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Tchat Live – Faire construire sa maison, ce qu’il faut savoir

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Retrouvez toutes les réponses à vos questions par ordre chronologique :

Un terrain constructible aujourd’hui peut-il ne plus l’être demain ? Comment éviter cette mauvaise surprise ? (Erep)
Christian Louis-Victor :
La consultation du plan local d’urbanisme (PLU), en vous faisant assister si nécessaire par un spécialiste, est préalablement et impérativement nécessaire parallèlement à toute acquisition foncière en vue de recevoir une construction.

Bonjour, mon terrain se trouve a bâtiment de France qu’est ce cela signifie ?
Je crois comprendre que votre terrain se trouverait dans un périmètre protégé par les Bâtiments de France (sites classés, présence d’ouvrages historiques, etc.). Le fait effectivement que vous vouliez réaliser une construction sur un terrain localisé dans ce périmètre rend nécessaire que le permis de construire soit soumis à l’architecte des Bâtiments de France qui appréciera si les composantes architecturales de votre ouvrage sont compatibles avec l’ouvrage protégé historiquement qui se trouve dans le même périmètre de votre construction

Je désire revendre ma maison principale en 2013/2014. J’ai eu une SHON de 300m2 et il me restera environ 150m2 à condition de réunir l’ancienne et la future maison. Etant donné que les deux parcelles sont contiguës, puis-je revendre l’autre parcelle qui possède déjà une remise de 60 M2 à rénover, car je n’ai pas les moyens de construire moi-même, ou existe t’il d’autres solutions?
La formulation de votre question, et je m’en excuse, ne me permet pas de pouvoir vous apporter la réponse sérieuse qu’elle mérite. Je pense qu’il serait nécessaire qu’avec les documents d’urbanisme que vous possédez de vous rendre auprès des services techniques de votre mairie voire d’un notaire qui pourraient vous apporter les éléments de précisions qui répondront à votre attente.

Le coût de construction des maisons va-t-il, selon vous, baisser ou augmenter dans les années à venir? Ma question est : Est-ce le moment pour construire? (Ne me dites-pas, «C’est toujours le moment construire!»)
Vous avez une curieuse conception de la démocratie puisque vous apportez déjà la réponse à la question posée ! Néanmoins, par correction, puisque vous avez eu la gentillesse de me poser une question, je peux raisonnablement vous confirmer que les coûts ne baisseront pas à surface et prestation constantes car la «sédimentation» du contenu des nouvelles normes RT2012 (50KW par m² par an) va renchérir les coûts dans un premier temps entre 7 et 13%, jusqu’à ce que les nouveaux équipements et nouveaux matériaux mis en œuvre pour y répondre soient produits à des niveaux industriels permettant une stabilité et, à terme, une légère diminution du coût de ces composants par l’effet industriel de leur production. Les constructeurs, pour ceux qui présenteront des barèmes en réduction comprenant ces nouvelles normes, seront ceux qui auront baissé leur niveau de marge, ce qui par ailleurs pourrait être de nature à fragiliser l’équilibre financier de leur entreprise.

J’envisage de construire une maison. J’étudie actuellement 3 possibilités. La première qui ne m’arrange pas est de faire mes plans par un architecte et de devenir à la fois maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage. La seconde repose sur la première mais je fais appel à un professionnel comme maitre d’œuvre qui m’assiste et je choisis les professionnels avec qui je travaille. La dernière est de passer par un constructeur qui par un contrat de construction CCMI m’assure des garanties (Pendant et après la construction). J’ai le sentiment que les constructeurs sont là pour bien évidemment construire une maison mais se dégager de toute responsabilité dès que le client a payé la maison et de dire que par contrat, c’est au garant d’intervenir dans le cadre de l’assurance décennale. Quel est votre avis sur ce point ?
Je suis convaincu, ayant été celui qui en 1990 -bien conscient des problèmes que rencontraient les maitres d’ouvrage pour finaliser la construction de leur maison au prix convenu en quantité et qualité et dans des délais maitrisés- a proposé aux pouvoirs publics et aux législateurs la création du Contrat de construction de maison individuelle, que vous appelez fort justement «CCMI» et qui, à mon avis, est celui qui vous apporte toute la sécurité nécessaire et l’identification des responsabilités là où elles se trouvent pour la réalisation de l’ouvrage que vous envisagez.

