaptée !

L’indivision : solidarité et unanimité

La principe est simple : les indivisaires achètent tous ensemble et jouissent tous des mêmes droits, qu’ils soient deux ou dix, parents, frères, sœurs, ou autre. La simplicité et la souplesse de l’indivision en font souvent la solution privilégiée par les personnes vivant en concubinage, mariées sous le régime de la séparation de biens, ou pacsées.

Chacun s’acquitte alors de sa quote-part de dépenses, et les décisions pour les travaux d’entretien ou les dépenses diverses se prennent facilement, malgré l’indispensable unanimité.

Premier souci : lorsque les intérêts commencent à diverger. Il suffit que l’un des co-indivisaires rechigne à participer à des travaux de rénovation ou d’entretien, et les problèmes commencent. Dans la mesure où il est difficile de le contraindre à payer, ce sont les autres indivisaires qui vont devoir avancer les frais.

Si la tension monte et que plus aucune négociation n’est possible, l’un des indivisaires peut demander à vendre sa part, sans que les autres ne puissent l’en empêcher. Sur ce point, la loi est claire : « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (code civil, art. 815). Évidemment, ses co-indivisaires sont prioritaires pour racheter cette part. Mais en cas d’opposition à la vente, celui qui l’a demandée peut faire appel à la justice. À terme, on risque une ordonnance de vente aux enchères, mais surtout des années de procédure avant de sortir de ce gouffre, si on ne parvient à aucun arrangement au préalable.

Il existe une solution pour éviter cela : une convention d’indivision de cinq ans renouvelables, pendant laquelle toutes les parties s’interdisent la vente. Et n’oublions pas les questions qui se poseront en cas de décès de l’un des propriétaires si le ou les survivants n’ont pas les moyens de racheter sa part. Les héritiers de l’indivisaire disparu pourront alors légitimement provoquer la vente du bien.

Voilà pourquoi une solution qui paraît au départ simple et pratique peut devenir rapidement une énorme source de conflits, notamment au sein d’une même famille.

Et la société civile alors ?

Une société civile immobilière (SCI) fait des acheteurs, des associés et du bien acquis par ce biais, un capital divisé entre eux en parts sociales. La répartition des responsabilités s’effectue dans les statuts, qui doivent être établis devant un avocat ou un notaire, et qui définissent clairement les conditions de nomination ou de révocation du gérant, ainsi que l’étendue de ses pouvoirs. Exit donc le problème d’unanimité de l’indivision ! Exit aussi la menace d’une vente possible tous les cinq ans à la fin de la convention d’indivision.

La gestion d’une SCI est beaucoup plus lourde toutefois car, comme toute société, elle doit être dotée d’un compte bancaire, d’une comptabilité, et il faut tenir des assemblées générales, publier un bilan et effectuer une déclaration fiscale annuelle. Des frais de constitution et de gestion sont donc à prévoir, l’expertise d’un professionnel étant toujours préférable afin de ne pas risquer que la SCI passe aux yeux du fisc pour une société fictive créée uniquement dans le but d’échapper au paiement des droits de succession. De solides conseils juridiques sont donc de mise !

Contrairement à l’indivision, très libre et simple en terme de gestion, la SCI présente l’avantage certain de réglementer étroitement les pouvoirs de chacun des associés par le biais de ses statuts. Si un membre peut vendre ses parts, il ne peut, en revanche, exiger la vente du bien lui-même. On peut également y prévoir que tout acheteur soit tenu d’être agréé par les associés au préalable, ce qui évite l’arrivée d’inconnus dans le cercle d’origine.

La stabilité et la sécurité ont un prix cependant car, pour sortir de la SCI, un associé devra obtenir l’agrément des autres concernant l’acheteur de ses parts. S’ils s’opposent au rachat des parts par cette personne, ils devront proposer un autre acheteur ou racheter les parts eux-mêmes. Là encore, l’essentiel de la procédure repose sur un accord à l’amiable entre les parties, notamment sur le prix des parts car, dans le cas contraire, c’est la justice qui interviendra.

Enfin, dernier point qui peut peser dans la balance pour les futurs acquéreurs : la création d’une SCI interdit tout recours à un prêt à taux zéro ou à un plan épargne logement.

Et vous, seriez-vous tenté par un achat commun ? Quelle solution vous semble la plus adaptée et quelles seraient vos éventuels freins ou réserves ?

 

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3 commentaires
  1. zanni

    comment acheter un bien tout seul

  2. lydia

    je suis marier sur le régime communotaire je voudrais acheter un bien immobilier
    seule comment procéder?

  3. Les Clés du Midi

    Achetez un appartement à plusieurs et retrouvez toutes nos annonces sur http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/achat_appartement.html !

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