En coulisse

Tchat Immo – Vous avez interviewé nos experts !

Vous êtes locataires, propriétaires, jeunes, âgés, célibataires, en couple,… avec un projet immobilier et des questions sans réponse ? Logic-immo.com s’associe à 20Minutes.fr et crée l’évènement avec le Tchat Live des Rencontres Immobilières.

Le tchat live est maintenant terminé. Retrouvez tout l’historique de réponses des experts ci-dessous.

Croyez-vous à une pénurie de la demande à Paris ? (Meillox)

CDP : Il y a 2 millions d’habitants à Paris, moins de 1000 nouveaux logements par an, ce qui est absolument insuffisant, donc le déficit d’offres par rapport à la demande est gigantesque et continuera de l’être. C’est d’ailleurs principalement la loi de l’offre et de la demande qui explique les prix élevés de Paris.

JLS : J’ajouterai que le marché parisien est aussi un marché international et que dans certains quartiers de paris VI, VII, VIII, 40 à 50 % des acquéreurs sont étrangers. La ville de Paris devient un grand musée à ciel ouvert visité par le monde entier. Les parisiens sont donc confrontés à ce marché. Et nous ne prévoyons donc pas de baisse dans les quartiers historiques de Paris.

Est-ce le moment d’acheter ? Les prix vont-ils remonter ou continuer à baisser ? (Hervetull)

JLS : L’immobilier se calcule toujours sur du long terme. Ceux qui ont fait confiance à la pierre se sont rarement trompés, ils se sont constitués un capital grâce à une épargne forcée permise par des emprunts à des taux historiquement bas. Le cours de l’immobilier n’est pas celui du CAC 40, on ne l’observe pas au quotidien. Et c’est le jour où l’on vend son appartement où l’on se dit “on avait bien fait de l’acheter”.

CDP : Devenir propriétaire de sa résidence principale est un choix personnel, les prix à Paris ont augmentés de 55% depuis 2005 et depuis un an le pouvoir d’achat immobilier a baissé de 20%. La question que l’on doit se poser est une question de long terme : quel est mon patrimoine dans 20 ans ? Qu’ai-je mis en oeuvre pour le constituer ? A ce titre acquérir sa résidence principale semble être un bon outil de constitution de patrimoine. Je pense donc qu’il vaut mieux acheter, même s’il la courbe des prix semble s’inverser à Paris depuis le mois d’Août (les prix ont baissé de -1.5%). J’ajouterai à cela que les taux d’intérêts sont toujours bas qu’il y a des tensions inflationnistes qui permettent de baisser encore le coût de l’argent.

Comment savoir si le bien que l’on souhaite n’est pas trop cher (rapport situation, superficie,..) Comment connaitre le prix du m2 pour une ville bien précise ? Quels sont les différents points à vérifier avant de franchir le pas ? (Rob)

JLS : La première chose à faire est de faire une sélection sur les sites proposant des biens par des professionnels grâce à Internet vous aurez rapidement une idée du marché où se trouve le bien que vous désirez acheter. Pour notre ville nous avons mis au point un logiciel d’estimation gratuit en ligne qui pourrait vous permettre de fixer une valeur précise par immeuble si vous cherchez à Neuilly-sur-Seine (92) connectez-vous à neuillyjetestime.com Les points importants seront vérifiés par toute agence que vous consulterez qui s’oblige à vous présenter un dossier complet (avec superficie, diagnostic, compte rendus d’Assemblée Générale des copropriétaires etc…)

CDP : Lorsque vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, je vous encourage fortement à scruter au moins les trois derniers comptes rendus d’assemblée générale des copropriétaires afin de comprendre quels travaux ont été réalisés dans la copropriété et quels sont les travaux à prévoir dans les années futures. Par ailleurs, étudier les diagnotics techniques notamment l’état parasitaire, l’électricité, qui vous donneront un signal d’alerte en cas de problème important. Enfin, c’est la mission de votre agent immobilier, de vous informer en toute transparence, il est payé pour cela.

