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Propriétaires bailleurs et impôt sur le revenu : micro-foncier ou régime réel?

Les propriétaires louant un logement vide, régi par la loi du 6 juillet 1989, doivent déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de leur déclaration de revenus.

Les propriétaires bailleurs peuvent parfois choisir, selon le montant des revenus (et des charges) liés à la location, entre deux régimes : le régime micro-foncier, ou le régime réel.

Le régime micro-foncier peut s’appliquer seulement si le revenu brut est inférieur à 15.000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal. Il concerne donc les petits propriétaires bailleurs en priorité.
Le revenu brut est calculé de la façon suivante :
(montant des loyers encaissés – charges incombant au locataire) + (montant des dépenses incombant au bailleur mais mises à la charge du locataire) + (subventions et indemnités perçues par le bailleur)
Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% qui s’applique de façon automatique sur le revenu brut. Il représente théoriquement les charges et les travaux qui sont supportés par le propriétaire bailleur.
Le restant est ajouté aux revenus déclarés pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Avec le micro-foncier, il n’est donc pas possible de déduire en sus les frais engagés pour le logement loué : ils sont censément compris dans l’abattement de 30%.
Les bailleurs optant pour le micro-foncier rempliront la ligne « micro-foncier » en page trois de leur déclaration des revenus.

Le régime réel s’applique obligatoirement dès lors que le revenu brut est supérieur à 15.000 euros.
Il peut également être choisi délibérément par les propriétaires bailleurs qui pourraient pourtant bénéficier du régime micro-foncier, mais qui préfèrent choisir le régime réel pour des raisons économiques.
Si un propriétaire bailleur a engagé de grosses sommes d’argent (travaux importants, emprunt…), il peut être en effet plus judicieux, selon les montants, de choisir le régime réel. Pour autant, attention car cette option, une fois choisie, est valable trois ans minimum. Si des dépenses élevées se limitent à une seule année par exemple, il sera peut être plus intéressant de choisir le régime micro-foncier.
Les bailleurs optant pour le régime réel devront en sus de leur déclaration des revenus souscrire une déclaration n°2044.

Observez bien vos recettes, vos charges, et à vos calculettes!
Micro-foncier ou régime réel, tout dépend de votre situation, de vos recettes, de vos dépenses et de vos charges. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un spécialiste.


Pour toute question relevant de votre déclaration ou du calcul de votre impôt, contactez directement votre centre des impôts.

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Un commentaire
  1. Boolbi

    Bonjour,

    Concernant le régime micro-foncier, qu’entendez vous par « montant des dépenses incombant au bailleur mais mises à la charge du locataire »? Auriez vous des exemples de telles dépenses?

    Merci
    Boolbi

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