J’hésite à me lancer dans la construction de ma maison. Je suis actuellement en appartement. Quelles sont les bonnes questions à se poser avant de passer à l’acte ? (JPB, par email)
La première question est de savoir si vous êtes propriétaire ou locataire de votre appartement (la propriété de son logement est actuellement la meilleure composition de votre patrimoine, ceci est démontré depuis des décennies). Il est également nécessaire  de bien appréhender la localisation souhaitée de votre future construction (proximité du travail, services, écoles, commerces etc.). L’éloignement par rapport à ces derniers, outre le fait d’être pénalisant dans la vie quotidienne, peut être aussi une minoration voire une moins grande progression de l’actualisation positive de votre patrimoine.

Des prestataires pour faire construire en paille, ça existe ? (Michel, par email)
Des expériences intéressantes ont été réalisées dans la région Orléanaise. Il faut néanmoins se méfier de toute projection philosophique concernant la réalisation de ce qui est le premier patrimoine de nos concitoyens, la propriété d’un bien immobilier «durable».

Qui décide d’appliquer le droit de préemption urbain ? (Re34 par email)
La municipalité. Il s’agit d’un droit très règlementé par le code de l’urbanisme.

Un architecte est-il obligatoire si je souhaite déposer un permis de construire ? (Re34 par email)
Oui si la construction est supérieure à 170m².

Mon voisin refuse que je construise en limite de propriété. En a-t-il le droit ? Comment s’assurer du sérieux de certains constructeurs? L’expérience de certains, que l’on peut lire sur des forums, fait froid dans le dos. Quels sont les recours possibles si le résultat des travaux n’est pas convenable ? (Peroni77, par email)
Vous devez vous rapprocher des règles d’urbanisme en vigueur dans le plan d’occupation des sols de la commune, ainsi que du règlement du lotissement si cette maison est construite dans un lotissement bénéficiant d’un règlement de lotissement.
Avant de se lancer dans une opération de construction de maison neuve il est toujours bon de ne pas être que dans une logique de prix mais surtout dans une logique de qualité globale de l’offre. Le fait de visiter des réalisations produites par le constructeur est une manière de commencer à se sécuriser sur la qualité en continu de ses réalisations. En ce qui concerne les préconisations de l’Union des Maisons Françaises, le fait de souscrire un contrat de construction de maison individuelle -loi de 1990- est un excellent moyen de réaliser l’opération dans un périmètre contractuel sécurisé au plan juridique comme au plan financier.

Une maison 100% autonome en électricité, est-ce vraiment utopique de nos jours ? Si c’est possible, l’UMF peut-elle me conseiller pour ce type de construction? (Jalain, par email)
Certains constructeurs membres de l’UMF se sont spécialisés sur la construction de maisons «autonomes» au plan énergétique (Conjonction de conception architecturale + d’un niveau d’équipements adaptés). Rapprochez-vous des entités régionales UMF de Rhône-Alpes et de Bretagne par exemple. Certains de ces constructeurs sont particulièrement avancés dans les réflexions à ce niveau.

A partir du 1er janvier 2013, l’étude thermique réglementaire sera-t-elle obligatoire ? Le test d’étanchéité à l’air aussi ? (Zarcobx)
Oui.

Combien coûte aujourd’hui et en moyenne la construction d’une maison ? (Justine, par email)
Une moyenne très générale pour une prestation standard tourne autour de 1100 euros / m² hors le prix du terrain ainsi qu’une adaptation au sol spécifique rendue obligatoire par la nature de ce dernier.

La construction d’une maison est-elle, un bon moyen d’investissement ? (Construction puis revente).
Oui. Indéniablement la propriété de son logement (aujourd’hui premier patrimoine des Français devant l’assurance vie) est le meilleur moyen de se constituer un capital protégé. Sous réserve bien entendu d’une localisation appropriée de ce bien et d’une bonne qualité de réalisation de l’ouvrage. Dans le cadre de la construction d’une maison neuve, le fait de passer par un contrat de construction de maison individuelle -loi de 1990- est un excellent moyen de sécuriser l’opération puisque l’ouvrage sera réalisé au prix convenu quantité, qualité et délais.