Trouvez-vous décent que les taux de commission (entre 5% et 10% selon les agences pour un bien d’une valeur de 300000 ? et plus) soient au même niveau qu’il y a plus de dix ans, quand on voit la flambée des prix de l’immobilier ? N’y voyez-vous pas un décalage par rapport à la progression du pouvoir d’achat, et donc de l’inflation ? A ce niveau de prix (300000?), ne pensez-vous pas qu’une commission de 3% est amplement suffisante ? A continuer dans cette voie, il ne faut pas s’étonner que près de 50% des transactions se font de particulier à particulier? . On peut d’ailleurs se demander ce que justifie un tel taux de commission par rapport aux services rendus. Les particuliers se débrouillent bien sans vous, semble t-il. Sans compter que le notaire chez qui sera signé l’acte authentique est on ne peut plus compétant pour nous indiquer les démarches légales à effectuer (documents type diagnostiques etc…) (Pelayo)

CDP : Les commissions des agences immobilières sont libres et affichés obligatoirement dans les agences. Les particuliers peuvent choisir de passer par une agence ou de s’en passer.

JLS : Les particuliers qui décident de vendre directement risquent de se passer des services de plus en plus nombreux proposés par les agences immobilières, à savoir le choix de l’acquéreur, l’assurance que le bien est conforme à ce qui a été proposé dans les annonces et en avoir fait une expertise équitable de façon à ce que l’opération soit équilibrée entre acheteurs et vendeurs. Je vous conseillerai de choisir l’agence qui vous propose le plus de services et pas celle qui est la moins chère. Seul le résultat compte et le bon conseil d’un agent reste essentiel sur du long terme.

CDP : Pour notre part nous avons prit le parti d’utiliser les nouvelles technologies et “d’industrialiser” le métier d’agent immobilier, ce qui nous permet de traiter du volume, de mettre des compétences spécifiques dans chacun des métiers de la transaction immobilères (expertise, communication, commercialisation, juridique) de cette manière nous générons des économies d’échelle que nous restituons en partie à nos clients en pratiquant des commissions réduites sans compromis sur le service. C’est une approche nouvelle du métier d’agent immobilier.

Quel type de bien acheter ? Est-il préférable de favoriser le neuf ou l’ancien? La problématique est la suivante, acheter un logement BBC de 65 mètres carres à 220 000 euros, ou un appartement de 90 mètres au même tarif. Je me base sur divers sites pour vérifier le prix moyen au mètre carré: les écarts sont souvent importants entre le calcul que j’effectue et le prix demandé par les propriétaires (ou pire les agences) ? Y-a t’il un élément que je dois prendre en compte ou mon raisonnement est-il correct ? (SebNP)

JLS : Dans un avenir assez proche, le Grenelle de l’environnement va certainement boulverser la situation énergétique des logements car elle va imposer une pénalisation aux appartements et aux bâtiments énergivores. En témoigne l’obligation de présenter dès maintenant un DPE (diagnostic des performances énergétiques) pour toute annonce et vente immobilière. Les appartements classés G (catégorie la plus énergivore) sont déjà mis souvent à l’index. Cela doit être relativisé dans les copropriétés où les travaux d’isolation vont avoir quelques difficultés à être mis en place, mais il s’agit d’avenir et j’opterai forcément pour un appartement ou une maison qui présenterait un bilan énergétique satisfaisant.

CDP : Je ne peux qu’être d’accord qu’en considérant que l’immobilier dans son ensemble contribue à 30% des émissions de gaz à effet de serre. En revanche sur le court terme, et comme vous l’avez noté, accéder à un logement BBC est sensiblement plus couteux que de l’ancien.

Les frais de Notaire sont prohibitifs. Où va cet argent. A l’Etat ? Pourquoi faire. La frilosité des Banques amène aussi une baisse des ventes de nos biens. Prêt relais refusé, par exemple. Le marche de l’immobilier profite à trop de monde, sans réelle valeur ajoutée. (60berges)

CDP : Les honoraires du notaire ne sont qu’une partie infime de ce qu’on appelle “les frais de notaires”, le reste sont des droits de mutation qui correspondent à de l’impôt, qui va en grande partie aux collectivités locales.

JLS : Sur un exemple d’une vente de 500 000euros les frais de vente sont évalués à environ 33 000 euros, 5400 euros iront au notaire pour émoluant et les 25 000 autres sont les droits de mutation, à hauteur de 3.6% pour le département, 1.2% pour la commune et 2.8% pour l’Etat. Le reste est réparti entre les conservateurs et les formalités.

