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Achat sur plan : que peut-on négocier ?

Article mis à jour en AVRIL 2016

Même si la construction neuve repart en légère hausse, les promoteurs sont prêts à faire des concessions pour écouler leur stock. Une situation dont vous pouvez tirer avantage lors de la négociation de votre achat dans le neuf.

building house on blueprints with worker - construction project

L’achat sur plan dit en VEFA (vente en état de futur achèvement) constitue la majorité des ventes dans le neuf. Lors de l’achat de ce type de bien, il est possible d’obtenir certains avantages aussi bien financiers qu’en nature, à condition d’avoir les bons arguments.

Choisir le bon moment

Une astuce est d’être parmi les premiers acheteurs. En effet, les promoteurs ont besoin de 30 % à 50 % de réservation pour pouvoir lancer la construction de leur programme, ils sont donc souvent pressés d’avoir le plus de signatures dès le départ. Avant de passer au contrat de vente, il faut savoir que pour un prix donné, on vous proposera des formules « clés en main ». C’est alors que vous pouvez, dans la mesure du possible (et du raisonnable), discuter certains détails, voire vous faire offrir des prestations complémentaires.

Préparer son dossier

Une négociation, ça se prépare ! Il faut bien connaître son dossier. Renseignez-vous auprès d’autres acheteurs. Qu’ont-ils obtenu ? Ce que le vendeur a offert à l’un deux, il pourra difficilement vous le refuser. On peut ainsi gagner sur de petits détails anodins, mais qui reviennent cher : des prises électriques supplémentaires, un revêtement mural en peinture plutôt qu’en papier peint, un parquet massif en lieu et place d’une moquette, une terrasse carrelée ou autres prestations initialement proposées en option. Mais le plus souvent, ce que l’on obtient, c’est la gratuité des frais de notaires, ce qui représente tout de même une jolie somme.

Il y a donc des affaires à faire lors de la vente sur plan, mais pas seulement. Une fois l’immeuble achevé, il reste parfois des « queues de programmes ». Ne profitant pas de la vitrine du bureau de vente, ces appartements, difficiles à vendre, peuvent bénéficier d’une remise de 10 %.

Et vous, avez-vous déjà acheté « sur plan » ? Avez-vous négocié certaines prestations ou aspects financiers ? Tous vos commentaires et conseils sur la partie commentaire de ce post ?

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32 commentaires
  1. Les Murs ont des orteils

    Pour connaitre un peu le secteur d’activité, il n’est pas toujours évident de négocier quelque chose de significatif. Il n’y a en effet que des cas particuliers et comme vous le dites, le juge de paix sera le rythme de vente de la résidence.
    Si la commercialisation se passe bien, la propension du promoteur à faire un geste sera très limitée.

  2. Schwartz

    Jai acheté dans une petite copropriété, sur plan, en 2005. Jai demandé le retrait de toutes les cloisons, murs, portes, sauf salle de bains, toilettes et chambres, ainsi que d’un débarras. Résultat: un superbe loft qui a un cachet fou. Tous les voisins l’admirent et en le quittant apres l’avoir habite moi même, je n’ai eu aucun mal à le louer vite et pour un prix majoré par rapport au marché.
    J’ai négocié à l’époque le visiophone, l’exoneration des supplements pour les carrelages sols et murs des pieces d’eau ainsi que des prises supplémentaires partout, ceci en compensation des travaux et matériaux non souhaités: cloisons, portes etc…
    Sabine

  3. Coralie - Logic-Immo.com

    Merci pour votre témoignage très intéressant Sabine. Je suis sûre que cela va donner des idées à certains !

  4. maison à vendre à essaouira

    Bonjour,

    Merci de nous faire part de cet article, C’est un sujet très intéressant.

  5. Natacha

    Bonjour, nous sommes prêts à acheter en VEFA pour la première fois. Nous sommes donc novices en la matière…nous disposons d’un apport de 4500euros et les démarches auprès des banques ne devraient pas poser de problème.
    Néanmoins, nous nous interrogeons sur le programme de déblocage des fonds.
    Le promoteur demande le versement de 5% pour la réservation, ce qui équivaut à peu près à 6 725euros. Mis à part notre apport (qui devrait couvrir les frais de notaire), nous ne possédons pas cette somme et nous nous retrouvons dans une situation problématique car si pas de réservation, pas de preuve auprès banques…
    Y a t-il un moyen de négociation de ces 5% avec le promoteur? et du coup, notre apport n’en sera plus un?
    Merci pour votre aide…

  6. Coralie - Logic-Immo.com

    Bonjour Natacha, n’hésitez pas à soumettre votre problème à la fois à votre banque et au promoteur. L’un comme l’autre ont tout intérêt à trouver une issue favorable à votre situation.

