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La loi Carrez

La loi Carrez, la superficie Carrez… voilà un nom bien familier des habitués des petites annonces immobilières. Mais que dit cette loi Carrez? Comment est calculée la surface Carrez, qui participe à déterminer la valeur d’un bien immobilier?

La loi du 18 décembre 1996, ou loi Carrez, est un texte qui a rendu obligatoire la mention de la superficie privative du lot vendu en copropriété, afin d’améliorer la protection des acquéreurs.

Cette obligation concerne aussi bien les promesses unilatérales de vente, les promesses unilatérales d’achat, ou les contrats de vente d’un lot ou d’une fraction de lot.
Elle ne concernent toutefois pas les caves, les garages, les emplacements de stationnement, ou les locaux inférieurs à 8M2. Les vendeurs de maisons individuelles, non soumises au régime de la copropriété, ne sont pas davantage obligés de fournir ce type de mesurage.

La surface dite Carrez ou la superficie privative, désignent la même chose. Il s’agit de la superficie des planchers des locaux couverts, après décompte des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures ou hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 mètre. Les terrasses et les balcons ne sont pas pris en compte dans la surface Carrez, alors que les vérandas, les réserves, les remises, les sous-sols, les combles aménagés ou non, ainsi que les greniers sont bien comptabilisés (dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres).

Sans mention de la superficie de la partie privative vendue, il est possible pour le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant de la promesse d’achat, ou l’acquéreur d’intenter une action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte de vente authentique.

Enfin, si la superficie mesurée est finalement supérieure à celle exprimée dans l’acte authentique, le prix du bien reste inchangé. En revanche, si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (ou 5%) à celle stipulée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution proportionnelle du prix de vente. Cette action en diminution doit être intentée par l’acheteur dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.


Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

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