J’ai 64 ans, retraité et locataire depuis toujours. Je n’ai pas cédé au mot du Président « je veux une France de propriétaires! ». Pourtant aujourd’hui, la crise financière se faisant de plus en plus aigüe, je crains pour mon épargne qui me permet de me loger très décemment et de vivre correctement. Faut-il investir rapidement pour se protéger de cette crise? Ou bien faut-il attendre une hypothétique baisse des prix à plus ou moins court terme? Ou même ne rien faire sinon gérer correctement cette épargne en bon père de famille ce que j’ai toujours fait. (Harrangueur)

CDP : La situation actuelle montre que l’immobilier fait preuve de moins volatilité que le marché des actions.

JLS : L’administration s’intéresse à l’immobilier en tant que pourvoyeur de taxes. Et s’il y a taxes, c’est qu’il y a eu gain. L’immobilier a rarement déçu et les français considèrent la pierre comme une valeur sure et je rappelle un sondage récent IPSOS ORPI qui considère que 52% des personnes intérrogées la considère comme une valeur refuge. D’autant plus que les prêts immobiliers sont encore à des niveaux historiquement bas.

Le marché immobilier risque t’il d’être perturbé, en bien ou en mal, si la gauche revient au pouvoir en mai prochain ? (Politus)

JLS : “Les politiques n’ont jamais abandonné l’immobilier, la pierre est sacrée dans notre pays et il faut l’aider sinon elle tombe et ça fait mal” Jean-Marc Vittori

CDP : Il y a un déficit de logement en France dont les politiques de droite comme de gauche ont conscience, et je suis du même avis : les politiques de logements perdureront peu importe quel parti gagnera les élections présidentielles.

Je vends mon appartement situé à Boulogne Billancourt et je travaille à Paris dans le 15ème. Avant que le gouvernement décide de changer de taxer plus lourdement les plus-values immobilières, je pouvais vendre mon appartement en toute tranquillité. ( 15 ans au 16/12/2011) Ma question est a partir de combien de temps l’état considère qu’il s’agit de ma résidence principale sachant que lors de ma dernière déclaration d’impôts j’ai précisé avoir déménagé depuis le mois d’avril 2011. Merci pour vos réponses. (mon_pseudo-266505)

JLS : Théoriquement, il suffit pour l’administration fiscale de considérer qu’il s’agit de votre résidence principale dès le premier joru si vous y avez déclaré vos impots et que vous pouvez justifier y habiter réellement. Mais en pratique il est fortement déconseillé de le faire avant la deuxième année d’occupation, faute de quoi vous risqueriez d’être taxé. Car vous devrez justifier votre présence réelle dans le bien vendu. Et ce serait prendre un énorme risque.

Comment sont réparties ces taxes sur le prix de vente et quel type de dégrèvement ou d’amortissements annuels va-t-il y avoir de la 1ère à la 30ème année ? Le décret d’application est -t-il signé ? Quelles vont-être les conséquences de l’application de cette loi sur les transactions immobilières et les nouveaux prix dans l’immobilier ? Merci pour vos réponses. (jjduboulou)

CDP : A partir de l’année 6 il y aun dégrèvement de 2% par an jusqu’à l’année 17 et ensuite de 4% par an jusqu’à l’année 25.

JLS : il faudra réellement attendre les 30ans puisque même après 25 ans les dernières 5 années l’abattement est de 8% par an, ce qui fait qu’au bout de 30 ans l’abattement est de 100% et que vous n’aurez plus d’impôts sur la plus value a acquitter.

Quelles sont les références exactes de la loi qui va permettre de taxer les biens immobiliers vendus qui auront moins de 30 ans à partir parait-il du 2/02/2012?

JLS : La deuxième loi de finances rectificative adoptée le 8 Septembre 2011, va alourdir la taxation sur les plus values immobilières.