Que sont devenues les maisons borloo à bas prix ? (Lionel, par email)
Assez peu de ces maisons ont été réalisées et, à notre connaissance, elles n’ont pas fait l’objet d’observations particulières en ce qui concerne une variation de leur valorisation, bien entendu selon le lieu de l’édification.

Si j’achète un terrain bien en dessous de sa valeur, la marie peut elle préempter ? (Alain par email)
Tout peut dépendre du site dans lequel se trouve ce terrain ainsi que des contraintes urbanistiques dont le périmètre pourrait le concerner (C’est une question trop générale ne pouvant permettre une réponse précise).

Trouvez-vous normal que l’on refuse un prêt à des personnes qui payent leur loyer tous les mois et sans retard ? (Richard, par email)
Les critères d’appréciation bancaire relèvent des établissements financiers qui octroient ces prêts. Votre appréciation est trop générale comme pouvant être considérée comme une règle. En tant que président de l’Union des Maisons Françaises, je ne peux pas apporter une réponse sur un sujet qui ne relève pas du périmètre des responsabilités qui sont les miennes.

Je souhaite construire une maison sous-terraine. Le plafond serait au niveau du sol et le toit en verre. Est-ce possible? Quelles sont les normes à respecter ? (Mederic33)
Pour vivre heureux, vivons caché. Ceci relève de votre choix mais par prudence mettez-vous en rapport avec un professionnel pouvant sérieusement maitriser des constructions de ce type. Ainsi que des services techniques municipaux habilités à attribuer des permis de construire.

Un matériau peint est-il considéré comme réceptionné si les travaux ont été faits avec l’accord oral du constructeur avant la réception ? (Michel, par email)
Il serait utile que vous précisiez plus clairement la nature des travaux concernés et les modalités de la réalisation. Les services d’information de l’Union des Maisons Françaises en région se feront un plaisir de vous aider dans la réponse apportée à votre question. Une expertise locale est nécessaire à la précision de la réponse qui vous sera apportée, les références des structures régionales de l’UMF pourront vous être communiquées sur le site de l’Union des Maisons Françaises.

Quel est le coût de construction pour une maison de 100m2 et le coût de rénovation pour 100m2, suivant le marché français ? (Alex, par email)
Cette question est trop générale, tout dépend du niveau de prestation et notamment de la nature de l’adaptation au sol qui serait nécessaire à la construction de votre maison. A titre strictement indicatif, et très général au niveau national, le prix d’une maison à prestation standard d’environ 100m² et d’environ 1100 euros/m² et le prix moyen d’un terrain d’environ 750-800m² est de 45000 à 50000 euros (moyenne nationale toutes régions confondues sur environ 180000 maisons vendues neuves à construire).

Le conduit de cheminée, pour un permis déposé en 2011, chauffage tout électrique est-il obligatoire lorsqu’il n’est pas prévu au contrat, ni dans les travaux réservés ? (Michel, par email)
Pour des précisons techniques de ce niveau, appelez le service juridique de l’Union des maisons françaises qui se fera un plaisir de vous apporter toutes les précisions nécessaires (Le numéro est le: 01 47 20 82 08). Précisez bien la région et la zone climatique où vous souhaitez faire construire.

La RT2012 va entrer en vigueur dès le 1er janvier. Que vont devenir les prêts à taux zéro + (PTZ+) et labellisation BBC pour les futures constructions de maisons neuves ? (salsero35)
C’est une question en débat avec les services du Ministère du logement et de l’égalité des territoires. L’Union des maisons françaises sera particulièrement vigilante sur une explication clarteuse et accessible aux accédants sur des questions aussi sensibles pour le financement des accédants concernés par la construction de leur maison.

En janvier 2013, tous les logements neufs devront avoir le Label BBC. Comment cela va-t-il se passer dans le cas d’un projet de maison en auto-construction ? Comment sera vérifiée la validité des constructions BBC ? (Jérémy, par email)
Les dossiers seront vérifiés lors de l’instruction du permis de construire, par les services techniques municipaux ou départementaux habilités à les instruire.

La notice d’information (à différencier de la notice descriptive) est-elle obligatoire ? (Michel, par email)
A ce jour, et à ma connaissance, la notice descriptive est seule obligatoire et jointe au contrat qui définit le coût, la durée et les différentes modalités de l’exécution de ce dernier.

