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Comment bien estimer la valeur de son bien

Entre la hausse des prix, les travaux que vous avez effectués au fil des années, la quiétude de votre quartier et une multitude d’autres critères, se faire une idée précise de ce que vaut son logement peut vite tourner au casse-tête! Que ce soit pour vendre votre maison, estimer sa valeur locative ou, tout simplement, connaître le prix qu’elle pourrait atteindre, voici un tour d’horizon des différentes techniques pour trouver le juste prix.

Estimer la valeur par soi-même

Un maître mot avant de commencer : objectivité ! En effet, votre logement représente pour vous bien plus qu’un simple habitat. Souvenirs et décoration personnelle ont augmenté sa valeur à vos yeux mais peuvent laisser indifférents les futurs acheteurs… C’est pourquoi, dans un premier temps, il vous faudra passer en revue différents critères qui vont déterminer ses avantages et inconvénients. Au-delà des m² dont vous disposez, voici un tour d’horizon des questions élémentaires à se poser.

L’emplacement du bien :

  • Suis-je à proximité de commerces, de transports, d’équipements sportifs, scolaires ou culturels ?
  • Quelle est l’exposition de mon logement ? Plein soleil ou orienté Nord ? Y a-t-il du vis-à-vis ?
  • Ma ville est-elle en train de changer ? Quels sont les nouvelles infrastructures à venir ?
  • L’environnement est-il bruyant ou reposant ?

L’état général :

  • Y a-t-il des travaux à prévoir ? L’électricité et la plomberie sont-elles aux normes et en bon état ?
  • Mon chauffage est-il au gaz ou électrique ? Les WC sont-ils séparés de la salle de bain ?
  • Mon logement est-il bien isolé ?
  • Enfin, que dit le diagnostic de performance énergétique (lien DPE ?) ?

Les prestations « intérieures » et «extérieures » :

  • Les pièces sont-elles bien distribuées ? Combien y a-t-il de chambres ? Le séjour est-il vaste ?
  • Votre cuisine est-elle équipée ?
  • Est-ce que le logement dispose de nombreux rangements ?
  • Le bien est-il atypique, tant par la décoration ou l’architecture ?
  • Quelle est la taille du jardin ? Est-il bien entretenu ?
  • Quels aménagements y avez-vous fait ? Piscine, terrasse, végétation, etc.
  • Disposez-vous d’un balcon ? Et sur quelle vue ?

D’autres facteurs qui pèsent dans la balance :

  • Quel est le montant des charges de copropriété et des impôts locaux ?
  • Y a-t-il une servitude de passage ou des contraintes d’urbanisme qui limitent d’éventuels travaux ?
  • Avez-vous un garage ? Disposez-vous d’une alarme, d’un gardien, d’une porte blindée ?

Passer par l’expertise d’un professionnel

La plupart des agents immobiliers proposent des estimations gratuites et sans engagement. Un service à ne pas négliger qui vous évitera les calculs d’apothicaires et une éventuelle déception face à la valeur réelle de votre bien. En fonction de la rareté du « produit », des attentes de sa clientèle et des biens à vendre dans votre secteur, un professionnel immobilier déterminera le prix idéal de la maison.

Il saura vous dire également, et en toute objectivité, si votre demeure fait partie des biens les plus recherchés ou si elle s’adresse à une clientèle plus rare. Parce que « deux avis valent mieux qu’un », rien ne vous empêche par ailleurs de la faire évaluer par différentes agences. Enfin, profitez des conseils judicieux qu’il pourrait vous donner, en matière de déco (lien Home staging ?) ou d’aménagement pour faire grimper la valeur de votre « home, sweet home ».

Et vous, êtes-vous passé par une agence pour connaître le prix de votre maison ? Préférez-vous estimer tout(e) seul(e) la valeur de votre bien ? Pensez-vous que les particuliers ont tendance à surestimer le prix de leur maison par rapport au marché ?

 

 

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11 commentaires
  1. cm

    je constate un syndrome aussi répandu que compréhensible chez les clients vendeurs: celui de faire son prix en fonction de son nouveau projet.
    C’est assez naturel finalement de vouloir vendre en fonction de son futur besoin financier, mais cela a pour conséquence plusieurs blocages: celui de ne pas vendre, celui de ne pas être financer.

  2. JEULIN

    Bonjour a tous, J’ai fait estimer mon bien par le notaire pour mettre en donation a ma fille,par un agent immobilier pour vendre, lui il avait tout de suite un acheteur mais là il estimait 1/4 en moins que le notaire, et un service aux propriétaires pour donation 15% de plus que l’agent immobilier. J’en conclus que si je mets en donation c’est estimer plus chère et si je vends c’est moins chére. Je pense que cela dépend de la personne qui estime l’affaire. On se fait avoir ou on vend le prix a ne rien comprendre ? …………..

  3. julius

    bonjour,

    nous voulions vendre notre maison…………….Estimations traduites en contrat de vente……………..280 000euros à 490 000euros la 1ère étant 490 000euros; toutes ces agences ds même localités.lol
    heureusement ne ns sommes pas engagés pr acquérir ailleurs sur cette base!!!!!!
    aucune visite……………..
    Que par nous même!! lol
    vive les agences immobilières…………………..et leurs compétences…prouvées ( ns concernant)
    Bon courage………….

