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Le vice caché et l’exonération de vices cachés

Un vice caché est un défaut invisible au moment de l’achat immobilier, mais qui existait bel et bien avant l’achat. Ce défaut amoindrit la valeur du bien, en diminue l’usage, et dans les cas extrêmes peut même le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné : la maison est rendue inhabitable, le terrain inconstructible…
Par ailleurs, l’acheteur, s’il avait eu connaissance de ce défaut, aurait payé un prix moins élevé ou aurait  renoncé à son achat.

Côté vendeur, celui-ci doit avoir fourni à l’acheteur toutes les informations dont il a connaissance et qui concernent le bien qu’il met en vente.

Côté acheteur, il est censé avoir été diligent au moment de l’achat, c’est-à-dire qu’il doit prendre le temps de visiter et d’observer avec attention le bien avant de l’acheter, et réaliser les vérifications qui s’imposent.
C’est aussi le rôle du notaire d’obtenir toutes les informations incontournables sur le bien, si possible avant même la signature de l’avant-contrat.

En cas de vice caché, l’acheteur dispose d’un délai maximal de deux ans à compter de sa découverte pour intenter une action. L’acheteur devra prouver qu’il n’avait pas connaissance du défaut au moment de l’achat, que ce défaut n’était pas apparent et qu’il ne pouvait donc pas le déceler. Le vendeur devra pour sa part prouver sa bonne foi, et notamment démontrer qu’il ignorait également la présence du défaut et qu’il n’a pas cherché à le dissimuler à l’acheteur lors de l’achat.

Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. En revanche, si le vendeur est un particulier, il peut faire insérer dans l’acte authentique une clause spécifique par laquelle il s’exonère des vices cachés. Attention toutefois, cela ne fonctionne que pour les vices dont il ignorait réellement l’existence.

Enfin, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondant à la plupart des diagnostics qu’il doit fournir au moment de la vente : constat de risque d’exposition au plomb, constat d’amiante, état relatif à la présence de termites, état de l’installation intérieure de gaz, état des installations d’électricité.

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6 commentaires
  1. corbic

    Bonjour

    Je souhaiterai connaitre les devoirs de l’agence lors de la vente ( du compromis à la signature définitive )

    Et que faire en cas de non-respect sur certaines remises aux normes ?

    D’avance merci

    Bien cordialement

    Bernard Corbic

  2. Coralie - Logic-Immo.com

    Bonjour Corbic,
    l’agent immobilier est légalement tenu d’afficher dans l’agence le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière, le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit, de son établissement de crédit, ses honoraires…
    Il doit également détenir un mandat écrit pour la vente notamment. Il a un devoir d’information et de conseil.
    Les « remises aux normes » telles que vous les évoqués, s’il s’agit du maintien du logement en état de décence ou en bon état d’usage et de réparation, des diagnostics lors de la vente, doivent être réalisées respectivement par le bailleur et/ou le vendeur.
    Je vous invite à consulter, si nécessaire, un avocat spécialisé en la matière.
    Bonne journée

  3. Cyril

    Bonsoir

    généralement un professionnel a effectivement dans l’obligation moral de prévenir son client (l’acheteur) de toute information concernant le bien et son environnement.
    en effet le vrai client de l’agent immobilier c’est l’acquéreur et non le vendeur, puisque c’est l’acheteur qui paie les frais d’agence.
    donc afin d’avoir une vente sans tache l’agent immobilier a tout interet a donner a son client un maximum d’info et a ne rien lui cacher au risque de se voir poursuivre et d’avoir par la meme une tres mauvaise publicité.

  4. Marie

    Nous avons fait l’acquisition d’un appartement en 2012, tout ce passait sans aucun problème, jusqu’ au moment ou l’on s’est retrouvé sans eau la semaine dernière, c’est alors que nous nous sommes aperçu que nous etions branché sur le compteur du café qui se trouve en rez de chaussé. (une personne de l’immeuble s’étant rendu dans la cave et avait fait fermé ce compteur parce que celui ci avait une fuite, sans savoir que nous étions branché dessus). Est ce que nous pouvons nous retourner contre le vendeur (professionnel) pour remettre le branchement en conformité. Il était tout à fait au courant car c’est lui qui a fait les travaux afin de vendre cet appartement
    Merci d’une réponse

  5. Gilso

    Bonjour,

    Article intéressant et qui m’interpelle quand a la phrase « connaissance du defaut au moment de l’achat » ce moment est ce a la signature du compromis de vente ou lors de la signature chez le notaire ?
    D’où ma question, j’ai acheté un bien et j’ai donc signé le compromis sans les diagnostics l’agence m’assurant de l’état excellent du bien. Ne pouvant être présent a la signature j’ai signe une procuration au clerc, je n’avais pas lu qu’il y avait de l’amiante et du plomb, mon notaire m’ayant fait signer la procuration, j’étais en toute confiance. A la réception de l’acte, je constate que le plomb nécessite obligatoirement des travaux, qu’il y a aussi de l’amiante et que le DPE n’a pas été fait réalisé et que malgré tout je maintiens mon achat. Cerise sur le gateau, je découvre que j’ai signé chez mon notaire une procuration pour le clerc de notaire du vendeur et découvre aussi que mon notaire était absent à l’acte. Puis je faire annuler la vente a cause du plomb sachant que j’ai signé la procuration qui indiquait qu’il y avait du plomb. La procuration contrairement a l’acte n’indiquait pas l’obligation de réaliser des travaux ni le niveau de plomb.
    Merci d’avance pour votre réponse
    Cordialement,
    Gilso

  6. Anonyme

    Nous avons un souci avec un agent immobilier de groupement immobilier. Lors de la signature du compromis de vente nous n’avons pas était informé qu’un devis pour la fosse septique avait était réalisé. Aujourd’hui à quelques jours de la signature définitive notre notaire nous informé d’un changement la fosse septique est inexistante c’est un puis qui a des gros risque de pollutions. Hors lors de la signature du compromis de vente nous ne savions pas qu’elle était inexistante. Et de plus sur les devis que nous n’avons jamais vu il est indiqué que nous devons relié la cuisine au évacuation (chose qu’on ne savait pas) de ce fait est ce un vice caché?

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