  7. CEM

    Bonjour à toutes et a tous

    Tout d’abord je souhaitais remercier d’avance tout ceux qui prendront le temps de lire mon commentaire et le site Logic-immo pour leur différents articles très intéressants. Nous pensons signer un contrat de réservation chez un promoteur qui nous offre les frais de notaires ainsi qu’une seconde place de parking ( négocié bien sûr ). La construction a commencé en Janvier 2012 et qui devrait s’achever fin 2013, évidemment les premiers acheteurs ont débloqué les premières demande d’appel de fonds et payé les intérêts intercalaires. Ce que je souhaitais savoir, si l’on signe notre contrat de réservation maintenant, est-ce que l’on va devoir payer les intérêts intercalaires qu’on aurait dû payer depuis le début de la construction ou bien seulement ceux qu’ils restent à payer après la signature du contrat définitif, en occurrence les 8 mois qu’ils restent avant la livraison ? De plus, vu qu’ils nous offrent les frais de notaire et la seconde place de parking, est-ce que cela doit être stipuler dans le contrat de réservation et par la suite le contrat définitif ?

    En vous remerciant d’avance

  8. Coralie - Logic-Immo.com

    Bonjour CEM,

    Si je ne dis pas de bêtises, les intérêts intercalaires ne concernent que votre prêt bancaire, pas le promoteur. Si intérêts intercalaires il y a, ceux-ci n’interviendront qu’à partir des premiers déblocages de fonds. A confirmer avec votre banque.

    Pour ce qui est des avantages que vous avez pu négocier, assurez vous que cela soit contractuel en effet. L’idéal pour les frais de notaires et de demander une ristourne directement appliquée au prix final, ristourne calculée sur l’estimation du montant des frais de notaire (cela sera plus facile à gérer pour vous et pour le promoteur, sauf si celui-i à une meilleure solution à vous proposer). Si sur votre contrat de réservation il est déjà stipulé que cela concerne le logement + une place de parking, oui, demandez à ce que la seconde place y soit également inscrite.

    Bon courage dans votre achat ! C’est un projet chronophage mais passionnant !
    A bientôt sur Logic-immo.com 🙂

  9. CEM

    Bonjour,

    Je vous remercie pour votre réponse, cela me rassure 🙂 , je vais essayer de demander une ristourne comme vous le stipuler dans votre message sinon nous verrons bien ce qu’il en est. Concernant les intérêts intercalaires, le promoteur nous avait dit que nous aurions beaucoup moins à payer que les premiers acheteurs vu que les premiers appels de fonds ont été débloqué tout au long de cette année. Je voulais avoir confirmation auprès de vous. Je dois donc voir avec ma banque. Mais si je comprend bien, pour notre cas, le promoteur peut demander auprès de la banque, tout les appels de fond qui aurait du être débloqué depuis le début de l’année, comme un rappel de fond ? a-t-il le droit de procéder ainsi, vu le chantier a bien évolué et que les murs sont déjà fait ? parce que qui dit chantier bien avancé, dit déblocage de fond ? tout cela est encore ambigu, nous sommes craintif et ne voudrions pas une mauvaise surprise.

    En vous remerciant d’avance une fois de plus 🙂

  10. alino

    Les interets intercalaire correspond au fond debloqué donc effectivement vous paieraus beaucoup moins que les reservataire de la premiere heure mais le montant de vos intrrets seront un peu eleve vu qu’il reste peu de temps avant la livraison tout dependera de l’avance des travaux pour le calculer il suffit de faire le calcul suivant :
    Capital debloque x taux d’interets/ 12 et vous aurez le montant

  11. Arnaud

    Bonjour
    Ma conjointe et moi souhaitons acheter un appartement neuf issu d’un programme.
    La construction est achevée, les logements sont livrés. Leur programme n’a pas trop marché car le lieu est peu connu et ils n’ont pas fait de publicité. Cependant les logement le sont de bonne facture.
    Noue savons par ailleurs qu’il ne s’est pas vendu plus de la moitié des lots. A quelle hauteur pouvons négocier les tarifs sachant qu’ils vont vouloir vendre à tout prix…et que du coup nous n’aurons pas de choix sur les finitions ou autre…5%? 10%?
    Merci d’avance
    Arnaud

  12. nandira bahbah

    je veux savoir quel est la différence entre une remise de pourcentage du sucre de prix unitaire d’une négociation qui se tiendra avec un autre équipe.

