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Vendre ou acheter un logement occupé, règles et contraintes

Acheter ou vendre un logement occupé

Vous l’aurez sans doute remarqué aux détours de vos recherches, certaines annonces mentionnent que le logement que vous lorgnez est occupé par un locataire pour une durée plus ou moins longue… Est-ce pour autant légal ? Quelles sont les règles à appliquer vis-à-vis de l’actuel occupant et est-ce un moyen de réaliser de bonnes affaires ? Les réponses à toutes vos questions, c’est par ici !

Qu’en dit la loi ?

Rien ne vous empêche de vendre un bien occupé. Certains acheteurs préfèrent attendre la fin du bail de location ou délivrer un congé pour vendre. Le locataire ne peut refuser cette vente et doit se plier à un droit de visite de deux heures par jour.

Qu’est-ce que cela change pour le locataire ?

À dire vrai, pas grand-chose puisque le loyer se doit d’être identique à l’ancien. À noter néanmoins que la personne qui s’était portée caution du paiement du loyer pourra se défaire de son engagement. C’est alors au locataire de trouver quelqu’un d’autre, dès lors que le nouveau propriétaire l’exige.

Et si je veux y vivre, comment faire ?

Là encore, en vertu des droits du locataire, il faut vous armer de patience et respecter scrupuleusement la marche à suivre. Propriétaire et locataire peuvent rompre à tout moment le bail, mais en respectant le préavis. Vous devez alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception et informer le locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail pour signifier votre souhait de récupérer le bien.

À savoir : pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer (et des charges) que durant le temps pendant lequel il aura occupé encore les lieux. S’il retrouve rapidement quelque chose d’autre, il n’est pas tenu de vivre et de payer jusqu’à la date butoir.

Et si je veux changer de locataire et/ou augmenter le loyer ?

C’est exactement la même procédure que lorsque vous souhaitez emménager dans votre bien. Mis à part l’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour l’indexation des loyers des baux d’habitation vides et meublés, il vous est strictement interdit d’augmenter le loyer.

Acheter un logement occupé, un bon filon ?

Tout dépend de la nature de votre achat. Si vous souhaitez investir, un locataire déjà présent rassurera les banques et vous facilitera la tâche en vous évitant d’en chercher un. Il n’y a donc pas d’incidence sur le prix.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’acheter un logement pour y vivre, un locataire dont le bail court encore sur deux ans peut freiner les futurs acquéreurs et l’on observe alors une décote de l’ordre de 10 à 15 %.  Ne vous faites cependant pas trop d’illusions : les remises consenties ne vont jamais au-delà de 20 %.

Que vous soyez vendeur, acheteur ou locataire, avez-vous déjà vécu cette situation ? Faites-nous part de votre expérience, le blog est là pour ça !

 

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