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Définitions : droit de propriété, droit d’habitation, nue-propriété, usufruit…

Droit de propriété, droit d’habitation, usufruit, quasi-usufruit, usufruit temporaire ou viager, démembrement, nue-propriété…voilà des mots et autres locutions que l’on est amené à entendre lorsque l’on se retrouve devant un notaire pour une donation, un héritage, une succession, ou encore une vente en viager, et concernant un bien immobilier. Mais que désignent tous ces termes?

Le droit de propriété confère au propriétaire trois droits : le droit d’habiter le logement, le droit de le louer et enfin celui de le vendre.
Cet ensemble de droits peut être également divisé en deux attributions distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Cette séparation du droit de propriété en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété, se nomme démembrement.

L’usufruit est le droit de jouir du logement et de l’utiliser, donc de l’habiter, de le louer et d’en percevoir des revenus.
L’usufruitier ne peut en revanche pas modifier ou transformer le bien immobilier. Il prend le bien en état mais est toutefois dans l’obligation d’en assurer l’entretien*. Il appartient également aux usufruitiers de s’acquitter de la taxe foncière, même s’ils n’occupent pas le bien concerné.

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier et dès lors de le modifier, ou même de le vendre avec, normalement, l’accord de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à entretenir le bien dont il a l’usufruit. Le nue-propriétaire n’est tenu qu’aux « grosses réparations » (gros murs, voûtes…). Toutefois, une convention peut mettre à la charge de l’usufruitier toutes les réparations, y compris les plus importantes. En effet, le nu-propriétaire ne tire pour sa part aucun revenu du bien puisqu’il ne peut le louer et donc toucher les bénéfices d’une location – à la différence de l’usufruitier pour qui le bien peut constituer une source de revenus.

L’usufruit peut être viager ou temporaire. Lorsque l’usufruit est viager, il s’achève avec le décès de l’usufruitier. C’est l’exemple très connu du viager occupé : un propriétaire vend son bien immobilier mais en conserve l’usufruit, ce qui implique qu’il peut continuer à y habiter jusqu’au terme de sa vie. Si l’usufruit est temporaire, l’usufruitier aura la jouissance du logement pendant une période précise et déterminée seulement. En tout état de cause, l’usufruit s’éteint toujours, et au plus tard, au décès de l’usufruitier.

L’usufruit locatif social est une mesure entrée en vigueur il y a seulement deux ans. Elle permet à un propriétaire privé de céder l’usufruit d’un logement à un bailleur social ou une association agrée, ce pour une durée de 15 ans minimum à 30 ans maximum.

Le quasi-usufruit est un usufruit qui porte sur des biens qui disparaissent à l’usage (usage fait par l’usufruitier). Toutefois, ce dernier sera tenu, lorsque l’usufruit s’achèvera, de restituer ou remplacer la ou les choses dont il a eu l’usufruit, par une ou des choses de même nature, de même valeur, en même nombre ou en même quantité. Si l’usufruitier décède, le quasi-usufruit s’achève mais les héritiers de l’usufruitier ont alors une dette envers le nu-propriétaire.

Le droit d’usage et d’habitation est une forme diminuée de l’usufruit, puisqu’elle donne uniquement le droit d’occuper le logement personnellement. A la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne permet pas de mettre le bien immobilier en location, d’en tirer des revenus.

Pour toute information concernant le droit de propriété, le droit d’habitation, la nue-propriété, l’usufruit et quasi-usufruit, l’usufruit locatif social, le démembrement, contactez votre notaire.

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16 commentaires
  1. guinoiseau

    mon compagnon veut que nous nous marions afin que je bénéficie de l’usufruit de son appartement. mais voilà ces 3 enfants veulent qu’a la mort de leur père je leurs payent un loyer de 250 euros chacun si je veux rester dans cet appartement qui leur reviens .ma questions cela est -il possible de rester habiter pendant 3 a 5ans après le décès du père sans payez un loyer le temps de me trouver un autre logement avec mes deux enfants.es-que leur père doit le faire mentionner au notaire avant notre contrat de mariage merci

  2. van der maelen

    bonjour une simple donation au dernier vivant devant notaire vous donnera la jouissance de ce bien sans payer de loyer
    cordailement