  13. targe

    bjr
    nous sommes en mesure d’acheter un appartement sur plan mon epouse me certifie que l’on peut avoir 10% de remise qu’en pensez vous?
    merci par avance

  14. Olivier

    Bonjour,
    Je vais bientôt signer mon contrat de réservation en Vefa, le constructeur a vendu 70% de ces lots pour une livraison 1er trimestre 2016, ils ont commercialisé le projet en octobre 2013. J’aimerai négocier les frais de notaire ou réduction équivalente sur le prix de vente, qu’en penser vous ?
    A défaut, l’installation de volet roulant dans le salon car l’architecte n’en prévoit pas…

  15. Vincent

    Bonjour,

    Je souhaiterai savoir s’il est possible d’effectuer un contrat de réservation en vefa pour un plateau nu, sans cloison, etc.. Afin d’effectuer les aménagements soit même bien sur en vue d’y habiter.

  16. bourri

    Bonjour,
    j’ai deja negocié le prix d’un logement avec le promoteur
    Il est d’accort pour le prix demandé
    mais dans le contrat j’ai pas conpris LA CLAUSE : le prix prévisible

  17. CORSI

    Bonjour,

    Mon compagnon et moi même venons de signer un contrat de réservation, délai de rétractation dépassé. Nous n’avons pas encore reçu le contrat de vente définitif. Les frais de notaires ont été offerts et il s’agissait de la seule offre que nou permettait le promoteur, malgré nos demandes. Néanmoins, nous souhaitions négocier le prix de vente définitif avant la signature chez le notaire car nous nous aperçevons que d’autres acheteurs dans le même projet ont pu négociez le prix de vente, comment cela se passe-t-il? Doit-on en informer le promoteur avant ? Ou bien doit-on attendre d’être devant le notaire pour le faire ?

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement,
    Mme CORSI

  18. vincent

    bonjour,

    je viens de réserver un appartement en VEFA pour livraison 2eme trimestre 2016.
    je souhaite faire des modifications sur ce bien, notamment l’ouverture d’une cloison sur mure porteur pour en faire une cloison amovible type porte à galandage. Est-il possible de négocier facilement avec le promoteur pour ce genre de modification (bouygues immobilier)

    merci d’avance
    bien cordialement

  19. COLOMBO

    Bonjour à tous ceux envisagent acheter en VEFA, je vivement déconseille Promoteur Nexity, ils sont convaincants au moment de vente (plutôt des mensonges); la qualité de logement, les SAV et le Syndic (souvent Nexity aussi) sont vraiment mauvais, nous regrettons…….

  20. papillon

    Bonjour a tous je suis sur le point de signer pour un appartement livrer pour 2017 ,
    Et comme vincent ci dessus je souhaiterais faire des modifications sur des cloison car pour aller a la salle de bain il faut passer par la chambre cest un peu un problème :/ !
    Est il possible de negocier se genre de chose avec le promoteur ?
    Merci 🙂

  21. magali

    Bonjour, je vais acheter une maison sur plan et je souhaite négocier, sur certains postes de la maison, en effet j’ai un ami maçon qui pourrais me faire l’électricité, la plomberie et le plaquo, à moindre coût. est-on obligé de passer par le promotteur pour l’ensemble des travaux la maison?

    Merci

  22. Regis

    Bonjour,
    Merci pour toutes vos réponses.
    Je souhaite acheter un appartement vefa dont la livraison à déjà commencé.
    Les travaux étant terminés j’aimerai savoir si il était toujours possible de négocier, évidemment les frais de notaire offert semblent être une bonne base mais j’aimerai mettre en avant le fait que de ne pas avoir suivit l’évolution du projet me donne un certain nombre de travaux à ajouter.

    Merci à vous.

  23. Anonyme

    les frais notaire offert. avez vous deboursé comme meme de largent? merci

  24. cotte

    bonjour j’ai signer une réservation de vente sur un programme neuf il y a 1 mois et je viens de voir qù il offre les frais de notaire a partir du a mars alors que moi je n’y ai pas droit puis je renegocier cela avec le promoteur merci
    URGENT!!!!

  25. Anonyme

    Bonjour,
    Merci pour toutes vos questions et réponses.
    Nous souhaitons acheter en VEFA notre tout premier appartement mais le promoteur ne veut rien négocier.
    Pas de frais de notaire offert, pas d’offre sur les options ou autre…
    Est ce que nous devons négocier après avoir signé le contrat de réservation ?
    Les appartements se vendent comme des petits pain ne nous sommes vraiment pas en position de négocier.
    Quel conseil pouvez vous nous donner?
    Car j’ai l’impression d’être le seul à payer les frais de notaire, et toutes les autres prestations…

    En vous remerciant

  26. poulette57

    Bonjour;
    Nous avons acheté un logement en vefa dans le cadre de la défiscalisation.
    Nous avons également acheté une place de stationnement en RDC (sous le bâtiment) et chez le notaire nous avons découvert qu’il y avait un cellier (qui nous est attitré) juste à côté de la place de stationnement.
    C’est le seul cellier qu’il y a donc nous somme content de l’avoir acheté (il est bien indiqué dans notre acte notarié).
    Notre question : le promoteur a t’il le droit de ne pas poser de porte à ce cellier sachant qu’il peut être accessible par tous s’il n’y a aucune porte? Doit il y avoir de l’éclairage aussi?
    Merci d’avance pour vos éléments de réponse.