CDP : Cette loi est consultable sur le site de legifrance, pour plus d’informations rendez-vous sur ce lien

Si la banque qui m’a octroyé un crédit immobilier en 2007 fait faillite, que devient mon crédit? Le reliquat est-il définitivement perdu dans les limbes bancaires ou bien est-il repris par une autre banque éventuellement? Dans le premier cas, c’est super intéressant pour le débiteur…. (Chesneau)

JLS : Il est certain que les actifs des banques seront transmis aux successeur.s quant aux économies cela reste à voir mais l’hypothèse de la faillite des banques me parrait à ce jour peu probable

J’envisage de vendre ma résidence secondaire (détenue depuis 11 ans) quelle sera la fiscalité en 2012? (Dabarra)

CDP : L’abattement sur la plus-value est actuellement de 60% depuis 11 ans et il sera de 12% si la vente définitive est signée après le 1er février 2012

JLS : La taxation anciennement 2011 était de 19% + 12,3% pr les prélèvements sociaux elle passe au total a 32,5% en 2012.

CDP : Si vous voulez échapper à cette taxation supplémentaire vous avez théoriquement jusqu’au 1er nov pour signer un compromis de de vente au dela il sera difficile d’échapper à la nouvelle taxation de la plus value.

Le Tchat en direct commence aujourd’hui, vendredi 23 septembre à 15h00.

—- Présentation du tchat —-

Autour du thème de l’acquisition sur Paris et en Ile-de-France, posez toutes vos questions en commentaires de l’article et obtenez les réponses de nos deux experts.

Jean-Louis Sadone, agent immobilier

Professionnel de l’immobilier depuis 30 ans, Jean-Louis Sadone est le co-fondateur de l’Agence Sadone Immobilier de Neuilly sur Seine. Il fait parti de la chambre des experts immobiliers de France (FNAIM).

Christophe du Pontavice, président du réseau Efficity

Président et co-fondateur du réseau d’agences Efficity, Christophe du Pontavice est un observateur aguerri du marché francilien.


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11 commentaires
  1. Rob

    Bonjour,

    je voulais savoir comment :

    – savoir si le bien que l’on souhaite n’est pas trop cher (rapport situation, superficie,..)
    – comment connaitre le prix du m2 pour une ville bien précise

    Quels sont les différents points à vérifier avant de franchir le pas.

  2. Fan

    Bonjour,

    Je suis étudiante et recherche, avec mon conjoint, une location en Ile-de-France avec un faible loyer. Cependant, il nous est très difficile de trouver un logement étant donné le nombre de garanties que nous demande les propriétaires.
    De plus, professionnellement nous n’avons que des contrats d’imtérim ou des petits CDD d’où la difficulté supplémentaire pour satisfaire leurs exigences même si nous avons les moyens de nous en sortir financièrement.
    Auriez-vous des conseils à nous adresser pour faciliter nos recherches ou des alternatives pour les étudiants pour rassurer les éventuels propriétaires ? (Nous n’avons pas accès aux logements sociaux, étudiants etc…)

    Je vous remercie d’avance.
    Cordialement.

  3. Carole

    Bonjour à vous,

    Mon ami et moi sommes actuellement locataires d’un appartement de type 2 pièces, et souhaiterions acheter. Seulement je viens de changer d’emploi et attends a la fin de mon CDD une transformation de mon contrat en CDI (sachant que mon ami est en CDI depuis un moment).
    Sans apport (ou du moins un peu d’argent de côté), pourrions-nous acheter alors que je suis en CDD? ou alors après un certain temps en CDI?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  4. immobilier maroc

    Une superbe idée à saluer.
    Bonne continuation.

  5. Riad agadir

    c’est innovant ! J’ai beaucoup apprécié l’idée ! Bon courage.

  6. DéDée

    Salut!
    Je suis en création d’entreprise!
    J’ai trouvé un local brut de décoffrage.
    L’agent immobilier ne se bouge pas trop et a l’air assez « je m’en-foutiste ».
    Il n’est pas trop précis quant au bail! En fait Il ne nous en a pas parlé. Il nous a juste parlé d’un 3/6/9. Le loyer est exorbitant!
    Suis je en droit de négocier le loyer de 1000 € ht le faire baisser à 800€ ht?
    Cependant nous sommes assez bien placé mais les locaux sont vacants depuis deux ans vu les travaux… Pouvez vous me conseiller? Je me sens prise à la gorge mais refuse de le montrer car je ne souhaite pas lâcher le local.
    Dedée

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  10. louervendreaumaroc

    C’est qui est certain c’est que l’immobilier à Paris coûte plus cher qu’a Maroc. Mais la déficit d’offres par rapport à la demande est considérable partout dans le monde.

  11. Mauritanie Annonces

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