Les travaux réservés, outre la mention manuscrite, doivent-ils être chiffrés poste par poste dans la colonne correspondante ? (Michel, par email)
Normalement oui.

Connaissez-vous des salons sur lesquels il me serait possible de rencontrer des constructeurs ? (Jean, par email)
Oui ! Le salon de Clermont-Ferrand, par exemple, qui reçoit lors de son organisation près de 40.000 visiteurs par jour mais également celui qui aura lieu le 14 septembre 2012 Porte de Versailles à Paris. L’Union des Maisons Françaises (UMF) y possèdera un stand où toutes informations sur la construction de votre maison pourront vous être données avec le plus grand plaisir. Il existe des salons annuels dans pratiquement toutes les grandes et moyennes villes de France.

Si j’achète un terrain constructible mais que je ne bâtisse que des années plus tard. Combien ce terrain me coûtera par année ? (Jean-Marc, par email)
Le remboursement du prêt (principal et intérêts) auquel vous avez du souscrire lors de l’achat du terrain ainsi que les taxes locales sur la détention de foncier non-bâti (Ces taxes sont actuellement en cours de discussion par rapport à leur montant, au niveau de leur fiscalité, par le nouveau gouvernement).

Un constructeur est-il en conformité avec la loi lorsqu’il rajoute à son délai de construction contractuel un mois supplémentaire, à chaque avenant ? (Patrick, par email)
Le délai contractuel a un caractère irréversible sauf s’il est accepté contradictoirement entre les signataires du contrat.

Nous sommes en procès depuis maintenant 5 ans contre notre constructeur, affilié à l’UMF. La médiatisation de notre cauchemar (http://bena27.over-blog.com) avait interpellé Etienne Requin, qui avait tenté de rentrer en contact avec nous. L’UMF pourrait-elle intervenir afin d’engager une démarche constructive qui permettrait d’entrevoir des solutions ?
Bien entendu et bien volontiers. L’UMF et son secrétariat général peuvent être destinataires de tout document que nous pourrions transmettre à la direction générale de l’entreprise dirigée par Etienne Requin, ceci afin de faciliter la compréhension mutuelle du problème que vous rencontrez.

Quel est le temps moyen d’une construction ? (Jean, par email)
Le temps de chantier est toujours d’environ une petite année. Néanmoins, la technique de construction et la technologie qui sont utilisées ont des impacts sur le délai. Une technologie industrialisée permet un temps de chantier plus court. Néanmoins le délai de construction doit être précisé dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle (loi de 1990).

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Tchat Live – Immobilier : Faire construire sa maison, tout ce qu’il faut savoir
en partenariat avec 20minutes.fr

Après un Tchat Live dédié à l’achat immobilier aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, voilà qu’à la rentrée, Logic-immo.com et 20Minutes.fr vous proposent une nouvelle édition cette fois-ci consacrée à la construction de maison.

Christian LOUIS-VICTOR sera l’expert qui répondra à toutes vos questions pour cette session. Il est, depuis 1988, Président de l’UNION DES MAISONS FRANCAISES, principale organisation professionnelle regroupant les constructeurs de maisons en France Métropolitaine et DOM.

Il est également Président du Groupe ESPI (Ecole Supérieure des Professions Immobilières) et il est Administrateur indépendant de sociétés cotées à Paris, ainsi qu’Administrateur de plusieurs sociétés industrielles appartenant au groupe AMIQUAR – Financière Quarré.

Vous pouvez donc dès maintenant poser toutes vos questions à notre expert en laissant un commentaire via le formulaire en bas de page. Vous le retrouverez ensuite en Live ce vendredi 7 septembre à 15h00 pour y répondre

 

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3 commentaires
  1. Damien

    Comment s’assurer du sérieux de certains constructeurs ? L’expérience de certains, que l’on peut lire sur des forums, fait froid dans le dos. Quels sont les recours possibles si le résultat des travaux n’est pas convenable ?

  2. Thierry

    Merci à Logic-immo pour ce très bon article, complet et instructif.

  3. Arun

    Whatever we decided to build a home, a professional house builder should be needed for clear vision about new house. it is always important one to choose the right builder.

    Constructeur Maison Neuve

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