  4. aldobert

    Je regrette mais je n’ai plus confiance du tout dans les agences. J’ai fait estimer notre villa après « home stagging » par une personne spécialisée qui m’a produit un dossier aussi complet que possible en l’évaluant entre 385000 à 420000. Aucune agence ne veut même essayé de vendre à cette fourchette sauf UNE. Finalement nous en sommes à 345000 FAI….3visites gràce à nos anonces comme particulier sur différents sites, mais rien via les agences….je me demande ce qu’ils font!

  5. Perplexe

    Maison en vente dans 10 agences, aucune de sollicitée, on vu annonce sur un site gratuit. Un an plus tard, 2 visites par agence, 25 contacts par site gratuit, 10 visites.
    Le bien n’est pas vendu car atypique et indivision qui complique la concrétisation, Mais quand même une question, 10 fois plus de contacts directs qu par Agence.
    Un gag, presque toutes ont voulu signer le mandat car avaient un client sous le coude!!!

  6. UFFA

    Le juste prix est celui qui correspond au prix de vente final, c’est à dire la somme maximum qu’un acheteur est prêt à débourser pour l’acquisition. Mais pour en arriver là il faut souvent du temps car si finalement les agences immobilières font des estimations assez justes, les vendeurs surévaluent leurs biens ce qui est assez compréhensible mais dangereux . Un prix surestimé apparait rapidemment lorsqu’il y a pas ou peu de visites dans les jours qui suivent l’annonce. Le risque pour le vendeur est qu’après des mois à attendre un client, il ne craque et finisse par brader son bien. Il est vrai que les vendeurs ont été abreuvés ces dernières années d’annonces de hausse de prix de l’immobilier et ils ont du mal à comprendre que celà est sans doute fini.

  7. jpb

    Une observation sur le comportement de certains (assez nombreux) agents immobiliers en terme de stratégie:
    – quand le marché est euphorique (prix en hausse, nombre d’acheteurs en hausse) l’agent pousse le vendeur à sur-évaluer son bien. Son gain global se fait sur peu de ventes mais des ventes « juteuses ».
    – quand le marché « plonge » (prix en baisse, acheteurs moins nombreux) l’agent sous-évalue les biens afin de multiplier les ventes et avoir un gain global équivalent au précédent.

  8. chass-appart

    Parfois, les agences surestiment le bien pour avoir le mandat de vente. Ensuite, elles font baisser le prix s’il n’y a pas de client.
    Non, les agences ne sont pas + chères que les particuliers.
    Il est normal que les agences soient rémunérées pour leur travil qui ne se limite pas à faire visiter

  9. pitot

    pour moi les agences font la pluie et le beau temps sur le compte du vendeur apres plusieurs experiences ,j’ai constaté qu’ils ne sont pas au point sur les prix des materiaux pas plus sur la main d’oeuvre ,quand a la commision qu’ils se font sur les ventes je les trouvent bien trop forte pour le travail qu’ils font sur la vente en terme clair j’espere pouvoir vendre mon bien sans passer par une agence car ils se fient uniquement sur les prix du marché de la region et ne font aucune difference entre une maison delabrée et une renovée avec les materiaux actuels

  10. Bernard

    Bonjour, je suis agent immobilier et je voudrais juste préciser quelques points : il est inutile de mettre en vente son bien dans 10 agences. 2 à 3 agences maximum suffisent amplement. Si le bien ne se vend pas, c’est soit qu’il est trop cher, soit qu’il est trop particulier et correspond donc à trop peu d’acheteurs potentiels. Certaines agences se battent pour prendre des mandats et pratiquent la surenchère sur le prix mais cette démarche est malsaine et ne favorise en rien la vente du bien. Au contraire, un bien que l’on voit partout et qui traîne trop longtemps fini par se vendre en dessous de son vrai prix !!! Personnellement, je refuse les biens qui sont à plus de 10% au dessus de leur vrai prix. Enfin, le prix d’un bien correspond à celui que les acheteurs sont prêts à mettre et non à celui dont le vendeur a besoin pour son nouveau projet !! l’acheteur va souvent comparer avec le prix du neuf avec une bonne isolation, l’électricité aux normes, une toiture neuve, un chauffage actuel et le tout, garantit 10 ans !! essayez donc toujours de chiffrer le montant des travaux à réaliser pour amener votre bien au niveau du neuf et déduisez ce montant de votre estimation. Rajouter les équipements spécifiques (cuisine intégrée, piscine, etc…). Attention, certains aménagements n’intéressent personne et ne pourront pas être valorisés. L’environnement, l’exposition, la proximité des commodités peuvent faire varier le prix de 10 à 20% !! L’idéal est de faire passer 3 ou 4 agences et de partir sur la base moyenne (ni le plus bas, ni le plus haut). Enfin, pour tous ce qui prétendent avoir des clients sous le coude, si, dans le mois qui suit, ils n’ont fait aucune visite, c’était certainement faux !! A vous de réagir !! Pour conclure, une bonne affaire est une affaire où l’acheteur et le vendeur sont satisfaits. Ne cherchez pas à faire un bon coup au détriment des autres …

  11. mogo

    Bonjour,

    Pour estimer son bien, il est toujours intéressant de passer par des sites qui proposent d’estimer son bien gratuitement et en ligne comme sur le site d’Efficity http://www.efficity.com/estimation-immobiliere/ . Cela donne une première idée de la valeur du bien, et puis on peut bien sûr faire l’estimation sur plusieurs site concurrent pour se rassurer.

    Bonne journée,

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