  27. Sebastien

    Bonjour tout le monde,

    Ma questionest simple. J’achète un appartement en VEFA, celui ci sera livré dans 18 mois, et notre passage chez le notaire est prévu en decembre 2016.
    On nous a demandez les modifications à apportées, nous voulions:
    – Aucune porte ni bati intérieur de posé.
    – Aucun WC de posé

    Celà est-il possible ? (Même en le signalant sur l’acte de vente du notaire si il le faut)

    Merci de votre réponse.

  28. Jonathan38

    Bonjour,
    Nous allons signer une réservation de vente dans quelques jours sur un projet livrable 1er trimestre 2018. Nous avons demandé en amont certaines modifications sur plan qui sont dans l’attente d’acceptation de l’architecte (!!) qui est en vacances donc peu de chance de l’avoir avant la signature (d’après les dires du promoteur. Tout ça pour dire, pouvons nous rajouter sur le contrat préliminaire de réservation, le plan modifié joint en annexe avec une clause de réserve au niveau de la signature où cela ne pas d’intérêt ?
    Merci d’avance

  29. RICHOU

    bonjour

    Nous avons acheté un appartement loi censi-bouvard sur plan (résidence séniors). l’appartement nous a été livré en juillet 2016.
    Lorsque nous avons signé tous les documents avec le conseillers il était question que les frais de notaire soient gratuit. Or, lors de la livraison, nexity nous a réclamé la somme de 2 700 € qu’il manquait, nous avons été très surpris et nous avons repris tous les comptes, notamment les appels de fonds qui ont été fait au fur à mesure des travaux. Le premier appel de fond a été fait auprès du notaire et nous avons eu la désagréable surprise que ce dernier à pris la somme de 4 400 € de frais de notaire. Nous avons contacté NEXITY qui nous a dit que les frais de notaire gratuit n’était pas stipulé dans le contrat de réservation. Que pouvons nous faire sachant que notre conseiller nous avait bien dit qu’il ni avait pas de frais de notaire ?

  30. achat maison neuve

    On a pas toujours la marge de manoeuvre que lon voudrait mais vous pouvez être attentif au respect des délais de livraison et négocier dès l’acquisition les éventuelles indemnités de retard !

  31. Dody38

    Bonjour,

    Mon mari et moi étions très intéressés par un appartement en VEFA. Or, la pièce de vie nous paraissait trop petite et il dépassait notre budget de 10 000 euros. C’est pourquoi nous avons dit au promoteur que nous ne le prenions pas. Le promoteur a alors pris l’initiative de modifier les plans, à sa charge, avant de nous le reproposer, sans modification du prix de vente. D’un T5 duplex, nous sommes passés à un T4 duplex (retrait d’une cloison et ajout de rangements). Désormais, il correspond parfaitement à nos attentes, mais il reste encore trop cher. Nous nous demandons alors, s’il serait correct d’essayer de négocier le prix. Et si oui, que pouvons nous négocier sachant qu’il nous a déjà dit qu’il prenait 2500 euros à sa charge concernant les modifications de plan. Merci d’avance pour vos retours.

  32. Dundee

    Bonjour,
    j’ai acheté un appartement sur plan il y à neuf mois, tout va bien en ce qui concerne l’appartement les travaux avancent bien.
    le problème est le suivant:
    nous avons pu visiter le chantier la semaine passée et nous avons découvert l’emplacement du parking (désigné par le promoteur et inclus dans le prix de l’appartement), qui nous est attribué…accès quasi impossible sauf avec une Mini, dans un angle au -2 ce qui oblige à monter è marches pour rejoindre l’ascenseur. mes parent ont 81 ans…d’ou le problème.
    il reste 7 appartements à vendre nous avons demandé au dir du programme l’échange avec un parking mieux situé pour des personnes âgées…
    l’acte a été signé et donc le promoteur fait des difficultés pour un échange,
    pensez vous qu’il y ai une possibilité de faire une modification de l’acte Notarié ? sachant que nous prenons les frais a notre charge.

    Merci d’avance pour votre réponse.

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