  3. caporossi michelle

    sans être marié, quel est le moyen d’ avoir la jouissance de la maison jusqu’à mon décès sans pour autant léser ses deux garçons de l’héritage de la maison cordiallement

  4. charlemagne

    Bonjour, je souhaite acheter la maison de mon père. Il a la nu propriété et sa mère l’usufruit. Ils ont signés l acte de vente mais il manque les signatures de ses deux soeurs. La maison faisait parti d’un lot d’ une donation suite au décé de mon grand pere. Mes tantes ont eut leur lot (les maisons du coté du grands pere ont put se vendre cinq ans apres le dece sans l’accord de mon père). La maison que je veux lui acheter est à ma grand mére et dans le contrat il manque une clause. On doit donc récupérer les signatures de tous les partis ou attendre 5 ans après le décés de ma grand mère. Aucun avocat ne peut me renseigner sur les deux que j’ai vu. Une solution? merci

  5. gigiauhert

    mon père m’a donné l’usufruit d’un appartement ;il est vivant puis-je le louer merci

  6. Captain Paul Moore.

    Hello,

    I am interested in your Property, please update me with last selling price! I wait your positive response.

    Best Regards.
    Captain Paul Moore.

  7. LAURENT

    Bonjour
    Mon propriétaire souhaiterait plutôt me vendre le DROIT D USAGE et D’ HABITATION
    que me vendre l’usufruit temporaire.
    Cela est il intéressant pour moi? Risque?
    L appartement a une valeur de 300.000E environ
    combien devrais je payer pour ce droit d usage et d’habitation?
    J ai 57 ans et mon ami pacsé 44 ans
    Merci pour vos reponses

  8. pindtzteyro

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  9. Anonyme

    bonjour, mon pére est DCD. Il a gardé la jouissance du terrain de mon frere. mon père avait loyé la maison et le terrain. Maintenant que mon pére est DCD, il demande au héritier de lui donner la caution du loyer que mon pére avait pris avec les locataires. Devons nous le lui rendre ou pas. Normalement quand il récupére son bien c’est avec le pasif et l’actif non?

  10. Gaelle

    Bonjour,
    Je suis usufruitiere d’une maison que j’occupe actuellement.
    La nu propriétaire me demande de lui verser un loyer.
    Est-elle dans ses droits??

    Merci pour votre réponse

  11. Marie Claude

    J’ai acheté la maison de mes parents il y a 15 ans de cela. Mes parents habitaient avec moi et je me suis occupé de ma maman jusqu’à son décès et maintenant assiste mon papa très âgé et handicapé. Mon papa est usufruitier de la maison et mes frères et sœurs veulent me faire payer un loyer. Ont-ils le droit ?

  12. FAYON

    Je suis nu propriétaire avec mon frère et ma soeur – mon père est décédé en 2005 et ma mère est usufruitière et vit dans cette maison – je veux lui racheter la maison de son vivant – mon frère et ma soeur son d’accord – est-ce possible et comment faire ?

    Merci pour votre réponse

  13. nadine

    Bonjour,
    Mes parents étaient propriétaires de leur maison, jusqu’au décès de père, il y a plus de 30 ans. Ma mère est, depuis, usufruitière. J’aimerai lui racheter la maison en viager pour y vivre , mais qu’elle continue d’habiter dedans. J’ai 2 frères avec qui nous sommes fâchés, et je suis seule à m’occuper de ma mère depuis la mort de mon père. Est-ce possible, d’une part ? Et si oui, comment cela se passe-t-il ?
    Merci de votre réponse.

  14. Françoise Z

    Bonjour,
    Ma mère est usufruitière d’un terrain qui nous a été légué en indivision à ma soeur et à moi, je souhaiterai y bâtir une construction, qu’elles sont les démarches à faire pour en devenir propriétaire en sachant que les deux parties seraient d’accord?
    Merci de me répondre.

  15. Mona

    Bonjour.Je vis avec mon ami depuis bien longtemps maintenant. Je voudrais lui faire un droit dusage et d’habitation. Combien dois payer environ chez un notaire?
    Cordialement

  16. Moretti

    Le droit d’usage et d’habitation est-il un droit de propriété ? Ma fille peut-elle être acquéreur en pleine propriété et moi n’avoir qu’un droit d’usage et d’habitation ?
    Merci pour votre réponse

    Marie Pierre Moretti

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