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En quoi consiste le compromis de vente ?

Que vous soyez vendeur ou acheteur, cette notion ne vous est pas indifférente. Et oui ! Le compromis de vente, ou « promesse synallagmatique de vente », vous engage l’un comme l’autre à conclure la cession d’un bien immobilier selon le prix convenu, les conditions de paiement… Un avant-contrat donc, qui implique des conditions, des obligations, mais aussi des démarches à effectuer. Par ici pour en savoir plus…

Un document à haute valeur juridique

La signature d’un compromis équivaut à une vente et engage les deux parties de manière irrévocable. D’ailleurs, dans le cas de figure où le propriétaire ou l’acheteur renonce à la transaction, il faut savoir que  la justice peut l’y contraindre en exigeant éventuellement des dommages et intérêts. Pas de panique pour autant : la loi a également prévu des clauses suspensives qui permettent de mettre fin à un engagement et d’annuler une transaction, mais pour des raisons bien précises.

Ce qui peut annuler un compromis de vente

Le délai de rétractation
Si vous êtes acheteur, et quelles que soient vos raisons, vous avez devant vous sept jours pour revenir sur votre décision. Il vous suffit de prévenir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. L’acompte que vous aviez versé devra alors vous être reversé en intégralité.

La clause suspensive d’obtention de prêt
Légale pour tout achat immobilier, la loi Scrivener du 13 juillet 1979 prévoit cette clause suspensive dans chaque compromis dès lors que l’acheteur passe par un financement externe. En clair, si le crédit est refusé, la vente sera annulée. C’est pourquoi il est très important de bien indiquer dans le compromis le montant du prêt envisagé, les taux d’intérêt maximum acceptés, la durée du prêt et le montant de l’apport. Sans ces précisions, impossible pour le futur acheteur de faire jouer cette clause suspensive et rien n’empêchera alors un propriétaire de contester l’annulation et d’intenter une action en justice.

La clause suspensive d’état hypothécaire
Elle permet de savoir si le bien acheté est rattaché à une hypothèque. Et c’est là une information de taille, sachant que l’hypothèque est liée à un bien et non à une personne. Dans le pire des cas, si l’ancien propriétaire qui a acquis ce logement en hypothèque devient insolvable, c’est contre le nouvel acquéreur que le conservateur des hypothèques pourrait se retourner. Pour éviter cet écueil, mieux vaut demander au propriétaire actuel un « état » du  bien en question.

La clause suspensive relative au certificat d’urbanisme
Un moyen sûr et efficace de savoir si le terrain est constructible ou si des paramètres attenants à la zone et autres servitudes imposent des contraintes en cas de travaux et d’agrandissements. Ainsi, pas de transaction possible sans ce certificat, disponible auprès du service d’urbanisme de la commune où se situe le bien en question.

D’autres choses à savoir

Contrairement à la promesse de vente, qui est payante (environ 125 euros) et doit être enregistrée par les services fiscaux, le compromis ne nécessite aucun frais. Pour autant, sa signature s’accompagne d’un versement de l’acquéreur au vendeur, de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente, sorte de dépôt de garantie qui sera bien évidemment imputé lors de la signature de l’acte notarié. Enfin, dernier point à retenir : le compromis peut se signer dans la sphère privée entre particuliers, devant notaire, mais aussi avec l’aide de votre agent immobilier.

 

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5 commentaires
  1. Michel

    Cela fait deux ans que je cherche a faire valoir mes droits devant la justice. J’avais en effet signé devant notaire un compromis de vente avec un jeune couple qui souhaitait acquérir mon appartement sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans un délai de six semaines. De plus, il était précisé dans le document qu’il n’existait, à la connaissance des candidats coacquéreurs, aucun empêchement majeur à l’octroi du prêt demandé, alors qu’ils avaient deux prêts en cours. Plus de trois mois après la signature du compromis de vente j’ai reçu par courrier du notaire une attestation de refus d’octroi de prêt aux acheteurs. N’ayant plus aucune nouvelle que ce soit du notaire ou des acquérants, j’étais certain que la vente allait se faire, conformément aux termes du compromis et j’avais bien sûr mis fin au mandat que j’avais signé avec un agent immobilier ainsi qu’à la publication de petites annonces. J’étais engagé moi-même par un crédit relais et j’ai du, pour enfin pouvoir vendre mon bien, revoir fortement à la baisse le prix. Il était prévu en cas de
    non-régularisation du compromis de vente une somme égale à 10% du prix de vente à titre de dommage et intérêts, et pourtant j’attends toujours…

  2. moscovitz

    Pourquoi n’avez vous pas réagi au bout des 6 semaines !? et comment se fait-il que le Notaire n’est pas réagi au fait que les acheteurs avaient déjà deux emprunts ?! un simple appel de votre part au Notaire et le Notaire à la banque pour vérifier la solvabilité de ces gens vous auraient évité tous ces ennuis…

  3. fulgurex

    « aucun empêchement majeur à l’octroi du prêt demandé » ne donne pas la certitude qu’ils obtiennent leur prêt.

    D’autre part, l’empêchement en question est plutôt sur leur capacité :
    – redressement judiciaire civil et situations de surendettement
    – mesures de protection légale des incapables
    – Qu’ils n’ont pas été associés dans une société mise en liquidation ou en redressement et dans laquelle ils étaient tenus solidaires du passif social etc etc

    Deux ans, c’est beaucoup trop tard pour réagir et réagir pour demander quoi ?
    Si le notaire fait parvenir un document attestant du refus de prêt, la vente est annulée et ils sont remboursés de l’acompte versé.
    Vous, par contre pouviez remettre votre bien en vente, dès réception de ce courrier, pourquoi ne pas l’avoir fait ?
    Pourquoi ne pas avoir relancé l’agence en question ?

    Pas clair votre truc

  4. Michel

    @Fulgurex – Je n’ai pas attendu deux ans pour réagir. J’ai dit que cela fait deux ans que l’affaire a été portée devant la justice, et j’ai bien évidemment remis mon appartement en vente dès la réception du courrier du notaire. Les acheteurs avaient, selon le compromis, six semaines pour effectuer les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, ce qu’ils n’ont pas fait. Quand à ce que je demande, c’est simplement l’application des clauses du compromis de vente, à savoir le versement à titre de dommages et intérêts de 10% du prix convenu.

  5. Michel

    @Moscowitz – Je ne vends pas des appartements tous les jours, et ne suis donc pas tellement au courant des procédures. Si je n’ai pas réagi au bout des six semaines, c’est parce que j’étais persuadé que la vente allait se faire, n’ayant pas de nouvelles du notaire ou des acheteurs. De plus, le notaire lui même ignorait l’existence des deux prêts en cours… Bien sur, avec le recul, le notaire n’a peut-être pas fait son boulot comme il aurait du le faire, mais le perdant dans l’affaire, c’est moi !

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